단기임대(Airbnb)가 주거환경과 숙박업 침해
현재 각 시청에서는 단기 임대자 규제에 나섰다. 단기 임대는 별장 지역에서 틈새 시장 영업을 했지만 최근에는 일반 도심 지역에서도 성행하고 있다. 그러자 이웃 주민들한테는 생활환경 변화에 불편이 생겼다. 그리고 Hotel, Motel 영업을 하는 사람들한테도 경제적 타격이 심하다. 주택 소유주는, 한 푼이라도 돈 벌이를 할려고 하는데 왜 간섭이냐 ?
사유재산권 침해 안이냐 하는 소송들이 발생하고 있다.
특정 시에서는 30 일 이내의 짧은 기간 임대 주는 것을 시 조례로서 금지하는 곳도 있다.
어떤 주택 관리 협회 (HOA) 에서는 90 일 이내의 짧은 기간 임대를 단기 임대로 규제하는 곳도 있다.
짧은 기간에 임대를 주는 것을 보고 airbnb (air-bed-and-breakfast) 라고 말한다.
현재 이 사업이 번창하고 있다.
2016 년 7 월 10 일 L.A. Times 에서는 Elena Grewa이 31 살 나이에 Airbnb date 처리를 해서 $25.5 billion 자산가로 변신했다는 기사가 있었다.
현재 이 사업이 번창하고 있다. 산장이나 해변 별장을 연중 2 주, 28일, 한 계절마다 2 주간씩 사용하는 Time Share 를 구입해서 휴가를 즐기든 시대가 변화되고 있다. 이제는 아파트 입주자, condo, 단독 주택 소유주들이 휴가자한테 세를 주어서 임대 영업을 한다. 휴양지가 안인 도심 지역에서도 단기 입주자들로 채워지고 있다.
단기 입주자는 주말, 몇일, 일주일 또는 30 일 이하로 거주하고 있다. 보통 3 일 ~ 7 일이며 평균 6.85 일 체류한다. 현재 San Diego 시에서 하루 임대료가 $60 ~ $100 이다.
최근 몇 년 사이에 단기 임대가 확대 전파되고 있다. 이웃 주거지역 주민들과 각 시청은, 인원, 주차 제한, 면허비, 전기, 하수구 시설 확장 공사 요구, 시청 검사비용, 허가비를 요구하는 곳도 있다. 단기 임대를 주는 집과 이웃 주택 가격이 일반적으로 하락된다. 영구적으로 거주할려는 사람들이 이런 지역 주택 구입을 기피하기 때문이다. 시청 규제를 받는 것도 불편을 초래한다.
이런 이웃 주민 불편뿐만이 안이다. 현실적으로 기존의 Hotel, Motel 사업자와 경쟁자 관계로 대두 되었다. 휴가자들한테는 Hotel, Motel 비용보다 훨씬 경제적이고 편리하다. Hotel, Motel 에 거주하는 것 보다는 비용도 저렴하고 입주자한테는 자기 개인 집과 같이 자유스러운 안락함을 즐길 수 있기 때문이다.
Oregon 주의 Cannon Beach 에서는 주민의 20 % 가 단기 임대 주택이다. Santa Fe, New Mexico 시에서는 1 년에 17 회만 단기 임대를 허용한다. 인원 제한도 한다. 단기 임대를 주는 집의 가격은 일반적으로 하락된다. 시청 규제를 받는 것도 불편을 초래한다. 주차 제한, 면허비, 전기와 하수구 시설 확장 공사 요구, 시청의 검사비용을 지불해야 된다. 영구적으로 거주할려는 사람들이 이런 지역 주택 구입을 기피하기 때문이다.
Palm Spring 시에는 “휴가용 단기 임대 (vacation rental)” 조례 위반은 첫 위반 $250, 두 번째는 $500 벌금이다.
최근 한 사건에서, Venice 시 내 “임대료 규제” 아파트 입주자가 휴가자한테 단기 임대를 주는 영업을 했다. 아파트에는 침실 1 개와 다락방이 있다. 임대 계약서에는, 건물주는 입주자한테 휴가자를 위한 단기 임대를 허용한다. 계약 위반 통고를 받은 10 일 이내에 문제 시정을 한다고 되어 있다. 입주자는 휴가자들을 받아 주는 단기 임대 건물 명단을 internet을 통해서 판매하는 사업 (Airbnb)을 하고 있었다. 과거 건물주가 사망했다.
새 주인은, 단기 임대 영업을 못한다. 시청 지목법 위반이다. 특히 다락방 주거는 건축법과 주거 생활 목적에 위배된다. 그리고 Apart에서 "단기 입주자" 명단을 판매하는 영업 행위도 못하도록 했다.
