동일은행 1 차 short sale 후 2차가 손실 청구
주택 구입을 할 때에 같은 은행에서 1 차 융자 80 %, 2 차 융자 20 %를 받았다.
주택 구입 시에 같은 은행에서 1 차 와 2 차 융자를 받은 것이다. 2000 년 이후부터 2007 년 사이에는, 비우량 주택 융자와 함께 이러한 방법으로 주택 융자를 제공했었다.
월부금 지불이 어렵게 되자 1 차 융자가 short sale을 수락했다. 2 차 융자는 행정 수수료만 받고서 담보권을 해제 해 주었다. 많은 한인들은, 2 차 융자가 이런 수수료를 받은 것을 두고서 2 차 융자가 잔금을 포기 한 것으로 잘못 생각하는 사람이 있다.
1 차 융자가 Short Sale을 한 후에, 2 차 융자 은행에서 잔금 지불하라는 소송이 있었다. 만약에 Short Sale 이 안이고 ‘차압‘을 당했다면, 이런 경우에는 법적으로 2 차 융자가 손실 청구를 못하게 되어 있다. 왜냐하면 주택 구입 시에 받은 융자이기 때문이다. 물론 2 차 융자를 받으면서 융자 액수의 일부를 현찰로서 다른 목적에 사용 했다면 그 액수에 대해서는 제외된다. 동일 은행으로부터 1차, 2 차로 나누어 융자를 받았지만 주택 구입을 위해서 사용했다면, 차압 인 경우에는 은행 손실을 지불 안 해도 된다. 그러나 short sale 경우에는 2 차 융자 손실금을 지불해야 된다.
동일 은행 1 차 융자가 Short Sale을 한 후에 2 차 융자 잔금 손실 판결이 있었다. 판결은, 융자 잔금을 지불하라는 것이다. 이 사건은, 2011 년 7 월 15 일 이전에 Short Sale 한 사람에게 해당된다. 그러므로 이날 이후에 2 차 융자가 Short Sale을 수락 했다면, 비록 행정비를 받고서라도 short sale을 수락 했다면, 2 차 융자 손실금을 지불 안 해도 된다.
그러나 많은 한인들이 2011 년 7 월 15 일 이전에 short sale을 했기에 이 판결에 해당 된다.
집을 구입하면서 BOA에서 2 차 융자 $250,000을 받았다. 월부금을 지불 못하게 되자 1 차 융자가 차압을 시작했다. 다행이 1 차 short sale을 하고도 돈이 남아서 2 차에 $27,090을 지불 했다. 그래도 2 차 잔금이 $235,402 남았다. 훗날 잔금을 지불하겠다고 약속했다. 2010 년 12 월에, 잔금 지불 청구 고소장을 받았다.
채무자는, 법적으로 돈을 지불 할 의무가 없다고 주장했다. 왜냐하면, (1) 2011 년 7 월 15 일 이후에 제정된 새 숏세일 법에 소급 적용해야 된다. (2) 담보물부터 징수 한 다음에 다른 재산 청구를 해야 된다는 ‘한 종류 청구 소송’ 위반이다. 2 차가 일부 돈을 받은 이상 지불 의무가 없다. (3) 숏세일 계약서에, 법률 위반이 되었을 때에만 은행 손실 잔금을 청구 한 다고 계약 되어 있다고 주장했다.
은행은, Short Sale이고 ‘주택 가치 융자 (Home Equity loan)’ 이므로 채무자가 주장한 법 이론에 해당이 안 된다. 2 차 융자 잔금을 지불하라고 요구했다.
법원은, 채무자가 돈을 지불 안 해도 된다는 법적 증거가 없다. 은행이 채권징수 권리를 포기 하지 않았다. 2 차 은행 잔금을 지불하지 말라는 법률이 없다. 은행과의 계약 위반으로 은행에 피해를 주었다. Short Sale 이 있었든 2 년 후 제정된 새 법에서, 2 차 융자 은행이 Short Sale을 ‘수락’ 했을 때는, 은행이 잔금 손실 청구를 못한다는 법이 제정 되었다. 이 사건은 이 법에 소급 적용이 안 된다.
2010 년 법에는, Short Sale을 수락한 1 차 융자 잔금만 은행이 손실 청구를 못한다고 했다. 2 차 융자는 해당이 안 된다.
2011 년 7 월 15일에 제정된 법은, 담보권자인 은행이 Short Sale을 ‘수락’ 했을 때, 그리고 Short Sale 후에 남은 돈을 담보권자가 갖는다고 수락 했을 때는 2 차 융자뿐만이 안이라 어떠한 담보도 보호를 받게 되어 있다.
그러나 이것은 2011 년 7 월 15 일 이후의 Short Sale 에만 적용된다. 이 사건과는 관계가 없다.
과거 Short Sale에 대한 소급적용을 명시하지 않았다. 미래의 Short Sale에 대한 명시다. 당시의 법에 의해서 은행과 채무자가 계약을 한 것이므로 계약 이행을 해라.
담보물부터 먼저 처분 한 후에 채권 청구하라는 목적은, 불황 시에 은행이 적정가격보다도 아주 낮은 가격에 차압을 한 이후에, 다시 채무자에게 손실 잔액을 청구함으로 은행이 2 번 돈벌이 하는 것을 방지하기 위한 것이다. 이것은 “법원을 통한 차압”에만 적용된다. 법원 차압은 채무자의 다른 재산도 공격을 당하게 된다. 하지만 은행은 Short Sale을 선택했지 법원을 통한 차압을 안했다. 채무자가 은행에 Short Sale을 요청해서 은행과 계약을 했다. 만약에 담보물부터 처리하는 법에 적용이 된다손 치더라도 채무자가 Short Sale 계약에 의해서 권리를 포기 해 버렸다. 법원은 채무자에게 2 차 잔금을 지불하라고 판결했다.
2 차 융자가 잔금 포기를 하지 않았는데도 Short Sale로 처리해서 피해 당 하는 한인들이 있다.
특히, 부동산 업자가 short sale에 직면한 주택 소유주에게 잘못 설명 한 것 때문에 피해를 당한 한인들이 있다. 당시에, 2 차 융자가 short sale을 수락 해 주되 훗날 잔금을 지불 한다는 조건 (charge-off)하에서 2 차 융자가 행정비만 받고서 short sale 을 수락 해 주었었다. 그런데, 이 charge off 라는 영어 해석을 잘못 해서는, 2 차 융자 잔금을 완전히 감면 해 준 것으로 해석을 한 부동산 업자들이 많다.
만약에, 주택 판매자가, 1 차 융자에 대해서 short sale 을 한 후에, 훗날에 곧 바로 2 차 융자 잔금을 지불 해야 한다는 것을 정확히 알고 있었다면 차압 또는 파산을 택했을 주택 소유주들이 나타 나게 된다.
그러나, 많은 부동산 업자들이, 은행이 2 차 융자에 대해서 손해를 보고는 뒤돌아 서는 것으로 잘못 알았든 것이다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
