영구 융자조정 해 줘라.
융자조정 신청 수락 후 3 개월 시험기간 동안에 만 월부금을 잘 지불하면 영구 융자 조정을 해 줘야 된다. 그런데도 은행이 3 개월 또는 그 이상의 월부금만 받아 챙긴 후에는 영구 융자 조정을 해 주지 않고서는 차압을 함으로 피해가 속출하고 있다.
융자조정 신청서 내용 : A씨는 2009 년 6 월에 Well's Fargo 은행에 서면으로 융자조정 신청을 했다. 융자조정 신청서 내용에는, 융자 조정이 수락되면, 은행에 제출한 모든 내용이 정확하고 3 개월의 시험기간 (TPP)을 준수한다는 내용에 서명을 해서 은행에 보내게 되어 있다. 시험기간 동안에 월부금을 잘 지불하고 제출한 재정상태 기록이 정확하다는 것을 유지하면 영구적인 융자조정을 해 준다는 내용이 있다.
그러나 이 내용 가운데에는, “채무자가 은행으로부터 융자조정 계약서에 서명된 것을 받지 못했을 때는 융자조정 효력이 없다“고 명시되어 있다. 융자조정 신청자는 TPP 서류에 서명을 해서 보냈다. 그러나 Wells Fargo 은행은 융자 조정 자격이 된다, 안 된다는 통고도 안했다. 영구 융자조정을 못 받으므로 서 3 개월간의 월부금만 날려버린 후 차압을 당했다.
융자 조정 신청자 B는 Well's Fargo 은행과 전화로 융자조정 신청을 했다. A 처름 3 개월 시험기간 동안 월부금을 잘 지불했지만 영구 융자조정이 안되고 차압을 당했다. 이들은, 시험기간에 월부금을 잘 지불하면 영구적인 융자조정을 해 준다고 했다. 만약에 자격이 안 되면 통고를 준다고 했는데 이 통고도 없었다. 이들은 은행이 계약위반, 부채 징수법 위반을 했다면서 차압 취소를 요구했다.
법원 판결 : 지방법원은, 은행이 서명한 융자조정 계약서를 못 받았기 때문에 영구 융자조정 수락이 안 된 것이다. 은행이 꼭 융자조정을 해 주어야 한다는 의무도 없다. 은행과의 계약이 없었으므로 은행은 계약위반을 하지 않았다고 판결했다.
고등법원은, 채무자들은, 은행이 요구한 약속을 이행했는데도 은행이 계약 위반과 합당하고 공평하지 못했다. 연방 제 7 지역 (Illinois 지역) 고등법원 판례가 있다. 이 판례를 보면, 2007 년 9 월에 주택 융자를 받았다. 2009 년 4 월에 경제적 어려움으로 융자조정 신청(HAMP)을 했다. 2009 년 5 월에 Well's Fargo 은행에 TPP 서류에 서명을 해서 보냈다. 이 내용에는, 시험기간만 통과하면 영구 융자조정을 해 주겠다고 되어있다.
채무자는 시험기간의 월부금을 지불했다. 은행은, 은행 투자가의 기준에 미달됨으로 영구 융자조정을 못해준다고 통고를 했다. 채무자는 계속해서 융자조정이 된 월부금을 지불하면서 은행과 계속 협상을 했지만 은행은 이를 거절했다. 은행이 3 개월 시험기간 월부금도 받았고, 그 기간 내에 부결 통고도 안했으므로 영구 융자 조정을 해 주어야 된다는 이러한 판례가 있다.
채무자는 은행 약속을 이행 했는데도 은행이 일방적으로 아무런 근거도 없이 부결 결정을 한 것은 잘못이다. 채무자가 TPP 조건을 수용했다면 서명이 된 영구 융자조정 계약서를 무조건 보내야 합당하다. 은행은 TPP 계약에 의해서 채무자에게 서명된 계약서를 보내 주어야 할 의무가 있다. 시험 기간에 월부금을 받았다면 영구 융자조정 수락 계약서를 채무자한테 보내 주어야 된다. 영구 융자조정 서류를 안 보낸 것은 불합리하다. 은행이 채무자에게 영구 융자조정이 된다, 안 된 다를 서면으로 통고 해 주어야 할 의무가 있는데도 시간 안에 안 해 주었다. 채무금 징수에 관련된 사건이 안이므로 채무 징수법 위반에 해당되지 않는다. 은행은 영구 융자조정을 수락해 주어야 된다면서 하급심에 환송 판결했다.
