남의 땅 따먹기
미국에는 남의 땅을 침범해서 5 년 이상 외부 사람이 공개적으로 알 수 있게 사용, 계속해서 사용, 분명히 토지 주인이 눈으로 볼 수 있게 자기만을 위한 사용을 하는데도 땅 주인이 반대 의사를 밝히지 않았고, 밝힐 수 있었는데도 반대하지 않았을 때에는 “타인 토지를 사용할 수 있는 지역권 (prescription easement)”을 주장 할 수 있는 법이 있다. 여기에다가 5 년 이상 남의 땅 재산세를 지불 했을 때에는 소유권 까지도 뺏을 수 있는 이상 한 법이 있다.
남의 땅을 침범한 무법자한테 타인 토지 사용권 또는 소유권을 인정 해 주는 얄궂은 법이 존재한다. 이 법은 시대에 따라서, 판결에 따라서 이헌령 비헌령이 되어 왔다. 부동산 소유주는 자기 방어를 위해서 타인이 땅 침범을 했을 때는 강력한 반대를 해야 된다.
초기에는, 측량이 잘못된 것을 모르고서 공사를 한 실수를 한 때에는 타인 부동산을 사용하도록 인정했지만 고의적 침범은 법 정신에 위배된다고 했다. 이렇게 “실수”로 타인 토지를 자기 땅으로 만들기 시작했든 것이다. 그렇다면 왜 측량 기록이 필요로 하느냐 ? 는 시비도 있다. 다른 한편으로는 측량이 잘못된 것도 있다.
한 사건에서, 1920 년에 담을 세웠는데 이웃 땅을 80 feet 침범했다. 침범한 사람이 40 년간을 경작했다. 1964 년에 땅을 침범 당한 새 주인이 이웃 사람한테 소유권 취소 소송을 하면서 실제 측량선까지가 진실 된 경계선이라고 주장했다. 이웃 땅을 침범 한 사람은, 담으로 되어 있는 것이 경계선이 되어야 한다는 주장. 타인 땅 침범자가 사용해온 경계선을 인정해야 된다고 주장했다. 법원은, 실체가 없는 적합한 측량선에 의한 것 보다는 당사자 간에 인정한 경계선을 인정해야 된다는 것이었다. 담을 친 그 시점이 진실한 경계선이라고 판결했다.
그러나 1986 년에 당사자 간에 인정한 경계선은 부정확하다는 판결이 나왔다. 1955 년에 낡아 빠진 포도나무 가지로 담을 세웠다. 1980 년에 측량을 해 보니 담이 이웃 땅을 침범 해 있었다. 땅을 침범 한 사람이 배짱도 좋게, 담을 실제 경계선으로 옮겨야 된다고 주장했다. 이웃 땅을 침범해서 사용해온 경계선을 합의된 경계선으로 인정 해 달라고 했다.
법원은, 담을 세울 때부터 불확실한 경계선에 담이 세워졌다. 법률에서는 법적 경계선을 선호한다. 그렇지 않으면 법적 경계선이 필요 없다. 만약에 법적 경계선에 시비가 있을 때는 타인 땅을 사용해온 경계선을 인정하는 것을 고려할 수 있다. 법적 경계선이 없었을 때나 정확하지 않거나 또는 자연 상태 또는 측량 표시 등록 판, 또는 경계선 변화, 또는 경계선 흔적이 없을 때에는 인증 할 수 있다. 법적 측량 기록이 이 있을 때에는 여기에 따라야 된다. 타인 땅을 사용하는 것을 허락하지 못하며 타인 땅 침범자가 독점적으로 사용 못한다는 판결도 있다.
사건 예 : 1980 년에 W가 분할된 땅 필지번호 7을 구입했다. 이웃 나대지는 필지 8 번 이었다. 1985 년에, 7 번이 Christmas Tree를 8 번 땅 경계선을 따라서 심었다. 그리고 1994 년에는 나무 창고를 건축하면서 8 번 필지 경계선을 7.25 Feet 침범했다. 땅 밑에는 sprinklers 시설을 했다. 나무를 심기 위한 나무 화분 (box)도 만들었다. 측량 결과는 7 번이 이웃 땅을 침범했다. 8 번 땅 주인은, 소유권 취소와 시설물 제거, 불법침범 소송을 했다. 7번 주장은, 타인 땅 소유권 취득; 타인 땅을 자기 소유권 (adverse possession)으로 만들고, 타인 땅을 사용 할 수 있는 지역권 (prescriptive easement), 그리고 불법 침범은 공소시효가 3 년이라고 주장했다.
지방법원은, 타인 땅을 자기 소유권으로 만드는 역점유 또는 타인 소유 땅 사용권 취득 조건에 해당되지 않는다. 그리고 침범자가 창고 시설물을 제거하라고 판결했다.
고등법원은, California에서는 어느 한 사람 만이 독점적으로 사용할 수 있는 지역권을 허용하지 않는다. 정원도 단독적으로 사용할 수 없다. 그러므로 7 번에 대해서 철거 명령을 했다. 8 번이 7 번 시설물을 제거할 권리가 있다. 그렇지 않으면 8 번이 충분히 사용 할 수 없다. 7 의 주장은 공소시효가 3 년 이라고 했지만 이 경우에는, 불법침범 이므로 5 년 공소 시효이다. 그러나 불법침범이 되었을 때에는 피해자가 점유할 때 까지 청구를 할 수 있으므로 공소시효가 없다.
1996 년에 뒷마당에 3 foot 짜리 말뚝 담을 전 주인이 타인 땅에 세웠다.
이웃 땅을 침범한 사람이 뒷마당 담으로 이웃 땅을 침범 했으니까 사용권을 허락하라는 청구를 했다. 법원은, 마당, 정원, 채소심기, 담사용 목적으로 타인 땅을 침범해서 사용 할 수 없다고 판결했다.
또 다른 사건에서, 1996 년에, 담을 잘못 세운 것을 20 년 이상 사용했다. 이웃 땅을 침범 한 사람은 담과 마당으로 사용했다. 땅 침범자는, 이웃 땅을 자기 혼자 독점으로 사용 할 수 있게 허락해 달라는 소송을 했다. 법원은, 이러한 시비를 방어하기 위해서 법적 경계선을 두고 있다. 침범자는 담으로 사용해온 것을 되돌려 주라고 했다. 이웃 주인과 경계선을 합의한 증거도 없고, 경계선의 불확실성이 없기 때문에 타인 땅을 사용해온 경계선을 인정 할 수 없다. 그리고 법적 경계선이 있으므로 정확한 경계선을 밝힐 수 있다. 법적으로 측량이 되어 있는 경계선에 기준을 두어야 된다고 판결했다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
