이웃 담이 내 땅 침범
이웃 사람이 땅을 침범하여 사용하고 있는 사실을 알고 있었거나 침범한 사실을 충분히 알 수 있었든 시간이 5 년을 경과하면 소유권은 땅 주인 이지만 사용권은 땅을 침범한 사람과 같이 침범 당한 면적을 공동으로 사용해야 되는 경우가 있으니 주의가 요망된다. 한인들 가운데서도 이웃 땅 경계선 문제로 문의를 해 오는 사람들이 있다. 현재 한인 교회 한 곳에는 이웃 사람 5 명이 6 곳을 침범해 있는 경우가 있다. 이웃 사람들이 교회가 소송을 하겠나 (?) 생각 했을 런지 모르지만 이웃에서 담을 쌓으면서 한인 교회 땅을 3 ~ 15 feet 침범 해 있다.
때로는 부동산 경계선 시비 문제로 인해서 판매를 못하게 되는 경우도 있다.
부동산 경계선 문제는 어제 오늘의 이야기가 안이다. 그래서 측량법도 몇번씩 변경이 되었었다.
남의 땅을 찾이해서 사용 할 수도 있고 심지어는 완전히 자기 소유로 소유권 마져 일부를 취득 할 수 도 있다. 최근에 이웃 사람이 한 교회 땅 0.44 Acres를 불법적으로 침범 해 있다가는 자기 소유권으로 만든 사람도 있다.
남의 땅을 찾이해서 사용 할 수도 있고 심지어는 완전히 자기 소유로 소유권 마져 일부를 취득 할 수 도 있다. 최근에 이웃 사람이 한 교회 땅 0.44 Acres를 불법적으로 침범 해 있다가는 자기 소유권으로 만든 사람도 있다.
법적 근거는 “역 소유권 (adverse possession)” 취득에 의한 것이다.
5 년 이상 타인의 토지를 공개적으로 사용했고, 외부 사람이 알 수 있게 사용했고, 분명히 토지 주인이 눈으로 볼 수 있게 자기만을 위해서 사용을 했었다. 땅 주인이 이 기간 안에 반대 의사를 밝힐 수 있었는데도 하지 않았다. 이렇게 해서 타인의 토지를 침범 한 경우에는 “타인의 토지를 사용할 수 있는 지역권 권리 (prescription easement)”에서 占有權 주장을 할 수 있다. 대부분의 경우는 여기까지의 조건으로서 地役權 (Easement 타인 땅을 사용하고 占有할 수 있 권리) 이 인정되는 필수요건이다.
여기 에다가 타인의 땅을 자기 소유권으로 만드는 “역 소유권 ” 취득을 주장할려면, 시비가 발생한 땅 면적에 대해서 재산세금을 이웃 땅을 침범한 사람이 지불했다는 증명만 하면 된다.
때로는, 시설물이 있었을 때는 이것도 쉽게 증명을 할 수가 있다. 심지어는 남의 땅 재산세를 땅 침범자가 먼저 지불하는 경우도 흔히 발생했었다.
그래서, 이런 법률을 악용하는 사람에 의한 피해를 막기 위해서 2011 년 1 월 1 일 부터는 재산세 증명에 관련된 법이 변경되었다. (AB 1684) 역점유 청구를 할려면 모든 주, County, 또는 지방 정부에 재산 세금을 5 년간 시간 이내에 지불했다는 것을 관계기관으로부터 증명을 받아야 한다. 과거 법은 본인이 증명만 요구했지 정부의 증명을 요구하지 않았다.
이러한 법률로 인해서 멍쩡히 눈을 떠고서도 자기 땅이 타인한테 침략 당할 수가 있다.
원래 땅 경계선이 있었지만 남의 땅을 침범하여 땅 주인과의 묵계 하에서 사용하기 때문에 이것을 ‘합의된 경계선(agreed on boundary)’이라고 한다. 물론 실제로 쌍방 간에 합의를 한 일은 없었지만 법적으로 이렇게 표현한다.
‘합의된 경계선‘의 필수 요건은; (1) 정확한 경계선이 불확실한 것이어야 한다. 담 자체는 법적 경계선이 안이기 때문이다. 그러나 담이 불확실한 경계선의 증명이 된다. (2) 인접한 주인에 의해서 서면 또는 관습적으로 경계선이 이루어 진 것 (3) 공소시효와 동등한 기간 동안 고정된 경계선을 수락, 묵인 또는 침범으로 상당한 손실을 본 경우가 성립되어야 한다.
지역권 (地役權/ easement)은, 땅을 제공한 사람과 불법적으로 사용하는 사람이 공동으로 사용할 수 있어야 한다. 그런데 담을 쌓았을 때는 실제 주인은 토지를 사용하지도 못하게 되므로 이것은 개인 소유권을 인정 해 준 것과 같으므로 지역권으로 인정해 줄 수 없다는 것이다. 그러나 침범자와 같이 사용은 하되 재산세는 소유주가 지불하고 침범자는 지불하지 않는다.
1. 주택 담이 이웃 땅 침범: 어떤 한인의 경우에는 주택을 구입한지 꼭 10 년이 경과된 어느 날 이웃에서 condo를 건설하고 있는 개발업자로부터 편지가 날라 왔다. 측량을 한 결과, 한인 소유의 담이 자기 땅을 5 feet 침범했다 면서 빨리 담을 제거하라는 내용이었다. 주택 건축은 대량으로 집을 짓는 (tract home) 건축회사에서 건축한 집이었다. 집을 구입해준 부동산 업자한테 문의를 하니까, 미국에서 어떻게 이런 일이 있느냐, 난생 처음 듣는 이야기라면서 뒷짐만 짓고 있더란 다.
