융자조정 허락 후 통고없이 차압 (1)
경제적 어려움 또는 월부금 체납자가 차압을 막기 위해서 융자조정을 신청한다. 융자조정 법에 의해서, 주택 소유주가 거주하는 집에 대해서, 현재 월부금보다도 낮은 월부금으로 지불 할 수 있도록 조정을 해 주므로 서 차압을 막자는 것이 정부 정책이고 법이다.
은행도 부실 금융이 되었을 때에 정부 구제 금융 돈으로 회생을 했다. 융자조정 재원은, 은행이 불법적 차압 횡포에 대한 벌금 기금으로 조성했다. 정부는 융자 조정을 수락 해준 은행에 대해서 각 건수 마다 $1,000 과 액수에 따라서 일정 금액을 차등 보상 해 주는 제도를 마련 한 것이다.
융자 조정 신청 서류 : 금년 봄 이후부터 융자 조정 서류도 많이 간단 해 졌다. 지난 해 까지만 하더라도 수입, 지출 등 여러 항목을 기재해야 하고 첨부 서류도 많았다. 그러나 현재는, 국세청에 세금 보고 조회 한다는 것과 최근 은행 명세서, 자영업자한테는 수입 지출 명세서 (Profit & Lost Statement), 개인 봉급자 한테는 월급 수령 명세서 정도만 요구한다.
그리고 담당자가 결정되어 있어서, 항상 연락을 할수도 있다. 과거 처름 담당자가 빈번한 변동이 없다.
융자 조정 수락 후 3 개월 시험 기간 : 융자 조정 신청을 한 후에, 은행이, 융자조정 자격이 된다고 통고 했을 때에는 은행과 약속 한 월부금을 3 개월 동안 잘 지불해야 된다. 이 3 개월의 시험기간이 경과 한 다음날로 “영구 융자조정”을 수락해야 된다. 그러나 최근 한 사건에서, 시험기간 3 개월이 지난 후에 “영구 융자조정” 회답을 기다리는 사이에 은행이 갑자기 아무런 통고도 없이 차압을 해 버린 사건이 발생했다.
많은 한인들이 융자조정 신청을 하고 있다. 이 사건은 한인들이 궁금해 하는 융자조정 일정과 은행의 행패에 대해서 어떻게 대처 할 것인가를 말해 주고 있다.
융자조정 자격 : 집 융자 조정 자격은, 월수입에서 부동산 관련 지출이 31 % 이상이 되는 사람이고 융자 액수가 $729,750 이하, 4 세대 주택 경우에는 융자 액수가 $1,403,400 이하, 소유주가 거주하는 단독 주택이라야 된다. 2009 년 1 월 1 일 이전에 제공된 융자, 월부금 체납이 되었어도 해당된다. 수입 증명, 세금, 경제적 어려움이 있다는 진술서가 있어야 한다. 융자 조정은 한번만 조정 받을 수 있다. 단 투자가 소유, 거주하지 않는 빈집 또는 정부 수용인 경우에는 자격이 없다. 융자 신청은 2012 년 12 월 31 일 이전이라야 한다.
이 법은 2013 년 1 월 1 일부터 “차압에 직면한 주택 소유주 보호 (California Homeowner Bill of rights)(AB 278, SB 900)로 명명되어서 2018 년 1 월 1 일 까지 유효하다.
이 법은 2013 년 1 월 1 일부터 “차압에 직면한 주택 소유주 보호 (California Homeowner Bill of rights)(AB 278, SB 900)로 명명되어서 2018 년 1 월 1 일 까지 유효하다.
융자 조정 자격 심사 절차 : 은행은 융자조정 신청서를 받은 후에 “융자조정 자격 검증 (waterfall method)” 프로그램에 의해서 채무자의 월부금을 31 % 정도까지 낮추는 방법을 계산해야 된다. 그 후 은행은, “현재 재산 가치 (Net Present Value (NPV)”를 계산한다. 이 계산은, 융자조정을 함으로서 은행이 이익이 발생 할 것인가 또는 차압을 할 것인가를 결정하는 ‘프로그램’이다. 은행에 이익이 없다고 판단되면 융자조정이 부결된다. 융자 조정 수락이 되면 3 개월의 월부금을 제때에 잘 지불하는 ‘시험 기간 (trial period plan (TPP)’을 경과 한 다음 4 개월에 접어드는 첫날부터 영구 융자 조정이 되어야 한다.
융자 조정 수락후 은행이 차압 경매한 사건 : 최근에 융자 조정 수락을 받은 후에 채무자한테 아무런 재 통고도 없이 차압 경매를 해 버린 사건이 있다.
사건 내용은, 2006 년 9 월에 ‘와싱톤 뮤처얼“ 은행으로부터 주택 구입 융자금 $645,000을 변동 이자로 받았다. 2008 년에 ’체이스’ 은행이 ‘와싱톤 뮤처얼’ 은행 재산을 구입했다. 2009 년 3 월 17 일 까지 체납금이 $17,795 이었다.
2009 년 3 월 18 일, 차압을 위한 체납 등록 (NOD)이 되었다. 2009 년 6 월 24일에 차압 경매 등록(NTD)이 되었다. 경매 일자는 2009 년 7 월 13 일로 잡혀 있었다.
주택 소유주는, 연방정부의 차압 대상자 보호법 (HAMP)에 의해서 융자조정 신청을 했다.
2009 년 7 월에 은행 직원이 전화상에서 융자조정 수락 되었다는 통고를 했다.
2009 년 7 월 24 일에 3 개월 시험 기간 계약서를 집 주인에게 보냈다. 정부의 융자조정 (HAMP) 프로그램에 의해서 3 개월간 시험 기간 동안 월부금을 제 때에 잘 지불을 했을 때는 “영구 융자조정” 계약을 한다는 내용이었다. 이 기간 (TPP) 이 지나면 “영구 융자조정”을 해 준다는 통고를 받았다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
