나쁜 신용기록 불이익
신용이 나쁘면 여러 가지 불이익을 당한다. 융자 받을 때 정상적인 사람보다도 높은 이자와 융자 경비 지불, 보험 가입 부결 또는 보험료 추가 지불을 해야 된다. 심지어는, 직종에 따라서는 취업을 못한다. 물론 신용 기록에 의해서 이러한 검토를 하지만 신용 기록 자체가 엉터리 기록이 많다는 사실도 알아야 된다. 그러므로 먼저 신용 기록을 검토해야 된다. 신용 기록에서 엉터리가 있다면 몇 개월 이전에 수정해야 된다. 신용기록이 잘못되어서 신용 교정을 한 94 %의 사람들이 3 번 정도 요청하니까 정리가 되었다는 보고다. 신용 기록이 잘못 되었을 때에, 정정 시간은 23 주 또는 31 주가 소요 된다. 심지어 “공정 거래위원회 (FTC)”에 제소를 하기 직전에서야 수정이 되었다는 사람도 있다.
1. 나쁜 신용기록 불이익 :
(1) 융자 :
신용 나쁜 사람과 좋은 사람의 이자 차이는 2 % ~ 3.5 % 정도 된다. 은행이 집 융자를 준 후에 은행 돈 회전을 위해서 다른 은행이나 연방 정부에서 은행 주택 융자를 구입 해 주는 기관에 다시 융자를 판매한다. 이 융자를 판매함으로서 은행 자금 회전뿐만이 안이고 이익을 보고서 융자를 판매한다. 이것이, 제 2 금융기관이라는 Fannie Mae, Freddie Mac 이라는 기관이다.
이들 보고에 의하면, 신용 나쁜 사람은 이자가 3.5 % 또는 그 이상 지불한다고 발표했다.
30 년 상환융자에 6.5% 이자 10만 달러일 때는 월부금이 $632 이다. 신용 기록이 나빠서 이자를 2 % 더 지불하면 월 $769 이다. 매월 $137을 더 지불한다. 이것을 30 년 지불한다면 $49,320 이다. $200,000 융자일 때는 $98,640을 추가 지불된다. 융자 비용도 다른 사람보다 1 % 정도 더 지불해야 하고 down payment도 10 % 이상 더 지불해야 된다. 신용 기록이 나쁘면 쓸데없는 돈을 지불해야 한다. 때로는 집 살 기회도 박탈된다.
(2) 보험 :
신용기록이 나쁘면, 주택 보험과 자동차 보험에 가입 시켜주지 않는 보험회사도 있다. 엉터리 보험 청구 할 수 있는 기회가 많다고 인정한다. 과거에 보험 청구가 없었더라도 미래에 청구 할 가능성이 높다고 간주하기 때문이다.
(3) 취직 :
은행, 증권회사같이 돈을 취급하는 직장은 신용 기록을 검토 한 후 채용한다. 신용기록 나쁘면 직장 못 구하는 신세가 된다. 은행에 취직을 할려면 꼭 신용기록이 좋아야 된다.
(4) 아파트 입주 :
UDR이란 신용보고 기관은 주로 아파트 건물주한테 신용기록 정보를 제공한다. 특히 퇴거당한 입주자 기록을 취급한다. 법원 기록은 ‘기각 처분’으로 되어 있는데, 이 회사 신용기록은 ‘퇴거’로 되어서 아파트 입주를 못한 사건이 있었다. 입주 신청자는 신용회사 상대로 배상금 $24,000을 받은 사건이 있었다.
(5) 명예혜손, 투자손실:
개인 명예훼손, 사생활 침범, 부동산 구입 기회 박탈로 투자 손실, 정신적 피해를 당할 수 있다. 표준 신용보고서가 안인 ‘정밀 신용 보고서 (Investigative reports)“에는 개인 사생활 정보가 있다. 직장과 보험 회사에서 사용한다.
