시청 부동산 딱지 시정 기간
시청으로부터 무허가 건축, 건물 안전 위험, 잡초제거, 쓰레기 치우라는 경고장 딱지를 받게 된다.
2007 년 3 월 21일에는 한인 목사 부부가 ‘선밸리산 기도원’ 무허가 교회 신축과 진입로 개설, 불법 건축 , 사유재산 침해, 환경훼손 혐의로 부인 박옥선씨를 법정 구속, 신병을 이유로 심리에 불참한 남편 원 박 목사에 대해 체포영장을 발부된 사건이 있었다.
Rialto 시청에서 딱지를 받았다. 빈 땅을 구입했는데 그곳에 의자, 냉장고, 침대, 자동차 타이어 등 쓰레기를 버려두었다면서 20 일 이내에 청소하라는 통고를 받았다.
Coachella에 단독 주택이 있다. 세입자가 떠나고 빈집이다. 입주자가 떠난 후에 합판으로 유리창과 문을 전부 막아 두었다. 시청에서는 여기에 사람이 들어 와서 거주 하고 있다. 집 주변에 쓰레기가 늘려 있다는 통고가 왔다. 경찰에 연락 했더니 자기가 집 주인이라고 주장 한다니 이일을 어떻게 처리해야 하나 ?
Temecula 시에 10 Acre 땅에 집 한 채와 Trailer 가 있다. 주택과 Trailer에는 세입자가 있어서 월세 $1,000을 받고 있다. 과거 세입자가 임대료를 지불하지 않기 때문에 퇴거를 시켰다. 퇴거당한 과거 입주자가 다시 빈 집에 들어와서 살고 있다. 합판으로 창문이며 문을 전부 폐쇄 시켜 두었다. Trailer에 거주하든 세입자도 떠났다. 그러나 떠났다는 세입자가 몰래 들어와서는 생활을 하고 있다. 시청은, 쓰레기가 많이 있고 주택 안전에 위험하므로 주택을 철거하든가 건축법을 준수하라는 통고를 받았다.
경찰을 불러서 퇴거를 시키는 과정에서도 어려움이 있었다. 경찰은, 과거 입주자인 경우에는 불법 침범으로 처리 할 수 없으니 일반 퇴거 소송을 통해서 처리하라는 것이다. 우여곡절 끝에 불법 침범한 과거 입주자를 퇴거 시킨 후에 집을 철거했다.
집을 철거하는 데도 많은 시간과 경비가 지출되었다. 특히 오래된 집에는 석면 문제가 있기 때문에 환경 검사도 받아야 된다.
Pomona에 Apart를 구입했는데, 부동산 업자가 세수입이 좋다고 해서 구입했다. 그런데 한 방에 4 ~ 5 명씩 거주 하는데다가 건물이 안전하지 못하다면서 시정 통고를 받았다. 2 층 단독 주택을 불법 개조한 Apart 다. 이것을 20 일 이내에 시정할려면 짧은 시간에는 도저히 할 수도 없다.
Moreno Valley 한적한 곳에 단독 주택이 있었다. 세입자가 떠난 후에 빈집으로 남아 있었다. 입주자가 떠나고 없기에 유리창을 모두다 판자로 막아 놓았다. 집 없는 거리의 천사들이 판자를 뚫고 집에 들어와서 살고 있었다. 벽을 다 허물고, 집안 여러 곳에 총을 쏘아서 구멍이 뻥뻥 뚫렸다. 총탄 흔적도 수없이 많이 나타났다. 벽 칸막이는 전부 허물어 졌다. 시청은 20 일 이내에 집을 철거하든가 안전에 위험하니 법규 준수하라는 통고가 왔다.
경고장에는 10일 내에 이행하지 않으면 과태금을 하루에 $1,000 씩 부과한다는 편지를 받았다. 어떻게 처리해야 되나 ?
Los Angels 에 10 unit Apart를 소유하고 있는데 시청에서 “Bring up to liveable condition” 이라는데, 변호사라는 아들도 무슨 뜻인지 이해가 안 된다고 한다. 이게 무슨 뜻이냐 ?
