입주자 이사비용 지불
건물주가 입주자를 퇴거시킬 아무런 법적 근거가 없는데도 막무가내로 입주자를 퇴거시키는 경우가 있다. 이런 때는 입주자한테 이사 비용을 지불해야 된다. 그리고 건물주가 대대적인 큰 수리 또는 법규 위반 시정 명령으로 수리해야 할 경우, 건물 상태 재 복구, 건물이 입주자가 계속 거주 했을 때에 입주자 위생 상 사용 문제로 입주자가 안전하게 거주 할 수 없는 상태인 경우에는 입주자를 임시로 거주 공간을 떠나야 할 때도 이사 비용을 지불해야 된다.
그리고 임대료 규제 (Rent Control)에 적용된 임대 사업을 중단하는 경우에도 입주자를 퇴거 시킬 수 있다. 하지만 입주자한테 이사 비용을 지불해야 된다. 임대료 규제에 적용된 임대 부동산 사업을 중단 할 경우에는, 건물주가 시청과 임대 사업 중단 절차를 마친 후로부터 입주자한테 120일 간의 퇴거 통고를 주어야 된다. 만약에 입주자가 62 세 이상 또는 장애인이 1 년 이상 거주 했을 때에는, 시청에 임대 중단 통고 한 후 60 일 이내에 1 년간을 더 연장해서 거주한다는 서면 통고를 할 수 있다. 이때는 과거 임대 조건과 같으며 과거와 같은 임대료 규제법을 준수해야 된다. 건물주는 입주자로부터 연장 통고를 받은 날로부터 30 일 이내에 시청에 임대 계약 연장 통고를 해야 된다. 물론, 이 때에도 건물주는 입주자한테 이사 비용을 지불해야 된다.
특히, 임대료 규제 (Rent control) 법에서 단독 주택에 입주해 있는 사람한테는 이사 비용을 지불 안 해도 된다는 것이 원칙이다. 그러나 단독 주택에 입주 해 있지만, 한 단독 주택에 2 명 이상의 다른 입주가가 거주하고 있을 때에는 입주자한테 이사 비용을 지불해야 된다.
한인 가운데는, 한 집에 2 명 이상의 입주자한테 세를 주었는데도, 건물주가 집수리를 해야 한다면서 이사 비용을 지불하지도 않고서 한인 입주자한테 퇴거 통고를 준 경우가 있다.
이렇게 단독 주택에 2 세대 이상이 거주하든 단독주택 입주자를 퇴거 시킬 때에도 이사 비용을 지불해야 된다. 이 경우에는, 단독 주택이지만 법적으로 2 세대로 간주하기 때문에 이들 입주자한테는 이사 비용을 지불해야 된다.
1. 이사 비용에 포함 된 경비 항목 : 이사 비용에 포함되는 것은, 짐 싸는 비용, 포장비, 짐을 다시 푸는 비용, 운반, 보험 비, 기계나 가구 폐쇄, 재조립, 운송 비, 물, 전기, gas 같은 공공시설 가설 비도 포함된다. 그리고 입주자 잘못이 안인 합당한 재산 분실, 다른 손실, 절도 피해도 포함된다.
시에 따라서, 이사 비용 상한선을 두고 있다. 그러나 시에서 정한 이사 비용으로는 이러한 경비를 충당 할수 없는 경우도 있을 수 있다. 이런 때에는, 입주자는 시청에 이사비용 의의 신청을 해서 이사비용을 더 청구 할 수 있다. L.A. 시는, 입주자 퇴거 이전에 시청 주택국 (HCIDLA)에 “퇴거 의향서”를 신청 한 후 허락을 받아야 된다. 위반 시에는 ”임대 안정법(RSO)‘ 위반이다.
2. 이사 비용 지불 ;
(1). 건물주, 건물주 배우자, 손자, 손녀, 자녀, 부모 또는 할아버지, 할머니가 받을 수 있다. 왜냐하면, 소유주 또는 소유주와 혈연관계가 있다고 하더라도 소유권 지분 비율에 따라서 다를 수 있다. 예로서, L.A. 시는, 건물주 소유권이 Trust는 25 % 이상, 개인은 50 % 이상을 소유주로 인정한다.
입주 관리인도 입주 이사 비용을 받을 수 없는 것이 원칙이지만 예외가 되는 경우도 있을 수 있다.
(2). 주거 임대 사업 탈퇴 (Ellis Act) 시에는 건물 철거, 주거용 Hotel 용도 변경, 주거용 임대 건물을 서민용 주거로 용도 변경, Apart를 Condo, Hotel 또는 상가로 용도 변경하는 것도 포함된다. 특히 장애인과 62 세 이상한테는 1 년을 더 연장 해 주어야 된다. 시청으로부터 분할 또는 건축 허가를 받은 후에, 입주자가 건물주로부터 퇴거 통고를 받기 이전에 미리 퇴거를 했더라도 이사 비용을 지불해야 된다.