건물주는 10 일간의 통고를 주고서, 휴가용 단기 임대 영업 중단, 다락방 사용 중단 통고를 했다. 입주자는 여기에 항의했다. 건물주는 입주자 상대로 퇴거 소송을 했다.
법원은, 입주자가 위법 행위를 했다는 증거가 충분하다. 퇴거 소송에서, 건물주가 입주자가 어떤 위법 행위를 했다는 잘못된 증거를 명확히 제시했다. 모든 당사자한테 통고를 했다는 배달 증명을 첨부했다. 입주자가 현재도 계속해서 불법적으로 사용 하고 있다는 증명을 했다. 건물주는, L.A. 시청 주거 지목에서 “단기 임대”는 불법이다. 입주자가 증거 수집 과정에 “단기 임대 건물 명단 판매” 사업을 한다고 진술했다.
입주자는, 과거 건물주와의 계약에서 다락방을 주거용으로 사용한다. “단기 임대 주택 명단”을 internet을 통해서 판매해도 좋다고 계약서에 명시 되어 있다. 불법적인 사용이 안이다.
단기 입주자를 위한 부동산 명단을 판매하는 사업은 시청 허가 사항이 안이다. 그리고 사업체에 대한 세금을 지불한다고 주장했다.
법원은, 휴가용 단기 임대자 유치는 L.A. 조례 위반이다. 불법적인 계약이므로 계약이 취소되어야 한다. 다락방을 개조해서 거주하는 것도 불법이다. 새 건물주는 휴가용 단기임대로 거주하는 영업 행위는 불법이므로 퇴거를 시킬 수 있다고 판결했다. 건물주 입장에서는 L.A. 시의 “임대 조정 규제”를 벗어나기 위해서 입주자의 조그마한 법률 위반 틈새만 보여도 퇴거를 시키고 있다. 과거 건물주가 허락을 했다고 하더라도 위법한 계약은 계약이 취소된다.
또 최근에, “팜 스프링” 인근의 “란초 미라지” 시에서 “휴가용 단기임대 제제” 조례를 제정했다. 휴가용 단기 임대 건물주한테 대한 간접적 제제이다. 휴가용 단기 임대 입주자가 계약을 할 수 있는 나이는 30 세 이상 이라야 된다. 30 세 이상이라야 “법적 임대 계약 책임”이 있다고 했다. 조례 제정 배경은, 이웃 주민들한테 나쁜 영향을 주지 않기 위한 것이 목적이다.
한 condo 주인이 법원에 조례 집행 중단과 “민권법“의 차별 금지 행위 위반이라면서 소송을 했다. 시청은, 사업체에 대한 차별 행위가 안이다. 민권법은 시청에 적용되는 것이 안이라고 반대했다. 법원은 시청 주장에 동의를 했다. 민권법에서도, 사업체 운영에 차별 받지 않는다. 사업체에서 판매 또는 주택 임대에서 나이로 인한 차별을 하면 안 된다.
예로서, Boy Scouts은 자선단체이면서도 회원들 간의 친목을 위한 모임이지 경제나 사업체 주인이 안이다. 이 처럼, 시청에서 단기 임대 주택에 대해서 제한하는 목적은, 주거 상태를 보존하자는 것이다. 사업하고는 관계가 없다. 더구나 County 규정에서도 영업시간 이후에 “나이“에 대한 규제를 한다. 민권법이 사업체 운영이나 합당한 연령에 기초를 둔 규제를 하는 것이 안이다. 이 판결에도 문제가 있다. 법에는, “나이로 인해서 주택 거주에 차별 받지 않는다.” 고 되어 있다. 시 조례는, 30 세 이하 나이가 거주 할 수 없다고 제한을 두지 않고 있다. 나이 제한 차별은 차별이 될 수 있다는 여운이 남아 있다고 본다.
단기 임대 주택에는 부정적인 요소들이 있다. 이웃 주거용 주민들한테 불편을 준다. 안정된 주거 생활 상태를 변경시키고 불안정하게 만든다. 주거 전용 지목을 상업용 지목으로 변경 시켜 둔 상태가 된다. 이들은 이웃 주민에 대한 친화력이나 지방 정부에 대한 자원봉사 같은 협조나 참여도 없다. 소음, 쓰레기, 주차 위반, 밤늦은 시간까지 파티 등으로 인해서 이웃 주민에 소음을 일으키고, 성가시게 만드는 행위를 하기 때문에 이웃 주민들이 아우성이다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