시청에서는, “열악한 생활환경 개선”, “법률 준수“ (Bring up to liveable condition”, Compliance with code" ”“Declaration of Substandard Property"이라는 경고장을 부동산에 부착 해 두기도 하고 우편으로 통고를 한다. 영어 선생님도 이게 무슨 뜻인지 이해가 안 된다면서 문의를 해 온 사람도 있다.
가끔은 한인 교회에서도 연락을 받는다. 시청 허가를 받지 않고서 기도원 진입로 도로 시설을 하고 있었다. 정지 작업 허가도 없다. 시청에서 공사 중단 명령을 했다. 건축 허가도 없이 기도원에 Mobile Home 을 갖다 둔 경우도 있다.
한 성당 건물이 10 acre 땅에 세워져 있다. 넓은 땅 안에 여러 Eucalyptus 나무들이 있기에 나무 몇 그루를 잘랐다. 교인들은 통나무를 내어서 한쪽 귀퉁이에 모아서 장작 쌓듯이 쌓아 놓았다. 작은 나무 가지들은 나무 분쇄기로 분쇄를 해서 교회 공지 바닥에다가 흩쳐 뿌려 놓았다. 이웃 사람들이 시청에 고발을 했다.
한인 성당에서, Riverside 시청으로부터 10 일 이내에 잡초 제거하라는 통고서를 받았든 일이 있었다. 하루는 시청 담당 직원이 직접 성당으로 찾아 와서는 경고장을 전해 주었다. 2 번이나 경고장 편지를 보냈는데도, 이렇게 회답이 없느냐 ! 면서 불편한 심기로 떠났다.
시청에서 교회 주소를 잘못 기재 했든 것이었다. 경고장에는 10 일 이내에 청소를 하지 않으면 하루에 벌금 $1,000 씩 부과한다는 내용이었다. 나는, 곧 바로 시청 담당자한테 연락을 했다. 처음 이 통고를 받았다. 10 일 안에 청소 할 업자를 찾는 다는 것이 어려우니 연장을 해 달라고 하소연했다.
시청에서는, 통고를 받은 즉시로 연락을 해 주어서 고맙다. 그리고 사정 이야기를 듣고 보니까 이해가 되므로 30 일 연장을 해 주겠다는 연락을 받았다. 30 일 연장 통고에는, 만약 30 일 이후에 청소가 안 되어 있으면 하루에 벌금 $1,000 씩 부과한다는 것이었다. 청소 할 시공업자를 찾았지만, 시공업자의 작업 일정 때문에 바로 작업을 할 수가 없었다. 이 사이에 갑자기 한국으로부터 부고 통고를 받고서 떠나는 사정으로 다시 추가 연장 60 일을 받아서 청소를 했다. 절대로 시청 경고장을 가볍게 생각하면 큰 잘못이다.
만약에 경고장에 기재된 날짜를 경과 한 경우에는 시청에서 청소 또는 관리를 한 후에는 모든 비용과 제반 행정 수수료 경비를 소유주에게 부담시킨다. 소유주가 직접 해결하는 비용 보다는 3 ~ 10 배 정도 비싸다. 그러므로 가능한 부동산 소유주가 직접 사람을 채용해서라도 청소 또는 관리를 해 두는 것이 훨씬 경제적이다. 시청 경고장되로 이행을 안 하게 되면 벌금 이외에도 형사범으로서 형무소 생활, 부동산 철거, 부동산 강제 매각까지 당 한다. 심지어 천재지변, 산불 화재로 건물 훼손, 화재로 건물 훼손이 되었을 때에도 시청에서는 건물이 안전하지 못하므로 건축법 준수 또는 철거할 것을 통고한다. 파손된 건물 잔해가 도로 또는 공원에 떨어져 있더라도 위법이다. 피해자는 하루빨리 복구를 해야 된다.
