한인 부동산 업자 왜 이러나 !
부동산 국으로부터 면허 징계를 당한 한인 부동산 업자 가운데는 손님 돈 횡령사건이 가장 많다. 2009 년부터 2014 년까지 부동산 국으로부터 부동산 업무와 관련해서 면허를 징계당한 한인 부동산 업자는 전체 38 명인데 이 가운데서 손님 돈 횡령 사건으로 징계 당한 한인 부동산 업자는 23 명으로서 61 %가 된다.
한 부동산 업자는 손님 돈 $650,000을 가로 채기도 했다.
부동산 회사 사무실에서 운영한다는 Escrow 회사가 20 여 년간을 부동산 국으로부터 Escrow 회사 면허도 없이 escrow 회사를 버젓이 운영했다. 손님이 자기 부동산 Escrow 회사에 입금한 돈을 여러 구좌 속에서 전체 $291,266을 자기 주머닛돈 인양 수시로 빼내어 쓰기도 했다. 또 손님 돈을 은행에 예취한 후에 발생한 손님 돈 이자를 손님한테 되돌려 주지 않고서 혼자서 착복 한 것이다. 이것도 부동산국으로부터 면허 징계만 당했지 형사 처분을 당하지 않았다. 임대료를 징수해서는 횡령하는 사건들도 있다.
손님 돈 횡령하는데 있어서 손님이 쉽게 사기 당할 수 있는 길이 또 있다. 손님 돈을 부동산 업자 개인 회사 이름으로 입금 시키게 한 후에 횡령하는 것이다. 더구나 2015 년부터는, 2 명 이상의 부동산 업자가 "Team“ 으로 활동 할 수 있으며 사업체 이름을 만들 수 있다. 부동산업자 이름, 성 뒤에 "associates," "group," 또는 "team" 이름을 사용할 수 있다. 단, 소속된 부동산 회사와 독립된 것으로 홍보 할 수 없다. 광고에는 "이름, 성"과 면허증 번호를 기재해야 된다. 물론 이들 ”team“의 모든 활동에 대한 책임은 ”회사 주인 (broker) “한테 있다. (AP 569). 이법 시행으로 한인 사회에는 부동산 업자의 횡령 사건이 더 많이 발생 할 수 있기에 주의가 요망된다.
한인 사회에서는 이 법이 시행되기 훨씬 이전부터 부동산 업자의 개인 회사 이름으로 돈을 입금 시키게 한 후에 횡령하는 사건들이 있다. 한인 부동산 업자의 손님 돈 횡령 유형을 보면 ; (1) 부동산 회사 이름으로 입금 시킨 후 횡령 (2) 부동산 회사에서 무면허 ”Escrow “ 회사를 운영하면서 ”Escrow”에 예취된 돈 횡령 (3) 부동산 업자가 개인 회사 이름을 만들어서 구입자 돈을 입금 시키게 한 후에 횡령하는 방법을 사용하고 있다.
회사 이름도 몇 개씩 만들어서 사용하기도 한다. 2013 년 부동산 업자 임씨와 최씨는 4 개의 다른 부동산 회사 이름을 만들어서 부동산 구입자 계약금을 횡령했다. 부동산 회사를 차릴 수 있는 “Broker” 면허도 없고 "Escrow“ 면허도 없다. 또 현재도 영업 중인 모 한인 부동산 회사는 20 여 년간을 ”Escrow” 면허증 없이 운영을 했다. Escrow에 입금된 손님 돈 $291,266을 자기 주머닛돈같이 빼내 쓴 탓에 겨우 면허 징계만 받았지 형사처리가 안되었다.
최근에 한인 부동산업자 서 씨가 손님과 불법적인 뒷돈 거래와 2 중 계약서를 작성 했다가 부동산 국으로부터 면허증이 박탈되었다. 면허박탈 사유는, 손님한테 거짓 설명, 사기, 불법적인 뒷돈을 챙긴 것이다. 서 씨는, 한인 C 부동산 회사에 소속되어 있었다. 서 씨는 개인적으로 S 라는 회사를 갖이고 있지만 부동산 국에서 회사 이름으로 면허를 발급받지 않았다. 2011 년 2 월에 L.A. 에 있는 한 condo 를 $259,000에 수수료 6 %, Short Sale 판매 위탁을 받았다. 한인 박 씨가 구입 의사를 밝혔다. 부동산 업자는, 수수료를 많이 받기 위해서 자기가 판매자, 구입자 양쪽 부동산 업자가 되어야 된다고 했다. 구입자는 자기가 원하는 부동산 업자가 있기 때문에 이것을 포기 할 수 없다. 법적으로 문제가 안 된다면, $4,000을 뒷돈으로 지불하겠다고 제안했다.
