보증금 (Security Deposit) 환불해라 !
임대 보증금을 불법적으로 착복하는 건물주들이 많다. 건물주가 입주자 보증금을 갈취하는 것을 부수입으로 생각하는 건물주가 있다. 불법적이고 부당한 방법으로 보증금을 갈취하면 건물주 재산 전체가 날라 갈수 있다. 입주자의 실제 피해 액수 이외에도 벌금이 보증금 전체 액수의 2 배 그리고 응징적 배상금으로서 수십 수백만 달러가 지출된다. 거기에다가 입주자 변호사 비용과 자기 변호사 비용까지 지불해야 된다.
보증금을 우롱하면 응징적 배상 지불 판결을 받아서 아파트 전체가 날라 가기도 한다. 피해 입주자는 이런 소송으로 큰 돈벌이도 할 수 있다. 법조문에는, 피해 입주자가 부당한 처우를 당했다는 것을 요구하지 않았다고 하더라도 건물주의 악의적인 손실 피해 배상 판결을 해야 된다. 즉 보증금 떼먹은 건물주한테는 응징적 배상 판결을 해야만 된다고 되어 있다.
한인 Apart 건물주가, 한인 입주가가 깨끗하게 2 개월 살다가 퇴거한 입주자 보증금에서 페인트 비용, 청소비, 열쇄비, 카펫 교체 비용 등 여러 항목의 경비를 모두 청구해서 받았다. 한인 건물주는, 떠나간 입주자 보증금에서 이런 식으로 돈을 받아 내어도 되는 것인지, 안인지 자기 자신도 궁금하다는 질문이 있었다. 자기가 Apart 를 구입 할 때에
한인 판매자가 말하기를, 입주자가 떠나면 무조건 이런 저런 명목으로 보증금에서 공제해라! 임대 수입 이외에도 부수입을 올리는 것이 Apart 사업의 매력이라고 하더란다. 전 주인의 말만 믿고서 2 년 째 막무가내로 보증금을 떼먹어도 괜찮은 것인지 안인지 분명한 원칙을 몰라서 궁금하다는 문의를 해 온 독자가 있었다. 이상하게도, 지난 2 년 사이에 이런 문제를 항의를 해온 입주자는 단 한명 뿐이었단다.
하지만, 입주자가 바뀔 때마다 주인이 carpet을 새로 교체하고 새로 paint 칠한 비용을 부담 시키는 것은 위법이다. 법에 의해서, 입주자는 자연적 손상에 대한 비용을 지불할 의무가 없다. 청소도 과거에 입주했을 때와 비슷한 상태로 유지했을 때는 법적으로 “깨끗한 청소 상태” 이므로 청소비를 지불 할 의무가 없다.
보증금 시비가 있을 때는 과중한 판결이 떨어진다.
사건 예 : 건물주가 apart 내에서 다른 방으로 옮겨 달라기에 다른 방 청소 비용으로 $50을 받은 사건이 있었다. 건물주에게 불법영업 행위로 $261,700을 배상과 변호사 비용 $40,000을 지불 하라는 판결이 있었다.
사건 예 : 2011 년 2 월 1 일 캘리포니아 고등법원은, 건물주가 입주자 보증금에서 부당한 비용 공제를 했다는 판결이 있었다. 과거 입주자와 현재 입주자 170 명이 “불법 영업 행위와 사기”로 단체 소송을 했다. 법원은, 손실 배상금 $130,000, 법률 위반 배상 $220,248, 응징적 배상 $1,000,000 변호사비 $1,666,000을 원고에게 지불하라고 판결했다. 아파트 주인은 전체 3백만 달러 이상을 배상 해 주게 되었다. 첫 재판에서 응징적 보상은 $5,500,000 이었다. 이 사건은 연방대법원에서 2011 년 10 월 31 일, 단체소송의 원고들 전체가 피해를 당했다는 것을 증명해야 한다. 그러나 일부 원고는 계약서를 읽지도 않고, 뜻도 모르고 서명 한 것은 계약에 의존 한 것이 안이다. 계약서를 읽지도 않고 서명한 것은 피해를 증명 할 수 없으므로 사기에 해당되지 않는다. 단체 소송 사기 피해 보상을 받을 수 없다고 판결했다.
사건 예 : 집 커튼이 없는데도 커튼 청소비 $85 청구, 페인트 비용이 $67 인데도 $193 청구, 청소비 $37인데도 $85 받은 사건도 있다. 임대료를 제때에 지불했는데도 과태료 $35을 부과하기도 한다. 그리고 한 아파트 관리회사는 검찰에 소비자 사기 사건으로 피소되어서 1백5십만 달러에 합의했다. 이 가운데 1백십만 달러 배상, 벌금 20만 달러, 검찰 수사 비용 15 만 달러였다.
