입주자 퇴거, 합법적
주거용 임대 건물주는 오래된 입주자를 퇴거 시킨 후에 새 입주자로 교체 시켜서 높은 임대료를 받고자 혈안이 되어있다. 퇴거라는 것은 입주자에 대한 권리 침해, 임대 권리를 박탈하는 것이므로 건물주는 퇴거법 절차를 준수해야 된다. 불법적 퇴거를 당한 입주자는 건물주 상대로 피해 배상, 벌금, 응징적 배상, 정신적 피해, 변호사 비용을 청구 할 수 있다.
건물주가 자기 입맛 되로 전기, 수도, 전화, 냉장고, 엘리베이터 작동 중단, 주차장 사용 제한, 출입문 열쇄를 바꾸거나, 개인 소지품 폐기 등을 했을 때에는 실제 손실 액수를 지불해야 된다. 그리고 각 위반 사항에 대해서 $250 벌금, 불법이 시작된 날로부터 매일 $100의 벌금과 변호사 비용을 지불해야 된다. 그리고 건물주의 불법적 행위를 금지한다는 법원 명령을 받게 된다.
한 사건에서, 건물주가 gas 를 4 일간 차단함으로 입주자한테 $49,500 지불했다.
최근에, 한 한인 상가 건물주가 입주자 주차장 사용과 엘리베이터 작동 시간을 오후 5 시까지로 제한 한다는 일방적 통고를 주었다. 입주자들이 영업 손실, 일방적 계약 파기로 소송하겠다는 항의에 슬그머니 뒷걸음질 했다. 주거용 건물주가 입주자 방 문 열쇄를 바꾸는 경우도 있다. 건물주라고 해서 자기 입맛대로 이러한 횡포를 부리면 불법이다.
퇴거 소송은 약식 속결 재판이므로 일반 민사 소송처럼 1~2 년씩 소요되지 않는다. 일반적으로 3~6 개월 만에 끝이 난다.
입주자가 불법적 퇴거를 당했을 때에는 여러 비영리 법률 단체로부터 도움을 청할 수 있다. 그리고 불법 퇴거 시에는 건물주가 입주자의 변호사 비용을 지불하도록 되어 있기 때문에 퇴거 전문 변호사들로부터 도움을 받을 수 있다.
합법적 퇴거 :
임대 계약이 취소된 후에라야 퇴거를 시킬 수 있다. 그리고 임대료를 지불하지 않거나, 임대 계약 위반, 건물주나 직계 가족 또는 입주 건물 관리인이 거주 할 목적, 상호간의 합의, 임대 장소 손상 또는 불법적인 민폐, 임대 장소를 불법적 용도로 사용, 건물주가 수리하고자 임대 장소에 진입하는 것을 방해, 임대 건물 구입자가 방 구경하는 것 방해, 허락도 없이 임대권을 다른 사람한테 이양, 마약, 특정 형사범, 천재지변, 화재, 정부에서 부동산 수용, 임대 만기, 주거용 건물 입주 고용인으로 근무하다가 해고당한 관리인, 소유권 이전, 합당하게 정부 보조 주거용 임대 건물 시장에서 탈퇴, 건축 허가를 받고서 임대 장소 철거, 과거 임대 계약 조건과 대부분이 동일한데도 임대 재계약 또는 연장 계약에 서명 안할 때, 임대 계약자인 입주자 사망, 차압에 의한 부동산 구입자로서 특정 경우에는 임대 취소를 할 수 있다.
입주자 가정 싸움, 타인을 괴롭히며 공격적인 사람, 성 폭행범, 인신 매매및 구금, 노인 학대나 성인 부양자를 학대한다고 해서 무조건 퇴거 시키면 안 된다. 법원으로부터 접근 금지 명령서, 법원 명령서, 사법 집행 기관의 특정 사유에 대한 보고서를 받은 이후라야 퇴거를 시킬 수 있다. 건물주가 사법기관에서 통고를 받은 이후에도 입주자가 형사 혐의자를 초대 할 때 또는 건물주가 합당한 판단 하에서 혐의자가 다른 사람한테 물리적 가해 또는 입주자가 임대 취소 권리가 있는 경우라고 하더라도 건물주가 과거에 “3 일간 퇴거 통고 또는 시정 요구”를 했을 때에만 퇴거를 시킬 수 있다.