서 씨는, 법적으로 아무런 문제가 안 된다고 했다. Short sale 부동산을 구입하겠다고 구입 계약서를 제출 한 구입자는 모두 5 명이었다. 이 가운데는 박 씨보다도 더 높은 구입자와 현찰 구입자도 있었지만 뒷돈을 챙기기 위해서 융자를 받아야 하는 박 씨를 택했다. 박 씨의 구입 가격 $248,000을 수락했다. 계약금 $5,000 가운데서 short sale 이 수락 된 후에는 서 씨 개인한테 $3,000을 지불하기로 계약했다. Short Sale 이 수락되지 않으면 계약금 $3,000 을 환불 해 준다. Escrow가 종결 될 때에는 서 씨 개인 회사 S 이름으로 $4,000을 지불한다고 계약했다. Short Sale이 이루어지면 추가로 계약금을 $5,000 더 지불하기로 했다. 서 씨는 부동산 계약서를 2 중 계약서를 만들었다. 한 계약서는 escrow 에 전해 주었지만 다른 한 계약서는 Escrow에 전해 주지 않았다. 은행에서 온 편지도 변경을 시켰다.
한인 운영 U Escrow 회사는 계약금 $3,000을 C 부동산 회사에 지불하지 않고서 부동산 업자 개인한테 지불 했다. 법적으로는 C 부동산 회사에 지불해야 된다. 부동산 업자는 모든 매매활동을 C 부동산 회사에 밝히지 않았다. 서 씨는, 자기가 뒷돈으로 챙기는 것은 부동산 거래와 관련이 없으며 부동산 수수료가 안이기 때문에 밝힐 이유가 없다고 주장했다. 은행은 구입자한테 Escrow 종결 비용의 일부인 $7,800과 판매자 HOA 비용 체납금 $1,120도 은행이 지불해 준다고 했다.
사실상 short sale 을 수락한 은행에서 구입자가 short sale 로 쉽게 구입을 할 수 있도록 배려를 해 준 것이다. 일반적으로 short sale 은행세서 HOA 비용 체납금을 탕감해 주지 않는다. 그리고 구입자에 대한 Escrow 비용을 일체 탕감 해 주지 않는다. 하지만 구입자는 융자를 받지 못했다. 서씨는, 구입자의 $3,000을 환불 해 주기 위해서 Escrow에 입금시켰다. 구입자는 short sale이 이루어 지지 않았고 또 부동산 업자와의 다른 돈 문제로 언쟁이 있었다. 구입자는, 부동산 국에 이런 사실을 고발했다. 서 씨는 부동산국 조사비용으로 $7,118.40 을 지불해야만 되었다. 판매자도 서 씨한테 뒷돈을 요구했었다는 것이 후문이다. 이 사건을 보면, 부동산 업자, 구입자, 판매자, Escrow 회사 모두가 부동산 매매 법률을 준수하지 않아도 된다는 착각 속에서 살고 있다. 부동산 매매 법률을 지켜야 된다. 법을 안 지키는 것이 한국식인가 ? 모두가 돈에 얽힌 불법 연결고리 매듭이다.
한인 부동산 업자, Escrow 회사가 뒷돈 거래나 불법 매매를 조장하는 것은 근절되어야 된다. 법적으로는 구입자가 부동산 회사에 부동산 구입 계약금을 지불 할 수 있다. 그러나 한인 부동산 업자가 손님 돈을 쉽게 횡령하는 사건들을 보면 구입자 보호 대책이 있어야 된다. 구입자는 자기 보호를 위해서 부동산 회사 이름으로 돈을 입금 시키는 것 보다는 면허가 있는 Escrow 회사 앞으로 돈을 지불하되 주식회사국으로부터 면허를 받은 Escrow 회사를 선정하는 것이 가장 안전하다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