최근 한인 융자조정 사례 : 최근에 한인 임씨한테 이와 비슷한 사건이 발생했다.
임씨는, 2010 년 초에, 월부금 지불 할 형편이 안되므로 집을 Short Sale하고 싶다고 했다. 나는, short sale하고 난 후에는 다시 임대 생활을 해야 된다. 지금 한달 월부금 지불 할 돈도 없는데, 어떻게 임대 apart 갈 수가 있나 ? 그러니 월부금을 지불안하고 오랫동안 거주 할수 있는 방법이 있다.
융자조정을 해 달라고 신청을 한 후에 은행과 장군, 멍군 해 나가면서 시간을 끌어가는 방법이다.
이렇게 해서 융자 조정 신청을 했었다. 그러나 부결 통고를 받았다. 부결 통고를 받은 2010 년 말에 다시 재 신청을 했다.
2011 년 말에 융자 조정이 수락되었다는 통고를 받았다. 융자조정 시험기간인 3 개월 동안 월부금을 자기 앞 수표 (Cashier's Check) 으로 지불하라기에 모두 잘 지불했다. 그리고 4 개월째에는 개인 수표로 월부금을 지불했다. 물론, 융자 조정이 된 액수는 과거 월부금보다도 $200 이 많아진 상태이다.
왜냐하면 과거 융자는 변동이자를 택했었고, 최저 월부금만 지불하는 형편이었다. 경제적 사정도 어려운 형편이라서 눈 질끈 감고서 월부금을 지불 안하기 시작하면서, 융자조정을 다시 해 달라고 요구를 했다. 원금 삭감을 해 주면 현재 월부금보다도 더 낮아 질 것이므로 원금 삭감을 통한 융자 조정을 해 달라고 요구를 한 후에 월부금 지불을 중단 했었다.
그러자 BOA 로부터 2013 년 7 월에 융자조정 신청을 다시 하라는 통고를 받고서 서류 제출을 했다. 10 월 초에 융자 원금 삭감이 부결되었다는 통고를 받았다. 과거 융자조정 신청 때에 검증을 하는 computer program 하고 비슷한 방법으로 검토를 했지만 융자 원금 삭감을 어느 정도 해 주더라도 은행 투자가의 기준에 미달된다는 편지를 받았다.
2013 년 10 월 10 일에, 상기의 판례를 인용해서 다시 은행에 편지를 보내었다. 왜 융자 조정 수락 후에 영구 융자조정 계약서를 안 보내 왔너냐 ? 나는 BOA 에서 말한되로 시험기간 동안 월부금을 잘 지불했었다. 그리고 왜, 과거 융자조정 program하고 현재 융자조정 검증 program 하고 비슷하다고 말 해 두고서는 이번에는 왜 불합격이냐 ? 최근에 새로 신청한 융자조정 신청서에는 과거 보다도 수입이 더 많아졌고 순수입도 증가 되었다.
그런데도 왜, 이번에는 융자조정이 부결되었너냐 ?
이 결과, 몇일 전에 은행으로부터 전화 연락을 받았다. 재검토를 할 것이니까 새로운 재정 상태를 연락해 달라고 해서 다시 서류를 제출했다. 그리고 은행이 검토한 현재 주택 가격 책정이 너무 낮게 되어 있었다. 그래서 주택 가격도 더 올려서 융자 조정 신청을 다시 해 두고서는 기다리고 있다.
대부분 부동산 업자들은 손님이 short sale 해달는 문의를 받게 되면 당장에 자기 수입이 발생한다는 생각부터 하게 된다. 그러나 진정으로 손님을 생각 한다면, 경제적으로 어려움을 당하고 있는 손님 생각부터 해야 된다.
임씨 경우에는 short sale을 하겠다고 찾아 온 손님을 융자조정으로 바꾸어 줌으로서 현재 4 년간을 월부금을 지불 안하고 거주하고 있다. 임씨한테는 경제적으로 상당한 도움이 된 것이다.
한인들 가운데서도, 이러한 문제가 있는 사람들은, 이 내용을 참고로 해서 short sale 보다는 융자조정 재신청을 함으로서 돈 절약하는 방법을 생각해야 된다.
이런 것이 진정한 전문인의 삶이라는 생각이다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
