* 새법, 결함 보고서 (TDS)를 계약 동일에 제출 : AB 2960
주택 판매자와 부동산 업자는 부동산에 영향을 주는 중요한 결함 사항, 부동산 상태 변화, 부동산에 부착된 시설물의 작동 상태를 구입자한테 “결함 상태 명세서 (TDS)"에 밝혀 주라는 것이 법이다. 그리고 주택 매매 계약서 만이 중요한 것이 안이다. 이 TDS 는 계약서의 일부이므로 중효하다. 판매자로부터 TDS 가 구입자한테 전달되지 않았다면 구입자는 계약을 취소 할 수 있다.
TDS는 부동산에 관련된 수많은 질문 항목들이 있다. 이 내용은 주택 내의 부속물 시설인 Range, Oven, Microwave, air condition, heater, Sprinkler 같은 것이 있느냐 없느냐 ? 주택에 대한 검사 보고서를 받은 것이 있느냐 ? 판매자는 실내, 건물 외부, 지붕 등에 결함이 있느냐 없느냐 ? 지진, 홍수 같은 피해, 이웃과의 문제가 있었느냐 ? 그리고 판매자 구입자 부동산 업자가 검사한 결과 어떤 잘못 된 사항을 보았느냐는 사항을 기재하고 서명하게 되어 있다.
과거 법은, 주택 부동산 판매자는 구입자한테 부동산에 관련된 이러한 질문 사항과 부동산에 문제가 있다면 문제가 있었다는 사실을 “알고 있었던” 사항에 대해서 “명세서 (TDS)”에 작성해서 제출해야 된다. 판매자가 구입자한테 전해 주어야 할 시점은, 계약 이후에 “가능한 빨리, 소유권 증서를 이전하기 이전까지” 전해 주어야 된다고 되어 있다. 그리고 “구입자는 판매자 또는 대리인으로부터 직접 TDS를 받은 후 3 일 이내에 판매 취소 또는 우편으로 했을 때는 5 일 이내에 계약을 취소할 수 있다.”
그러나 “부동산 협회 (C.A.R.)”에서 만든 주택 판매 표준 계약서를 사용 했을 때에는, "판매자는 판매를 수락 후 7일 이내“에 TDS를 구입자한테 전해 줄 것을 요구한다. 만약에 계약서에서 지정된 배달 시간이 없는 경우에는, 상기에서 말한 되로 3 ~ 5 일 이내에 계약을 취소 할 수 있다고 되어 있다. 계약이전에 TDS 명세서를 전해 주었을 때는 여기에 해당되지 않는다.
TDS를 요구하지 않는 경우는, 법원 명령에 의한 소유권 이전, 담보 계약 위반이 된 후에 소유권 이전, 부부간의 소유권 이전, 또는 동업자 간의 소유권 이전, 상속, 상속 판매, 차압, 판재자가 정부, 경매 또는 차압을 한 채권자인 때에만 구입자한테 TDS 보고서를 제출 하지 않아도 된다.
새 법은, 계약 한 날에 TDS 명세서를 구입자한테 전해 주어야 된다. 이 규칙은 TDS 또는 모든 TDS 관련 공개 사항에 적용된다. TDS를 전해 준 후에 곧 제출해야 할 서류는, 환경 보고서 (NHD), 공동 개발 관련 특별 (Mello-Roos) 재산세 및 1915 채권법 공개 (1915 Bond Act), 판매자 부동산에 관련된 질문 내용 (SPQ)대로 산업체 지목 사용, 공장, 상가, 공항 관련 질문, 군사 조례, 추가 세금 통고 (Supplemental Tax Notice), 절수 배관설비 관련, 화재 예방을 위한 공간 확보, 공정한 감정과 규정 준수같은 것이다.
