임대료 규제 (Rent Control) 부동산 (1)

어떤 부동산이 임대료 규제 (rent control) 대상 이냐 ? 이것은 각 시 조례에 따라서 약간씩 차이가 있다. 일반적으로 2 세대 이상 주거용 임대 부동산에 거주하는 세입자한테 임대료 인상을 낮추어 주므로 서 이사를 가지 않도록 하자는 목적이다. 

단독 주택이나 상가는 규제 대상이 안 되지만 특정 경우에는 규제 대상이 된다. 단독주택 또는 단독 건물이지만 한 집에 쪽방을 만들어서 2 명 이상의 다른 입주자가 거주하는 경우에는 임대료 규제 대상이 된다.

특히 한인 타운에는 단독 주택을 무허가 “벌집 Apart", ”쪽방 하숙집“, ”불법 노름장“, “산후 조리원”으로 활용하는 사람이 있다. 무허가 침실 증축, Patio를 방으로 개조, 단독 주택을 4 세대 주택으로 변경, 단독 주택을 17 개 쪽방, 5 동짜리 아파트를 21 개 방으로 나누었다가 처벌을 당한 한인이 있다. 단독주택을 이용한 하숙업, 여관업, 단기 임대 (Airbnb), 손님이 내왕하는 사무실로 활용하는 영업행위에 속한다. 특히 L.A. 한인 사회에서 단독 주택을 이용해서 무허가 하숙집, 무허가 건축 쪽방 불법 임대 영업행위로 처벌당한 사건 들이 있었다

단독 주택에서 영업 행위를 하면 주거용 지목법 그리고 지역 주택 분할법에도 위반이 된다.

무허가 건축을 했다면 건축법 위반이다. Condo 라고 하더라도 만약에 쪽방 식으로 각 침실 마다 2 명의 다른 세입자한테 세를 주었다면 임대료 조정 법에 규제를 받는다.  

한인 사회에서, 단독 주택을 쪽방으로 나누어 입주자를 둔 후에, 세입자를 퇴거 시키면서 이사 비용을 지불하지 안고서 퇴거 시킬려는 건물주가 있다. 이런 경우에, 세입자는 자기 권리 보호를 위해서 시청 주택국에 문의를 하면 된다. 

단독 주택이라고 하더라도 쪽방 세입자 퇴거 시에는 이사 비용을 지불해야 되고 임대료 규제법에도 적용된다. 임대료 인상도 임대료 규제법에 적용되어서 인상해야 된다. 한인들이 이런 문제로 종종 문의 해 오는 사람들이 있다.

단독 주택은, 단독 주택 용도로만 사용해야 된다. 물론 임대를 줄 수 있다. 그러나 단독 주택을 다른 2 명 이상의 세입자를 두었을 때에는 지목법, 임대료 규제법, 건축법, 분할법 위반에 적용 될 수 있다.

그리고 임대료 규제 대상에는 아파트를 콘도로 변경 시 최종 허락이 안 된 것, 법적으로 콘도로 분할은 되었지만 판매가 안 된 세대, 면허를 받은 주거 보호 시설도 규제 대상이다.

1995 년 이후 새로 건축 또는 재건축된 주거용 부동산, 아파트를 콘도로 전환된 임대 부동산은 규제 적용에서 제외된다. 그러나 L.A. 시는, 1978 년 10 월 1 일 이전에 건축된 2 세대 이상 주거용 건물에 적용된다.

입주자와 초과 임대 이면 계약 : 건물주가 과거 입주자로부터 임대료를 받아왔다. 어느 훗날에, 건물주는 입주자와 흥정해서는 조례보다 초과되는 임대료를 징수했다. 법원은, 조례보다 초과되는 이면 계약을 허락 할 수 없다. 세입자는 흥정된 새 임대료 계약에 의해서 계속 거주하지 않아도 된다. 이런 경우에, 건물주는 임대료 초과 환불, 벌금, 배상, 변호사 비용을 지불해야 된다.

단독 주택, 단독 상가 건물 :

한 상가 건물에 사무실과 주거용으로 2 세대 이상에 세를 주었을 때에도 규제 대상이다. 만약에 단독 주택이지만 쪽방처름 여러 방을 다른 사람한테 세를 주었을 때에는 임대 규제에 해당 된다. 한 사건에서는, 건물주가 임대료를 과다하게 올리자 입주자가 소송을 했다. 건물주는, 한 건물에 한 입주자가 있는데, 이것은 단독 주택이라고 주장했다.