2. 현실 문제점: 이웃 땅을 침범했을 때 땅만 되돌려 준다고 모든 문제가 해결되지 않는다. 담을 헐어 내고 다시 공사를 하는 비용과 불편함, 건축 법규상 위법 행위, 위법을 현재라도 합법화시키는 문제, 다음에 주택을 판매 할 때 이 사실을 밝혀야 하고, 화재가 발생했을 때에는 불이익 당하게 된다.
이 한인 경우에는, 시 건축법에서 뒷마당 공간 요구 거리가 20 피트이다. 이웃 개발업자 주장 되로 5 피트를 물려주면 뒷마당이 15 피트밖에 안 남기 때문에 건축법규 위반이 된다. 주택 단지를 처음 개발한 업자의 측량 잘못 또는 공사를 하면서 이런 위법 사실을 몰랐기 때문에 건축이 되었을 것이다. 현재의 담을 만든 곳이 경계선으로 결정해서 건축했을 것이다.
3. 담 침범 해결 : 담 침범 문제가 발생하면 가장 먼저 생각나는 것은 어떻게 피해 보상을 받을 수 있느냐 하는 것이다. 부동산 판매자, 부동산 중개인이 경계선에 대해서 어떻게 설명과 계약을 했느냐, 안했느냐에 따라서 보상 문제가 결정 될 수 있다.
개발업자를 찾아서 손해 배상을 청구 할 수도 있다. 그러나 때로는 주택 개발회사가 문을 닫고 없어진 경우도 있다.
부동산 구입 시에 소유권 잘못에 대한 피해 보상을 해 주는 보험 회사 (Title Co.) 도 생각 할 수 있다. 하지만 보험회사에서는 담이 잘못 만들어 져서 남의 땅을 침범한 보호를 해 주는 것이 안이다. 땅의 경계선을 말해 준 법적 측량 기록 잘못에 대한 보험을 가입 해 준 것이 안이다. 많은 사람들이 무조건 부동산 보험회사가 보상 책임이 있다고 생각을 하지만 그렇지 않다.
먼저 측량을 해야 된다. 이웃 사람 측량이 잘못 되어 있을 수도 있기 때문이다. 만약에 2 사람의 측량 기사가 자기들이 측량한 것에 동의를 못한다면 제 3의 측량 기사를 채용해야 된다. 그래야 정확한 경계선을 알 수 있다. 그 후에 건축법, 지목법, 이웃 간의 경계선 시비에 대한 법적 문제를 해결 해 나가야 된다.
4. 담 침범 사건 흐름: 한 사람은 1920 년에 담을 세웠는데 타인 땅을 80 feet 침범했다. 침범한 사람이 40 년간 경작했다. 1964 년에 새 주인이 소유권 취소 소송을 하면서 실제 측량선까지가 진실 된 경계선이라고 주장했고 담을 침범한 사람은 담으로 되어 있는 곳이 경계선이 되어야 하고 사용 해온 사람이 소유자로 인정되어야 한다고 주장했다.
법원에서는 담을 친 그 시점이 진실한 경계선이라고 판결했다. 실체가 없는 측량선에 의한 것보다는 당사자 간에 인정한 경계선을 인정해야 한다는 주장을 옹호하고 나선 것이었다.
그러나 1986 년 사건에서 당사자 간에 인정한 경계선은 부정확하다는 판결이 나왔다.
1955 년에 낡아빠진 포도나무 가지로 담을 세웠다. 1980 년에 측량을 해 보니 담이 땅 주인한테 침범 해 있었기 때문에 담을 실제 경계선으로 옮기라고 했다. 침범한 사람은 지금까지 자기가 땅을 사용해온 경계선을 인정하라는 것이었다. 법원에서는 불확실한 요소가 없으며 시비를 걸어야 할 증거가 없다. 담을 세울 때부터 담이 불확실한 것이었다.
법에서는 법적 경계선을 선호한다. 그렇지 않으면 법적 경계선의 필요성이 없다. 만약에 법적 경계선에 시비가 있을 때는 타인의 땅을 사용해온 경계선을 인정하는 것을 고려할 수 있다. 이러한 것은 법적 경계선이 없었을 때거나 정확하지 않거나 또는 자연 상태 또는 측량 표시 등록 판의 변화, 측량 등록 표적 흔적이 없을 때 합의된 경계선을 인정할 수 있다는 것이었다. 법적 경계선이 있으므로 정확한 경계선을 밝힐 수 있다는 것이 최근의 판결이다. 물론 주택 담이 안인 지역권은 지금도 인정하고 있다.
5. 주택 담 침범 원인: 주택의 면적이 너무 크기 때문에 일부만 담을 쳐 놓았다. 이웃에서 는 공지가 다른 사람 소유로 착각하고 방치된 땅을 사용 또는 담을 치는 경우가 허다하다.
잘못된 측량 기록을 믿고서 실수로 침범하기도 하고, 고의적으로 침범, 땅 모양에 따라서 담을 쌓은 경우, 이웃 간에 합의 또는 묵계, 개발업자가 경계선 확정 잘못 또는 건축했을 수 있다.
김 희영 김 희영 부동산 (951) 684 - 3000