사건 예 : 김씨는 이사를 나온 후에서야, 청소비, carpet 청소비, 그릇 세척기 (dishwasher) 고장이라면서 $3,140을 공제해야 된다면서 추가 잔액 $140 청구서를 받았다. 세척기가 샌다는 것은 건물주한테 수리와 관리 책임이 있지 입주자한테는 없다. 그런데도 용감하게 이런 청구를 한다.
사건 예 : 한 씨는, 아파트를 떠나기 전에 건물주와 함께 방 검사를 했다. 건물주는, 상태가 좋으니까 보증금 전액을 돌려주겠다고 약속했다. 보증금 $550에서 $234을 공제 당하고 $316만 되돌려 받았다. 약속 되로 보증금 전액을 환불받지 못했지만 싸움하기 싫어서 잊어 먹은 돈으로 생각했다. 훗날, 수리비 $195을 지불하라는 편지를 받았다. 부엌, 벽 수리, 벽지 떼어낸 비용, 출입문, 거울, 옷장 문, 방안 전구, 매연 감지기 교체 그리고 이삿짐 옮기면서 진입로 잔디 훼손 명목이었다. 잔디도 없고 벽지도 없는 곳이었다. 화가 치밀어서 건물주에게 편지를 보냈다. 보증금 잔금을 지불안하면 소송하겠다는 편지를 보낸 후에서야 보증금 잔금까지 받아 내었다.
2012 년 2 월 7 일 한 신문 기사에서, 건물주는 세입자 김씨의 보증금 $2,800에서 청소, 페인트와 카펫 교체비용으로 $1,700 만 돌려받자 소액재판에서 승소를 했다. 2008 년 10월 11 일 기사에서, 정희선 씨가 소액재판을 통해서 보증금 $750을 반환 받았다는 것이다. 소액재판을 통하지 않고서 변호사를 찾았다면 건물주는 엄청난 손실을 당할 수 있다.
사건 예 : L.A. Times 2016 년의 한 보도에서, Orange county 내에 18 동의 apart 를 소유한 사람이 전체 방수는 4,535 개 였다. 건물주는 George Argyros 이다. Orange County에서 Apart 를 많이 소유하고 있으며 부동산 개발 업자였다. 이 사람은 1990 년에는 George Bush 대통령에 의해서 FreddieMac 이사로 임명, 2001 년에는 미국의 Spain 대사로 임명되었든 인물이다. 이 회사는 불필요한 청소비와 수리비를 청구한다. 비록 입주자가 더럽히지도 않았는데도 청구를 한다. 과거 입주자들이 small claim court 에 접수를 시킨 사건에서도 나타난다.
주 검찰에서 38 건의 소송을 해서 관리 회사에 $1,500,000 에 합의했다. Orange County 내에서 5 번째 가는 건물주 이다.
가장 큰 규모의 부동산 회사인 Irvine Co. 는 32,000 동이다. 법원 기록을 검토한 결과 이 회사에서는 같은 기간 동안에 10 건의 소송이 있었다.
한 입주자는, 월 임대료 $1,345 을 지불하고 있다가 이곳을 떠나왔다. Apart 를 떠나면서 아무런 흠집없이 깨끗한 상태였다. Carpet 청소까지 했다. 문 옆에 있는 못 자국도 땜질을 하고 나왔다. 입주자는 관리회사 상대로 $650 보증금 때문에 소송을 했다. 떠나 온 이후에 보증금 $650 환불이 환불되지 않았다. 오히려 $159 을 지불하라는 청구서를 받고서 놀랬다는 것이다.
검찰에서는 한 개인을 위한 민사 문제를 처리 할 수가 없다. 많은 시민들의 관심꺼리 인 경우에만 개입한다.
보증금 피해자는 서민을 위해서 변호를 해 주는 비영리 단체 또는 개인 변호사를 찾아서 건물주 상대로 많은 보상금을 받아 내는 것도 한 방법이다.
그러나 한 사건에서, 건물주가 임대 계약서에 시비 보상 시에 승소자한테 적합한 비용으로 $750 만 지불한다고 계약 된 것을 법원이 수용해 준 사건이 있다.
또 다른 사건에서, 승소자의 는 변호사 비용으로 $150 또는 $1,000 만 인증해 준다는 계약에 의해서 법원이 수용한 사건도 있었다. 그러므로 입주자는 임대 계약서 작성 시에 이러한 항목도 잘 살펴보아야 된다. 이런 계약서가 있을 수 있으므로 입주자는 소송 이전에 이런 문제도 검토를 해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