건물주의 비상 수리가 안인 일반 수리는 입주자한테 24 시간 이전에 통고하면 된다.
판매를 위한 구입자한테 방을 보여 주는 것은, 판매를 하겠다고 120 일 이전에 입주자한테 구두 또는 서면으로 통고 한 후에 임대 장소를 보여 줄 때는 24 시간 이전에 통고하면 된다. 주택 판매를 위한 “오픈 하우스 (Open house)”는, “1 개월에 2 번의 토요일 또는 일요일 중의 주말 오후 1:00부터 4:30분 까지 할 수 있다. 단 이것은 10 일 이전에 e-mail 통고를 주면 된다. 이러한 통고를 주었지만 입주자가 응하지 않으면 퇴거를 시킬 수 있다.
또 다른 방법은, 임대 계약서에, 입주자가 3 일 이내에 건물주의 방문을 허용하지 않으면 건물주는 퇴거 소송을 할 수 있다고 계약 된 경우. 일반적으로는 건물주가 먼저 퇴거를 요구하지만, 이와 반대로, 만약에 입주자가 건물주한테 임대 취소를 하고자 통고를 했을 때에는 최저 7 일 기간을 주어야 된다.
건물주가 입주자를 퇴거 시키는 일반적 원인은 임대료 지불 안했을 때, 임대 계약 위반, 임대 계약이 끝난 후에도 거주하는 때이다. 이러한 때에는 3 일간 퇴거 통고를 준다. 부동산이 판매 되어서 Escrow 가 개설 되어 있을 때 월별 임대에서 1 년 이상 거주 했더라도 30 일 퇴거 통고, 입주자 거주 기간이 1 년 이하는 30 일 퇴거, 1 년 이상은 60 일 퇴거 통고를 주어야 된다.
임대 기간이 장기 고정 (fixed term) 또는 월별 임대 (month-to-month) 이냐에 따라서도 차이가 있다. 만약에 임대가 1 년 이상으로 고정된 기간인 경우에는 임대만기 이후 또는 임대 계약 위반 시에만 퇴거를 시킬 수 있다.
월별로 자동 연장되는 월별 입주자 상대로 퇴거를 시킬 때에는 상당한 법률 위반이 안인 경우에는 30 일 퇴거 통고를 주어야 된다. 그러나 월별 임대라고 하더라도 Los Angeles, Santa Monica 등과 같이, 임대료 규제 시에서는, 월별 입주자를 퇴거 시킬 때에는 합당하고 상당한 퇴거 사유가 있어야만 퇴거 시킬 수 있다. 그리고 임대 사유를 밝혀야 된다. 상당한 퇴거 사유가 안인데도 퇴거를 시켰을 때에는 불법적 퇴거가 된다.
건물주는 법률 위반과 입주자 피해에 대한 배상을 해야 된다. 예로서, 입주자가 임대료 지불 거절, 부동산 훼손, 훼손한 수리비용 지불 거절, 특정 임대 계약 위반을 적시해야 된다.
어떤 임대료 규제법에는, 재건축 또는 건물 철거로 인해서 입주자를 퇴거 시킬 때에는 입주자가 건축 후에 다시 재 입주를 할 수 있는 권리 또는 이사 비용 지불을 요구한다.
사건 예, 입주자인 아들이 month-to-month 로 입주 해 있었다. 훗날 입주자 어머니가 같이 동거를 하다가 아들은 다른 곳으로 떠났다. 아들이 있을 때에 월 임대료를 $196 지불했었다. 건물주는 어머니한테 월 $265 을 달라고 요구했다. 아들과 임대 계약을 한 것이지 어머니와L.A. 시 조례는, 임대 계약을 했든 입주자가 떠난 후에는 임대 계약이 해제되므로 새 입주자한테는 임대료를 올려 받을 수 있도록 허용하고 있다. 즉 임대 조정 규제에서 해제된다.
법원은, 어머니가 아들의 임대 권을 인수 한 것이지 새로운 임대가 안이다. 그리고 임대 계약에서 임대권 이전, 전차인 (subtenant), 또는 거주자 숫자를 제한하지 않았기 때문에 임대권 이전이지 새 입주자가 안이므로 과거의 임대료만 받아야 된다고 판결했다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