2. 신용점수와 이자 :
신용점수 720 이상은 30 년 융자 상환에 6.6 % 이자율로 융자를 받았을 때, 신용점수 700-719 는 6.7 % 이자, 620-674 는 8.43 % 이자, 500 - 559 은 10.2 % 이상이 된다. 신용 점수가 좋은 사람과 나쁜 사람의 이자 차이는 2 - 4 % 가 된다.
현재 정부 지불보증으로 융자 제공하는 FHA 융자인 경우에는 625 점 이상을 요구한다. 일반 은행은 신용 점수 725 점 이상을 요구하고 있다.
3. 신용 기록 점검 :
융자 신청 이전에 신용기록 점검을 해야 된다. 나는 자동차를 사러 갔다가 잘못된 신용 기록 때문에 융자를 거절당했든 일이 있었다. 신용 기록 보고서를 이때에 처음 보았다. 이름 모르는 은행 융자 $2,500,000, 알지도 못하는 신용 카드 사용, 여러 곳에서 융자 받았다는 내용, 국세청 세금 체납, 부동산 차압당한 기록, 집 월부금 체납, 심지어는 알지도 못하는 휘발유 회사 카드도 있었다.
다행히도 융자받은 은행에는 매월 월부금을 꼬박꼬박 잘 지불하는 것으로 되어 있었다. 하지만 엄청난 수입이 있어서 이들 엉터리 보고서에 나와 있는 지출을 감당해야 되는 것이다.
이런 엉터리 신용기록 상의 모든 월부금을 지불하고 또 새 자동차 월부금을 지불 할 수 없다는 계산이 나온 것이다. 자동차를 못 사고 쓴맛을 다시며 집으로 돌아 왔다. 분명히 잘못된 신용기록이었다.
그 후 잘못된 신용기록 수정을 위해 이곳저곳 연락을 한 후인 102 일 후에서야 나쁜 신용 기록을 수정해서 차를 구입했다. 가장 힘들고 시간이 많이 지연 된 것은, 국세청에 세금을 완납했었는데도 12 년 8 개월 후에서야 세금 체납되었다면서 은행 구좌와 부동산에 저당 설정이 되었든 일이 있었다. 국세청에 당시 세금 지불한 수표를 제시해서 완납 되었다는 증명을 해 주었는데도 신용 기록에는 세금 체납자로 등재되어 있었다. 국세청으로부터 세금 지불 확인 서류 받는데 많은 시간이 소요되었다. 이때에 다른 나쁜 신용 기록수정을 했지만 훗날에 다시 나쁜 기록 일부가 재등장 한다는 것도 발견했든 일이 있다.
오씨는, 집을 차압당했고 파산 신청까지 한 과거가 있기에 애들 이름으로 집을 사고자 했다. 파산을 했기에 신용 기록은 좋다고 했다. 하지만 신용 기록에는 34 개 곳이 나빴고, 아직도 17 곳에 $88,000 달러를 지불 할 것이 있었다. 은행에서는 융자를 줄 수 없다. Title 보험 회사는 보험 가입 못해 주겠다고 했다. 은행과 보험회사는 자기들한테 신용이 깨끗하다는 것을 증명하라는 것이었다.
이들에게 파산 변호사 잘못, 기록 잘못이라는 설명을 했지만 자기들은 신용 기록에 의해서 융자를 제공하든가, Title 보험에 가입 해 줄 수 있다는 입장이었다.
결국은, 집을 구입 할 구입자의 체납된 세금 $3,000을 지불하고서 모든 부채를 정리했다. 그사이에 Escrow 지연으로 판매자와 시비도 있었다. 두 부부는 나를 붙들고서 기쁨의 눈물을 쏟아 부었다. 자기들 이름으로는 도저히 구입 할 수 없었든 집을 장만 한 희열을 맘껏 누리게 되었다. 새 희망을 만들었다.
이와 같이 신용기록이 나쁘면 여러 가지 불이익을 당하게 된다.
김 희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
