은행이 융자조정법 위반
차압이 증가되자 2008 년부터 주택 월부금이 “체납 된 사람 또는 체납 당할 위험에 처한” 사람한테 이자를 낮추거나, 재융자, 원금 삭감으로 월부금을 줄여 줌으로서 이사를 가지 않고 계속 거주 할 수 있도록 법을 제정 했다. 그리고 Covid-19 로 인한 경제적 어려움에 처한 사람도 2020 년 8 월 31 일부터 융자 조정 신청을 허락했다.
융자 조정 신청자 상대로 (1) 융자 조정 중에 차압 못한다. (2) 지정된 은행 담당자와 연락 (3) 신청자한테 법적 신청 보장 (4) 은행이 서류 확인 (5) 융자 조정 부결 사유는 서면 통고 (5) 부결 후 재심 청구는 30 일 이내까지 수락 (6) 융자 조정 수락 후 3 개월 검정 기간 동안 월부금을 지불 한 후에는 무조건 영구 융자 조정 (7) 주택 소유주가 주로 거주하는 주택 (primary residence) 이라야 한다.
하지만 은행은 여기에 아랑곳하지 않고서 불법행위를 하자 2012 년 9 월 연방검찰, 주택국, 49 개의 각주 검찰은 5 개 대형 은행 상대로 $25,000,000,000 (billion) 벌금 지불에 합의한 사건이 있었다.
은행은 융자 조정 중에 차압을 못하고, 융자조정 수락 후 3 개월간의 검정 기간 (TPP)에 월부금을 받았다면 무조건 영구적 융자조정 계약을 해 주어야 되는데도 3 개월 월부금을 받은 후에 곧 바로 차압한 사건들이 있다.
한 사건에서, 주택 소유주가 주택 경비 충당을 위해서 임대를 주고 이사를 나왔다. 은행은 이 상태에서 융자 조정을 수락했다. 3 개월 검정 기간 동안 월부금을 받은 직후에서야, 소유주가 거주하지 않고 임대를 주었다면서 융자 조정 수락을 취소하고 차압을 했다.
법원은, 정부의 융자 지침은, 소유주가 주로 거주하는 주택 (primary residence)이란 법적 해석은 “법적 소유권자”를 말한다. “임시로 임대 준 것을 주택 소유주 본인이 거주하지 않는다고 말 할 수 없다. 세금보고, 신용기록, 그리고 전기, 수도 같은 영수증에 이름이 기재 되어 있으면 증거가 된다. 융자조정 수락 후 3 개월 검정기간 사이에 변화 된 것이 없으므로 영구적인 융자 조정이 되어야 된다. 그리고 은행은 차압 할 권리가 없다고 판결했다.”
은행은 채무자와 직접 통화를 할 수 있는 고정된 은행 담당 직원과 소통하게 되어 있었지만 은행 담당 직원과 대화를 할 수도 없었다. 융자 조정 부결을 했는데도 그 사유를 밝히지 않았다. 융자 조정 신청이 접수되었으면 채무자와 은행과의 관계가 성립되므로 융자 조정 신청자를 돌보아 주어야 할 의무가 있다.
서류를 보냈는데도 반복된 서류 요구, 융자 조정 서류를 받은 후에도 안 받았다 면서 차압, 시간 지연, 채무자한테 불이익 발생 할 것을 알면서도 합당한 시간 이내에 처리하지 않고서 별이별 거짓말로 책임 회피함으로 채무자는 다른 차압 구제 방안을 마련 할 기회를 놓치게 된다.
은행은 실제로 차압을 진행하고 있으면서도 융자 조정 후에 소유주가 거주하지 않는 주택이라고 주장하면서 차압을 한 것은 공정하지 못하고, 악의적이고, 사기이며 불법적인 사업을 했다.
이 외에도, 융자 자격이 되는데도 은행이 심사를 잘못해서 차압, 융자 조정 부결 후 30 일 이내에 의의 신청을 받도록 했는데도 15 일 이내에 청구하라고 요구했다.
융자 조정 수락 후에 과거보다 월부금이 $1,000 이나 더 증가 시킨 것은 은행 태만이다. 은행이 사전 통고 없이 다른 비용 청구도 했다. 주법은 90 일, 연방법은 120일 이상 체납되어야 차압을 할 수 있고, 더구나 융자조정 신청 접수 후에는 차압을 못하게 되어 있다.
융자 조정 자격은, “체납 된 사람 또는 체납에 직면”한 사람인데도, 은행은 융자 조정 자격은 월부금이 체납되어야 된다고 거짖 설명 한 후에 체납이 되도록 만든다. 그 후에는 “체납“이라는 올가미를 쒸워서 차압한 은행도 있다. 은행 융자조정 시 구두 설명과 서면 계약이 다른 경우, 융자 조정 수락 후 은행이 계약서를 채무자한테 보내 주어야 하는데도 보내지 않고서 차압도 했다.
차압 경매 일정이 등록되었지만 경매를 연기 해 준다는 말만 믿고 있는 사이에 차압, 융자조정 수락 후에 은행은 다시 계약 변경을 요구하자 여기에 불응했다면서 차압당 한 사건도 있다.
융자조정 신청에는 융자 잔금 전액을 완납 할 필요가 없는데도 완납하지 않으면 융자 조정을 안 해 준다면서 차압, 또는 $12,000을 선불 지불하면 융자조정 신청 받아 줄게, 또는 채권 구입을 요구하는 것도 잘못이다.
융자 조정 목적은 차압을 피하자는 것이다. 융자 조정 중에 있는 사람한테 융자 잔금을 지불하라든가 융자 조정 서류 시작 이전에 선불을 요구 한다면 융자 조정법이 필요 없다.
은행은 채무자한테 불이익이 발생할 것이라는 것을 예견하면서도 융자조정 신청을 합당한 시간 이내에 처리하지 않음으로서 차압을 당하기도 한다.
은행의 이런 불법행위는 거짓말, 태만, 사기, 불법 차압, 관습법 위반, 악의적이고, 불공정 사업 운영, 재산 가치 배상, 정신적 피해, 이사 비용, 경제적 손실, 변호사 비용 소송을 당하게 된다.
융자조정 중에 은행이 차압을 시도하면, 임시 차압 중단 명령을 청구해서 잠시 차압을 모면 할 수 있다. 때로는 파산 신청 중에 차압을 보류시키면서 은행 불법에 대한 소송을 제기해서 차압 중단 시키고 피해 보상을 받은 사건도 있다.
한인들도 은행 융자조정 사기로 피해당한 사람들이 속출했었다. 한인들 경우에 월부금 지불이 어려워서 은행에 융자 조정 신청을 했었지만 분명히 은행 잘못이 있는데도 변호사를 채용 못해서 차압을 당한 사람들이 있다. 변호사 채용 할 돈이 없다면, 가능한 비영리 법률 자문 기관을 통해서 법률 도움을 받도록 시도해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