입주자는, 현재는 자기 혼자 거주했지만 과거에 여러 입주자들이 쪽방 생활을 했다고 주장햇다. 법원은, 단독 주택에 해당되지 않는다. 과거에 여러 입주자가 거주했기에, 임대료 조정법에 적용되어야 한다. 임대료 인상은 임대료 규제법을 준수해야 된다고 판결했다. 건축 허가도 없는 한 상가 건물에 한 입주자가 영업용과 주거용으로 분리된 방을 사용했을 때에도 임대료 규제 대상이다. 

2 세대 주택 :  2 세대 주택 (duplex) 인데 건물주가 한 동에 거주하고 나머지 동을 임대 준 것도 규제 대상이다.  한 시 조례에서, 모든 "임대 동 (units)" 이 적용 되지만 한 필지에 단독 주택이 3 동 이상부터 적용된다. 법원은, 한 건물에 2 개의 주거 동은 임대료 규제에 적용되지만, 한 필지에 2 개로 분리된 단독 주택은 적용되지 않는다. 그러나 한 필지에 별채에 세를 준 것은 적용된 판례가 있다.

조례에서 합법 또는 불법 거주 입주자 : 과거 입주자가 건물 관리인이 된 후에 무료 입주를 했다. 임대 건물이 판매되기 직전에 해고를 당했을 때에는 임대 규제 보호에서 제외된다.

제 1 주거용 입주자 : 입주자가 주로 거주하는 제 1 주거용으로 거주 할 때에만 적용된다. 입주자가 제 2 의 주거용으로 사용하면 임대 규제법 보호를 받지 못한다.  

건물주 입주 : 건물주, 건물주 직계 가족, 임대 건물 관리인의 거주 목적으로 기존 입주자를 퇴거 시키면서 이사 비용만 지불하면 된다. 그러나 건물주가 입주한다면서 과거 입주자를 강제 퇴거 시키는 사례가 많다. 건물주 사기성 입주이었을 때에는 규제 대상이 된다. 법률 위반에 대한 배상을 해야 된다. 

무허가 건물 : 무허가로 건축된 불법 건물은 임대 자체가 불법이지만 임대료 규제 대상이다. 입주자가 임대 규제에서 정해진 임대료보다 초과 지불한 임대료는 환불해 주어야 된다. 변호사 비용도 지불해야 된다.

열악한 상태 법률 위반 및 건축법 위반 :

상당한 법률 위반인 빈 방에 대해서는 임대료 인상을 허용하지 않는다. 빈방에 대해서는 임대료를 올려 받을 수 있다고 허용하지만 공공 기관에서 퇴거 원인을 감독하고 규제하는 영향을 받는다. 정부 기관에서 빈방이 되기 60 일 이전에 건강, 안전, 소방, 건축법 위반으로 딱지를 받았거나, 과거  입주자가 방을 비운 후 최소 60 일 동안 열악한 상태인 경우이다. 단 정부 기관에서 경고장을 발급하면서 이 기간을 연장 했을 때에는 이 기간에서는 제외된다. 천재지변은 제외된다.

Condo : 개발업자가 콘도를 판매 못하고 그냥 유지하고 있을 때, 1 년간 소유주가 점유하지 않고 있을 때에는 지방 정부가 임대 규제 할 수 있다. 개발업자가 분할 최종 허락 보고서 권리에 의해서 계속 임대를 줄 수 있지만. 소유권을 이전 해 줄 수 있는 최종 허가를 받지 못한 때에도 임대 규제 대상이다.  정부기관에서 열악한 상태로서, 건강, 안전, 화재 또는 건축 법규 위반 시정 통고를 준 후 6 개월이 경과 되었을 때에는 예외 사항으로서 임대 규제 대상이 된다. 

상업용 : 지방 정부가 상가 임대는 규제를 못한다. 그러나 Hotel, Mobile home park, 임대 일부에 Camping 용 R.V. 자동차는 임대 규제에 적용된다. 왜냐하면 사람이 거주하는 목적이고, 상업보다는 주거가 우선하기 때문이다. 주거와 상가로 혼합된 지목에도 주거용에 대해서는 임대 규제가 적용된다.

지방 정부는 상업 임대 기간 만료와 관련된 통고, 흥정 및 결정에 대한 절차를 제정 할 수 있지만 건물주나 입주자한테 상가 임대 계약을 갱신하도록 강요 할 수는 없다.

노인을 위해서 6 명 이하의 사람을 보호하는 면허 시설은 주거용 규제에 포함된다.

김희영 부동산 (951) 462 - 1070