하지만 판매할 부동산에 중요한 문제는 계약을 하기 이전에 사실을 밝혀 주는 것이 구입자한테 좋다. 예로서, 한 사건에서, Short sale 주택에 3 개의 전체 융자 액수가 $1,141,000 로서 깡통 주택이었다. Short Sale 부동산 업자는 이 부동산을 $749,000 ~ $799,000 이라고 부동산 협회 매물 (MLS) 시장에 올렸다. 부동산 업자는 구입자한테 판매자는 $749,000에 수락 할 수 있다고 암시를 했다. 그래서 $749,000에 계약이 수락되어서 escrow를 개설했다. 부동산 업자 조언대로 구입 계약서를 제출하고서 마냥 기다렸지만 결국 은행이 부결함으로서 구입을 못했다. 구입자는 다른 주택을 구입 할 기회마져 놓치게 됨으로 부동산 업자 상대로 소송을 제기했다.
법원은 2010 년 판결에서, 중요한 문제는 계약을 하기 이전에 밝혀야 된다. 부동산 업자가, Short Sale 완결 조건은 은행이 short sale을 협조 해 주거나 또는 판매자가 현찰로 모든 저당 설정된 돈을 지불해야만 매매가 성립된다는 것을 구입자에게 계약 이전에 밝혀 주었어야 된다. 이런 중요한 사실을 구입자가 구입 계약서에 서명하기 이전에 밝혀야 한다. 그래야 구입자가 매매가 안 될 위험에 대한 대비를 할 수 있다. 구입자가 매매가 위험하므로 성사 될 수 없다는 것을 예측하기 위해서는 이런 사실을 밝혀 주어야 한다고 판결했다.
판매자가 부동산 가치의 중요한 영향과 부동산의 바람직한 영향을 알고 있는 것 또는 구입자만 모르고 판매자만 알고 있는 지식은 구입자에게 밝혀야 한다. 구입자가 계약서에 서명하기 이전에는 소유권에 잘못이 있는가, 위험성이 있는가를 알 수 있는 기회가 없기 때문이다. 판매자 부동산 업자가 이러한 사실을 알고 있을 때도 구입자에게 밝혀 주어야 할 의무가 있다. 구입자가 이런 정보를 알게 되므로 구입을 해야 할 것인지 안인지를 결정할 수 있다. 구입자가 이런 사실을 모르면 Escrow를 종결할 수 없다는 것을 모르고서 피해를 입게 된다.
부동산 업자가 commission 받는 이유는, 계약 당사자한테 적합한 보호를 해 주므로 서 위험을 줄여 주는 역할을 하는데 있다. 부동산 업자는 구입자가 구입 계약서에 서명을 하기 이전에 매매가 높은 위험이 있으므로 거래가 안 될 수도 있다는 것을 통고할 의무가 있다.
판매자의 재정적 상태를 구입자가 매매 계약서를 서명할 때는 밝혀야 된다.
부동산 업자는, 법원에, 이런 사실을 밝히는 것은 판매자의 개인적 비밀 사항을 누설하도록 만드는 것이라고 항변했다. 그러나 법원은, 비밀 서러운 사항이라고 하더라도 매매에 중요한 영향을 주는 사항은 밝혀야 한다. 그리고 부동산 업자는 정직하고 공평하게 일 해야 할 의무가 있다. 부동산 업자는 “부동산 협회 예규에서 ”손님에게 불리한 것은 밝힐 의무가 없다. 손님의 허락하에서만 밝힐 수 있다.“ 고 주장했다.
법원은, 법에서도 이런 사항은 필수 의무가 안이다. 그러므로 부동산 협회 예규보다도 법률이 우선하다고 판결했다.
특히 TDS에 관련된 몇가지 판례를 보면, 한 필지에 단독주택과 상가 건물이 있을 때에는 TDS 보고서를 구입자한테 제시 해야 된다. 판매자가 TDS를 구입자한테 전하지 않았을 때에는 구입자한테 계약 이행 할 것을 요구 못한다. 판매자는 TDS를 구입자에게 전해 주지 않았다면 구입자가 계약을 취소 할 수 있다. TDS에서 결함을 안 밝혔다면 대리인 의무 위반과 사기에 해당된다. 부동산 결함을 밝히지 않은 것은 부동산 업자가 계약 당사자한테 "충실히 일 해 주어야 할 의무 (fiduciary)" 위반이며 사기다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307- 9683
