별채 건축 $4만 무상 보조

새해에 시행되는 부동산 법률은 대부분이 부족한 주택 건축 활성화를 위한 법이다.

특히 기존 주택에 침실을 2 개 증축, 상업 지목 (zoning)이나 주차장에 다세대 주택 또는 단독 주택 건축을 쉽고 빠른 시간 내에 건축 할 수 있도록 허용해 주고 있다. 특정 조건이 부합되면 과거 통상적으로 2 년의 시간 소요가 되든 건축허가를 행정부 건축 허가로서 대체 해 주기 때문에 60 일 정도에 건축허가가 발급되도록 한다.

정부가 주택 공급 문제 해결을 위해서 “별채 (ADU)“와 “소규모 별채 (JADU)” 건축을 장려 한 것이  5 년이 지났지만 지방 정부와 다른 관련 기관과의 요구 사항 대립으로 건축 허가 받기가 어려웠든 문제 해결을 위해서 새 법이 제정되었다.  주 정부는 주택 공급 확장을 위해서 “별채” 건축을 허용했지만 지방정부는 지방정부의 건축 요구 사항에 배치되기 때문에 현실적으로는 별채 건축이 너무나 어려운 장벽이 많았다. 새 법은 과거의 별채 건축 장애물을 허물기 위한 것이다.

별채 건축에 건축을 위해서 비용이 지출되는 공사 현장 준비, 건축 설계, 건축 허가, 토질 검사, 공사 관련으로 정부에 지불되는 수수료, 측량, 그리고 집안의 열량 (energy) 조사 보고서 작성 비용같은 곳에 사용할 수 있도록 $40,000 까지 무상으로 지불한다.

주택 소유자가 저비용 별채 (ADU) 건축을 지원하기 위해 5천만 달러의 자금을 할당했다.

별채 건축을 원하는 주택 소유주는 CalHFA 877 922-5432에 문의해서 도움을 받을 수 있다. 2022 년 6 월 30 일부터 시행 

* 새법, 별채 건축 표준과 절차 간소화 AB 2221

 지방 정부는 건축 허가 시간 단축, 건축 허가 요건에서 무엇을 요구하는 가를 기재하고 답변 책임을 부여했다. 신청서 결함으로 부결을 할 때는 결함이 있는 항목에 대한 목록을 작성해서 신청자가 수정할 수 있는 방법에 대한 설명과 함께 신청자에게 전체 의견을 제출해야 하는 "의무 조치"를 하도록 명시했다. 신청자는 별채 건축을 위한 신청서 검토와 부결된 사항을 조사하고 수정하는 데 소요되는 시간을 줄이는 데 도움이 된다.

 건축 허가는 지방 건축과 이외의 기관인 특별 개발 지역 (sd)과 공공 스비서 시설 기관의 승인을 필요로 한다. 종종 이들 기관에서 지방 정부 건축 기관과 동일한 60일 일정을 준수 해 주지 않기 때문에 ADU 및 JADU 건축 허가가 지연될 수 있었다. 기존 법에서, 허가 기간 60일 이내에 “조치"를 취해야 하지만 이 조치가 무엇을 의미하는가를 명시하지는 않았다. 그리고 지방 정부가 이런 기관을 통제할 수 없기 때문에 어려움이 있었다. 새 법은, 이러한 특별 개발 지구와 공공 서비스 시설 기관을 허가 기관 정의에 포함시킴으로써, 법에 명시된 일정을 충족하도록 요구한다.

 기존의 “별채 (ADU)” 건축을 더욱 쉽게 하기 위해서 지방 정부 요구 사항인 전면 부동산 경계선에서  건물 후퇴 공간 및 최소 주거 높이에 대한 기존 법률을 명확히 한다.

 분리된 차고가 포함될 수 있음을 지정한다.

 부동산 경계선 전면 건축 공간 (front setbacks)을 요구를 금지한다. 전면 공간 확보 기준을 새로 추가하는 것을 금지한다. 일반적으로 전면 공간 확보를 위해서 15, 20 또는 30 feet 요구함으로  건축을 할 수 없는 곳이 많았다.

 기존 ADU의 허가/승인 및 의견 요구 사항을 건축 허가 시간 이내에 포함시킨다. (과거에는 신축 및 ADU 건축 허가 신청에만 적용되었다).

 다세대 주거용 신규 건축 허가 신청에도 적용한다. 과거에는 기존 다세대 주택에만 적용했다.

2023 년 1 월 1 일부터 시행

* 새법, 별채 높이와 주차 SB 897

새 법은 별채에 사용 가능한 공간 확장, 건축비용 절감, 허가되지 않았든 건축허가를 쉽게 허용함으로 시간 단축과 많은 규제를 철회해서 표준 절차를 시행하도록 했다. 그리고 기존 주택의 밀도를 높임으로써 새로운 개발을 승인하고 해결하는 절차를 생략함으로서 더 많은 주택을 건축  할 수 있다.

 대중교통 환송 지역 (near transit) 인근이나 특정 지역의 다세대 개발 지역 또는 단독 주택 본채에 연결된 경우에는 별채 (ADU) 건축을 2 층으로 조정해서 건축 할 수 있도록 한다.

 분리된 ADU 의 경우, 중요 대중 교통 환승장 또는 보행으로 0.5 mile 거리 내에 있는 경우에는 18 feet 높이를 허용한다. 또한 지방 기관은 주거 본체의 지붕 높이와 같도록 ADU의 지붕 높이를 추가로 2피트 높이를 허용해야 한다.

 한 필지에 단독 주택에서 분리된 기존의 ADU 또는 새 단독 주택 건축 신청인 경우에는 16 feet 높이를 허용 한다.

 기존 또는 새로 신청하는 다세대 주거 단지 지역 부지에 분리된 ADU의 경우 18피트 높이를  허용한다. 

 기존 본체에 부착된 ADU의 경우 25피트 높이 또는 본체 주택에 적용되는 지방 조례의 높이 제한 중 더 낮은 것이 허용된다.

 “소규모 별채 (JADU)” 특정 요구 사항을 명확히 한다. 예로서, 이 법안은 외부와 차단된 용도 즉, 예로서 부속 차고 또는 별채는 거주지의 일부로 간주하도록 지정한다.

 공공의 건강과 안전에 위험이 없는 이상 과거 지목에서는 합법이었지만 현재 지목에서는 불법인 지목에 건축 허용, 건축 법규 위반이라고 해서 건축 허가를 부결 시키면 안 된다.

 ADU 승인 절차 간소화. 예로서, ADU가 분리된 차고를 교체하는 경우, 지방 기관이 ADU 허가 검토 및 발급과 동시에 차고 철거 허가 검토 및 발급을 하도록 요구한다.

이 법은 2023 년 1 월 1 일부터 시행된다.

김희영   김희영 부동산 (310) 307 - 9683