(3) 입주자 생활환경 개선을 위한 개축으로 영구적 입주자 퇴거
(4) 정부 명령에 의한 수리 : 수리 기간 동안 지불하는 이사 비용은 임대 계약한 월세와 거주하든 지역 내에서 비교 할 수 있는 임대료 차액을 지불해야 된다. 수리 기간은 120 일 이내. 만약에 이러한 수리 책임이 입주자가 문제를 만들었을 때에는 이사 비용을 지불 안 해도 된다. 수리 기간에 임시로 떠나는 입주자한테 우선적으로 재 입주할 수 있다는 것을 서면으로 제시해야 된다. 입주자는 건물주가 재 입주 통고를 받은 날로부터 10 일 이내에 재 입주 확인 통고를 해야 된다. 나쁜 주거 환경인 경우에는, 시청에서 검사 한 후에 승소자는 입주자의 변호사 비용도 지불해야 된다.
(5). 주택과 도시 개발국 (HUD)이 건물주인 경우는, HUD에서 건물 판매 이전에 시청에 “퇴거 의향서”를 제출해서 허락 받아야 된다.
(6) 무허가 불법 건물인 경우에는 입주자한테 체납된 임대료 징수 할 수 없다. 불법 건물에 거주한 입주자 임대료가 체납된 상태라도 이사 비용을 지불해야 된다.
(7) 임대료 규제 대상은, 임대료가 체납된 입주자와 사망한 입주자 동거인한테도 이사 비를 지불해야 된다.
3. 이사 비용 지불 안 해도 되는 경우;
(1). 입주 주거용 관리인이 무료 임대료 또는 임대료 할인 혜택을 받은 관리인
(2). 건물주가 시청으로부터 Apart를 condo로 변경 또는 다른 목적으로 변경 또는 철거 허가를 받은 후에 입주, 임대 계약서에 분할 또는 철거를 서면 통고 했을 때,
(3). 건물주의 불가항력적인 천재지변 또는 위험 상태.
4. 이사 비용 액수 :
시에 따라서 이사 비용 지불 액수는 다를 수 있다. L.A. 시는, 2017 년 7 월 1 일부터 2018 년 6 월 30 일까지 입주자 이사 비용을 새로 책정했다. 입주자 퇴거 시 이사 비용 지불은 건물이 4 세대 이하 또는 이상, 입주자 거주 기간, 년령, 장애인 그리고 입주자 수입에 따른 차등을 두고 있다. 입주자한테 한 방 세대 단위로 지불한다. 각 개인 숫자로 지불하는 것은 안이다. 물론 주거 임대 사업 철회 시에는 미성년자를 포함하는 시가 있고 안인 곳도 있다.
L.A. 시 이사 비용 액수는, L.예로서, 3 년 이하 거주자 $8,050. 그러나 62 세 이상, 장애인은 $16,950 이다. 4 세대 3 년 이하 $7,750; 3 년 이상 $10,550 그러나 62 세 이상, 장애인 $20,050 이다. 4 세대 3 년 이상은 $15,550 이다.
세대 당 수입 기준은 1 인 $50,500, 2 인 $57,700, 3 인 $64,900, 4 인 72,100, 5 인 $77,900, 6 인 $83,650, 7 인 $89,450, 8 인 $95,200 이다. 저소득층 입주자는 $10,550, 62 세 이상, 장애인 $20,050 을 지불해야 된다. 만약에 입주자가 시청에서 정한 이사 비용이 부족하기에, 더 많은 이사 비용을 청구해야 할 경우에는, 입주자는 시청에 “의의 신청”을 해야 된다. 건물주가 이사 비용을 지불하지 않기에 이사를 안 나간 입주자한테 퇴거 소송을 진행했을 경우에는 불법적 퇴거 소송이 된다. 입주자는 시청에 도움을 요청 할 수 있다.
5. 미성년자 동거인 :
조례에서 부모와 거주하는 미성년자도 세입자이므로 이사 비용을 지불해야 한다는 규정이 명시 되어 있지 않았을 때에는, 미성년자는 부모의 점유권에 의해서 점유는 할 수 있지만 계약을 수행할 수 있는 나이가 안이므로 이사 비용을 지불할 의무가 없다는 판결이 “센프란시스코” 시에서 있었다. 하지만 L.A. 시는 미성년자도 세입자로 포함시켜 두고 있다.
주거 임대 사업 철회 (Ellis Act) 경우에는, L..A. 시 조례에서, 국세청 세법에서, 미성년자는 세입자라고 밝혀 두고 있으며 미성년자 숫자에 따라서 이사 비용을 지불해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
