주택가격 폭락 할까 ?

2009 년 California 평균 주택 가격이 $274,960 하든 것이 2021 년 $786,750 을 기록함으로서 13 년 동안 가격이 고공 행진을 했다. 2022 년 10 월 $718,000 로 하향되었다.

구입자는 어느 정도 더 떨어 질 것인가에 관심이 모아지고 있다.

현재 대부분의 언론 보도에서 부동산 협회 (CAR)는 2023 년에 8.8 % 하락 할 것이라고 했다. 그런데 현재 2022 년 11 월 가격과 2021 년 평균 가격 차이에서 벌써부터 -8.8 % 하락 한 상태이다.

Wall Street 경제 분석가는 2022 년 10 월 25 일 보도에서, 2023 년에 -20 % 하락 할 것이라고 전망했다. NAR 은 2022 년 10 월 3 일에 2023 년 California  주택 가격은 5-10 % 하락 할 것이다. 그리고 2022 년 11 월 29 일에는 2024 년부터 다음 5 년 사이에 15 ~ 25 % 하락 할 것이라고 전망했다. 이들이 말한 전체 가격 하락은 2026 년 까지 20 ~ 35 % 하락이다. 

이들의 예측은 참고 사항이 될 것이다. 2009 년부터 2016 년 사이에 -51 % 가 하락 되었지만 이 당시에 어느 누구도 -50 % 이상이 떨어진다고 예상한 사람이 없었다. 이 당시에 지역에 따라서는 -70 % 가 된 지역도 있었다. 그리고 불경기가 8 년 또는 12 년이 걸린다고 예측 한다고 주장한 사람도 없었다. 이와 반대로, 집 값이 앞으로 13 년간 계속 275 % 까지 급 상승 할 것이라고 예측한 사람도 아무도 없었다.  

시간에 따라서 변화를 통계학적으로 예측 분석 방법을 “시계열 분석 (Timeseries Analysis)" 이라고 하는데, 이 방법은 과거의 변화 형태를 통해서 향후 미래를 예측하는 여러 가지 통계 분석 방법이 있다. 여기에 어떤 data를 입력하는 가에 따라서 예측에 변화가 생긴다.   그러나 아직까지 부동산 가격 예측을 할 수 있는 방법은 더 연구가 되어야 된다. 부동산 가격이 폭락하고 있는데도 부동산 경기가 좋아 진다고 말한 경우가 있다. 

그리고 1990 년 중동 전쟁 이후에 1998 년 사이의 불경기 시절에 차압이 많았고 가격도 하락 되었다. 당시에 한참 불경기인데도, L.A. Times 의 기사는, 경기가 살아나고 있다고 했다. 나는 L.A. Times 에 어떤 근거하에서 부동산 경기가 살아난다고 하느냐는 질문을 했었다.  L.A. Times 에서는 Data Quick 이라는 회사에서 분석한 자료에 의한 근거라는 것이었다. 

Data Quick 에서는, 부동산 경기가 되살아난다고 주장 한 것은, 주택 판매량이 증가 함으로 경기가 회복되고 있다고 판단 한 것이라고 했다. 필자는 Data Quick 회사에다가, 내가 조사를 해 보니까 주택 판매량의 증가는 많아 지고 있지만 실제로는 차압 된 주택이 증가하는 것이지 경기가 회복되는 것은 안이더라. 판매량 증가가 불경기 회복이라고 단언 한 것은 잘못이다. 판매 량은 증가하지만 가격은 계속 떨어지고 있다. 그러므로 차압 숫자를 판매 량에서 분리해야 된다. 정상적인 판매량과 차압 관련 판매량을 분류 시켜야 경기가 어떤 방향이라는 것을 알수 있다고 제안을 했다. 판매량만 갖이고서 경기가 되살아 난다고 말하는 것은 잘못이다. 

법적으로는 차압으로 인해서 소유권이 이전 된 것이므로 차압된 부동산도 판매량에 포함되어야 된다. 그러나 차압된 부동산 통계처리를 해야 정상적인 소유권 이전과 차압으로 소유권이 이전 된 것을 분류 해야 경기 회복을 진단 할 수 있는 것이다. 

이 결과 차압관련 data 를 분리시키게 되었다. 그래서, 예측이란 결과는 맞으면 다행이고, 안 맞아도 그 뿐인 것이다.

주택 평균 가격이란 것도 사실은 건물 Sq.Ft. 당 가격을 말 해야 정확하다. 왜냐하면 각 시별 평균 주택 면적에도 차이가 있기 때문이다.

주택 구입 희망자는 주택 구입이 급하지 않는 이상 일단 관망하는 것이 좋다. 