다른 한인 교회에서는 기도원을 두었다. 이곳에 기도원 자리에 건축 허가도 없이 Mobile home을 갖다 두었다. 그리고 진입로에도 허가도 없이 비포장도로를 조성함으로 건축과에서 시정 통고를 받았다.
시정 명령 기간 : Los Angeles 시청 경우에는, 건물 안전, 위생에 문제가 있을 때에는 긴급수리와 일반적인 수리로 구분된다. 주거용 임대 건물에 전기선 노출로 화재 위험, 전기, 물 공급이 중단 상태, 하수구 역류, 변기가 새거나 부엌의 쓰레기 처리, 배관이 새는 경우, 보온 (heat), 찬물, 더운물이 나오지 않거나, 비, 바람이 스며드는 것은 건강 안전 문제이다. 찬물, 더운물이 나오지 않거나, 안전 위험, 입주자의 생명에 위험한 사항, 창문 잠금 장치가 빨리 열리지 않는 경우, 화재 경보 장치가 작동하지 않는 경우와 같은 것을 긴급 수리로 인정한다. 이러한 긴급수리는 즉시 또는 24 ~ 48 시간 이내에 수리 하도록 명령한다.
일반 수리는, 위반 사항에 따라서 7 일 ~ 45 일 이내에 시정할 것을 명령한다. 만약 큰 공사를 요구할 경우에는 30 일 이상의 시간을 줄 수 있다.
쓰레기, 잡초 제거 : 잡초 또는 계곡의 물 흐름을 방해하는 잡초나 나무, 쓰레기 제거 시에는 20 일간 제거 할 수 있는 시간을 준다. 화재 예방을 위한 잡초 제거는 시에 따라서는 부동산 경계선 또는 도로에서 30 Feet 또는 전체 빈 공지가 연결된 면적이 5 Acres 이상의 면적에 대해서는 경계선에서 100 feet 까지 제거해야 된다. 하지만 바위, 급경사, 자연적인 방해물이 있을 때에는 제외된다. 통고를 받은 후 20 일 이내에 시정해야 된다. 소방서에서 화재 위험이 높다고 인정이 될 때는 72 시간 이내에 잡초를 제거해야 된다.
심지어는 ”48 시간 후 건물 철거 통고“ (48-Hour Notice of Intent to Demolish)도 보낸다.
시내에 있는 땅을 구입했는데 사람들이 그곳에다가 자동차 타이어, 침대, 의자 같은 쓰레기를 버려두었다.
연장 청구 : 경고장을 받은 부동산 소유주는 시청 서면통고를 받은 후 10 일 이내에 “부동산법 집행부서 (Code Enforcement)”에 연락해야 된다. 청소나 관리 할 것을 통고 받은 날자 이전에 청소를 하든가 또는 10 일 이내에 법률 집행부 감독관한테 연락을 해야 된다. 안이면 행정 판사가 더 연장을 해 줄 수 있다. 시간 연장을 요청하는 사유가 합당 해야만 연장 허락을 받을 수 있다. 연장을 받아야 할 현재의 사정을 잘 설명하면 시간 연장을 받을 수 있다.
부동산 소유주가 시청 부동산 감독관에게 항의를 할 려면 통고를 받은 10 일 이내에 해야 된다. 만약에 긴급한 위험 상태인 경우에는 10 일 이내에 청소를 해야 된다. 행정 재판관이 시정을 할 수 있는 시간을 연장 해 주는 것이 합당하다고 판단 할 때에는 연장을 해 줄 수 있다. 연장 사유로서는, 작업 준비 시간, 시공업자 선정 시간, 건강 사유, 청소 작업 시작을 했는데 어떤 상황에 의해서 연장을 요청한다는 사유를 잘 설명해야 된다.
시청의 경고장을 받고서 어떻게 대처 하느냐에 따라서 민사와 형사 처벌로 구분이 된다. 그러므로 시정 통고를 받은 후에 즉시로 정부 기관에 연락해서 어떻게 처리를 하겠다는 설명을 해 주는 것이 가장 좋은 방법이다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