그리고 항상 변화가 발생함으로  news를 경청해야 된다.

필자가 한 동안 부동산 가격 예측에 대한 연구를 했었다. 과거 30 년 간의 부동산 가격과 판매량의 수치가 오늘의 수치에 대비하는 방정식 개발 연구를 했다가 마지막 단계에 그만 두었다. 부동산 불경기를 맞이하면서 연구비용 문제도 생각을 안 할 수 없었다.

미래를 말한다는 것은 아직도 어렵다. 과거를 조명해서 이야기 하는 길 밖에 없으며 맞으면 다행이고 안 맞아도 그 뿐인 것이 부동산 가격 미래 예측이다. 이론적으로는 예측이 가능하지만 아직까지는 이 분야 연구가 미진한 상태이다.

날씨 예측을 해서 일기예보로 발표를 하고 있으며 상당한 정확도를 말 하고 있다. 일기 예보는 자연 현상 즉 물리적 자료 분석을 통해서 예측하는 것이지만 부동산은 수많은 요소가 연관되어서 오늘의 가격을 형성하는 것이므로 많은 차이가 있다. 그래서 부동산 연구는 자연 과학 분야 연구보다도 월등히 어렵다는 사실을 실감했다. 그러나 오늘의 부동산 가격을 예측 할 수 있는 방법을 연구하면 아무리 수많은 요소가 가격을 결정하더라도 예측 연구가 가능하다. 

그러나 아직까지는 부동산 가격 예측은 맞으면 다행이라는 식이다.

필자가 정원수 농장을 운영 할 때에,  나무 번식은 주로 삽목을 통해서 생산을 한다. 정원수를 단기간에 빨리 크게 자랄 수 있는 방법 중 하나는, 삽수를 처음부터 크게 잘라서 뿌리를 내게 되면 그 시간만큼 성장 기간을 단축시킬 수 있다.

이때에 삽수의 잎 면적과 나무 뿌리가 자라는 성장 상태를 연구하기 위해서, 나무 뿌리가 나오기 이전에 삽수 잎 면적 만으로 나무 뿌리 량을 예측 할 수 있는 방정식을 처음으로 연구해서 발표 했든 일이 있었다. 이런 수치는 물리적인 기존 data 이다 보니까 예측의 정확도가 거의 90 % 이상이 된다. 여기에 착안을 두고서 부동산 가격 예측 방정식을 개발하기 위한 연구를 시도했었다.

California 평균 주택 가격 흐름에 대한 내용을 보면 ;

여기서 부동산 경기에 중요 한 사건 발생이 된 것은;

1990 년 9 월 1 일 중동 전쟁이 터졌다. 중동 전쟁으로 인한 불결기가 1990 년 가격에서

다시 회복한 것은 1998 년 이다.

은행은 불경기 기간에 주택 구입자한테, 수입이 없어도 은행 앞에 줄만 서면 100 % 또는 120 % 융자를 제공하기 시작했다. 이렇게 해서 주택 가격이 2006 년부터 고공 행진 마감 징조가 시작했다. 2006 년부터 은행이 문을 닫기 시작하는 문제가 터졌다. 2006 년에 시작한 불경기를 일반 서민들이 실감한 것은 2008 년이다. 이때에 Short Sale 과 융자 조정이란 단어가 공식적으로 등장했고, 융자 조정 신청자한테 처음은 주택 월부금/재산세/보험이 월수입에 28 % 이하 능력자만이 융자 조정 대상이라고 했었다. 이 정도 부채라면 경제상태가 아주 좋은 상황인 사람들이라는 것을 집권자들은 실감하지 못 했든 것이다. 결국 융자 조정이란 것은 빚 좋은 개살구에 불과하다 보니까 차압이 계속 증가 했다. 그러자 부채 비율을 28 %에서 훗날 31 % 그리고 55 % 로 상향 조정되었다. 

2006 년 $556,430 주택 가격이 형성된 것은 “악성 융자” 사태로 주택 가격이 폭등했었다. 2007 년에 $560,270 이든 가격이 하락하기 시작해서 2016 년 에서야 주택 가격이 $520,930 으로 다시 $500,000 선으로 회복이 되었다. 2009 년에 $274,960 까지 폭락함으로서 4 년 사이에 가격은 -51 % 하락했었다.

최근에는 2020 년 3 월 Covid-19 Virus 문제로 퇴거 동결, 주택 판매 시에도 보건국 지침에 의해서 한정된 예약된 구입자만 주택 구경을 할 수 있는 문제로 잠시 몇 개월 동안 부동산 가격 하락 현상이 있었다. 그러나 Covid-19 으로 주택 가격이 폭락 할 것이라고 예상했든 일반인의 예상을 깨고서 주택 가격은 다시 고공 행진을 시작했다. 주택 판매도 쉽지 않으므로 주택 공급 부족 현상이 발생했다. 더구나 물량 공급도 부족해서 주택 자재 가격 상승까지 발생했다. 결국 경제 원칙인 공급 부족으로 주택 가격이 상승했다.

2022 년 10 월의 중간 가격은 $718,000 으로서 2021 년 평균 가격 $786,000 보다도  - 8.8 % 하락했다.

많은 사람들이 주택 경기는 5 년 주기라고 이야기 하는 사람들이 있다. 그러나 이런 말은 정확하지 않다. 위의 표에서 알 수 있듯이 폭등에서 하락기간을 지나고 다시 과거 가격 상태로 전환하는  때는 8 년 또는 12 년이 걸린 때가 있다.

혹자는 건축 자재 비용이 상승했기 때문에 주택 가격 하락은 없을 것이라는 주장도 있다.

그러나 급히 주택을 판매해야 할 판매자 입장에서는 건축 자재비가 문제가 안이고, 당장에 차압, 파산 같은 경제적 문제 해결을 위해서 손해를 감수하고서 처분을 해야 할 사람들이 있다.

그리고 폭등된 가격에 무리하게 구입 한 사람들이 과연 어느 정도 사람들이 주택을 지속적으로 소유할 수 있을 까 하는 것도 의문이다. 월부금 지불이 어려운 사람들이 융자 조정 신청을 했었다. 이들의 면목들을 보면 아슬아슬하게 월부금을 지불하고 있다. 이들은 월부금 액수가 증가됨으로 수입이 월부금을 감당 해 주어야 집을 유지 할 수 있다.

위의 연도별 가격 변화에서 알 수 있듯이 가격이 하락 했든 때에도 건축 자재 가격 상승은 지속적으로 진행 되어 왔었다. 현재 가격에는 심한 거품 가격이 포함되어 있다.

2022 년 3 월 31 일에 연방준비 은행은 주택 가격 거품이 심하므로 주택 구입자는 구입을 재고 해야 된다고 경고했다. 2022 년 6 월 15 일에 연방준비 은행 (FOMC) 의장 Jerome Powell 은 기자회견에서 주택 구입을 고려하는 구입자들한테 “수요와 공급이 재조정될 때까지 기다리는 것이 나을 것"이라는 경고 메시지를 보냈다. 이러한 분위기인데도 구입자나 구입자 부동산 업자의 판단 잘못으로 엉뚱하게 가격이 폭등하는 경우가 있다.

예로서, 필자가 2022 년 5 월에 Riverside 시에 있는 주택 판매를 의뢰 받았는데 이 집 이웃의 시장 시세는 $500,000 대의 가격이다. 그리고 Listing 을 받았을 때는 벌써 몇 번의 부동산 가격 하락이 있을 것이니까 집 구입을 고려해야 된다는 경고음이 터져 나왔었고, 이자는 계속 상승되고 있었다.  이러한 분위기다 보니까 Offer 는 겨우 A 와 B 두 사람 뿐이었다.

부동산 활황 시에는 listing을 받은 후 Offer 가 25 ~ 30 개씩 몰려오기도 했다.

A 구입자는 $500,000 에 Offer 를 보내 왔다. 그런데 B 구입자와는 여러 흥정 끝에 결국  $750,000 에 판매 계약이 되었다. 잘못 판단한 구입자나 구입자 부동산 업자에 의해서 실제 시장 가격 보다도 $250,000 이 더 올라 간 것이다. 결국 $750,000 에 판매가 되어서 escrow 가 끝이 났다.

현장에서 이런 터무니없는 가격 폭등 현상이 발생한다. 구입자는 구입자 부동산 업자 잘 만나야 된다.

과거와 같은 부동산 폭락이 있을 것인가 ? 다행이도 아직까지 차압이 적기 때문에 과거와 같은 부동산 하락은 안 될 것이다. 왜냐하면 아직도 주택 공급이 절대적으로 부족하다. 2008 년 이후 매년 180,000 동이 필요한데도 여러 가지 문제로 인해서 매년 80,000 동이 건축되고 있다.

하지만 이자율이 더 상승하면 부동산 시장은 다시 폭락하게 된다.

그리고 래년부터는 상가 지목에도 행정부 건축 허가심의 만으로서 주택이나 다세대 건축을 할 수 있으므로 개발 업자는 주택 땅 확보가 수헐하게 되었다. 상가에 주택 건축을 할 때는 까다로운 건축 허가 절차가 필요 없으므로 짧은 시간에 주택 건축을 할 수 있다.

김희영   김희영 부동산 (310) 307 - 9683