* 주택 구입 후 분쟁 해결
매매가 끝 난 후 곧 바로 또는 몇 개월 후에서야 부동산 매매와 관련된 시비가 발생하는 경우가 있다. 구입자는 예상치 못한 문제를 발견 한 후에 매매에 관련된 부동산 업자한테 연락해서 문제를 통고하게 된다.
문제를 통고 받은 부동산 업자는 다음 대책에 대한 준비를 계획해야 된다. 그러나 Escrow 가 끝이 난 부동산에 대해서 부동산 업자가 계약 당사자들의 시비에 관여해야 되는가 (?) 하는 문제가 있다. 일반적으로 부동산 업자 의무는 escrow가 종료되고 소유권이 이전 된 후가 된다.
부동산 업자는 escrow 가 끝이 난 후에 발생한 분쟁에 대해서 손님을 도와주어야 할 것인가를 신중하게 결정해야 된다. 부동산 업자는 고객과의 관계 유지를 지속하기 위해서 지속적인 도움을 제공할려고 하겠지만 이런 도움은 부동산 업자 자신의 선택 사항이 된다. 왜냐하면, 시비의 일부에 부동산 업자한테 잠재적 위험이 도사리고 있기 때문이다. 부동산 업자는 변호사와 상의해서 분쟁에 어떻게 대처해야 할 것인가를 결정해야 된다. 부동산 업자는 부동산 매매와 관련된 시비에 약방 “감초“같이 끼어 들 수 있기 때문이다. 부동산 업자는 판매자 또는 구입자 대리인 역할을 하다 보니까 수많은 점검 사항에서 한 가지 실수로 큰 피해를 당하는 문제가 발생하기 때문이다. 그러므로 부동산 업자는 분쟁 해결 대안을 알고서 조언해야 된다.
부동산 업자가 분쟁에 도움을 지원하겠다고 선택한 경우에는 분쟁 해결 과정 전반에 걸쳐 인내심과 전문성을 유지하는 것이 중요하다. Escrow 종결 후 분쟁은 감정적으로 전개 될 수 있기 때문에 관련 당사자들을 위해서 객관적이고 공정하고 합리적인 해결책을 찾는 것이 중요하다.
부동산 업자한테 잘못이 없다고 하더라도 악질적인 판매자 또는 구입자를 맏나게 되면 시비의 올가미에 걸려든다. 아무런 문제가 없는 데도 시비를 걸어서 이익을 만들어 보겠다는 사기꾼 판매자나 구입자들이 있다.
실예로서, 판매자는 판매자가 알고 있는 결함을 구입자한테 밝히라는 것이 법이다. 그러나 판매자가 이러한 결함을 숨긴 결과로 구입자가 피해를 당하게 되고, 이와 연관해서 판매자 부동산 업자까지 피해를 당하게 된다. 판매자가 매매와 Escrow 서류에 서명을 한 후에 escrow 종결을 1 주일 앞두고서 이런 저런 핑계로 부동산 업자 상대로 또는 구입자 상대로 시비를 걸어서 부동산 업자 commission을 지불 못하겠다는 파렴치한 판매자도 있다.
이런 경우를 당하게 되면, 돈이 중요한가, 안이면 건강이 중요한 가를 결정해야 된다.
왜냐하면, 법적인 시비에 휘말리면 오랜 시간 많은 stress 에 휘말려서 건강을 해치게 된다. 그러므로 건강을 지키기 위해서 돈을 포기하는 것이 현명할 수 있다.
구입자는 구입 할 부동산에 검사 할 의무가 있다. 그러나, 일체 검사를 하지 않고서 판매자나 부동산 업자가 결함을 찾아서 알려 줄 것이라는 생각을 한다. 구입자의 의무 위반을 해 두고서 자기는 천사라는 생각을 한다.
무엇이 문제 인가 : 누구한테 책임이 있는가를 찾는 것 보다는 주택 어떤 곳에서 누수, 균열, 또는 기구가 작동하지 않는 문제 또는 판매 가격에 포함된 물품이 사라진 것인가 또는 이웃과의 문제 ? 언제 문제를 발견했는가 ? 문제 발견 후에 무엇을 했는가 ? 문제 해결을 위한 경비 ? 문제가 과거부터 존재 했든 것인가 안이면 새로운 문제인가를 찿아야 된다.
문제 해결책 : 문제점 파악 ; 계약 당사자한테 문제점을 통고 해 줌으로서 쉽게 해결 될 수 있는 문제를 감정적 문제로 대치함으로서 문제를 해결 못하게 만드는 경우도 발생한다.
문제점을 발견한 후에는 계약 당사자한테 알려서 전문가 안내를 받아서 문제를 분석하고 추가 도움을 받도록 한다. 때로는 계약 당사자가 문제 해결을 할 생각을 고려하지 않는 경우도 있다.
계약 위반 분석 : 문제 해결이 관련 계약에서 해결 될 수도 있다. 계약서를 검토해서 분쟁과 관련된 특정 용어나 조항을 식별하는 것도 중요하다. 계약서를 통해서 문제를 더 잘 이해할 수 있고 법적 영향을 고려하는데 도움이 된다. 부동산 업자는 계약서 내용을 이해함으로서 escrow 종결 이후의 시비를 해결하는데 도움이 된다.
구입자는 구입 계약서를 수락 시점의 현 상태로 구입했는데도 엉뚱한 요구를 할 수 있다. 예로서, 부동산 협회에서 만든 주택 계약서 7B 조항은, “부동산 판매는 계약을 수락한 날짜의 물리적 ”현 상태 (AS IS)“ 조건으로 판매한다고 되어 있다. 조항 11에서 ”판매자가 알고 있는“ 중요한 결함을 공개해야 한다고 되어 있다. 판매자는 부동산 결함과 환경관련 서류를 구입자한테 제공해야 된다. 조항 12에서, 구입자는 부동산 조사 의무가 있고, 14 B에서 구입자는 판매자 서류 검토 의무가 있다. 판매자가 공개한 결함 상태에 대해서는 판매자한테 책임을 면제한다고 되어 있다. 구입자는 판매자한테 부동산 결함이 있는 것을 “수리” 해 달라고 요구 할 수 있다. 그러나 구입자가 수리를 요구했지만 판매자가 수용하지 않했다면, 구입자는 계약을 취소하거나 혹은 계약되로 구입하는 선택권 밖에 없다.
법원을 통한 결정 : 협상이 실패하면 법원을 통한 결정을 따르는 방법이다.
중재심판 : 부동산 협회 (CAR)에서 만든 매매 계약서에는 분쟁 해결을 위해서 “중재 (mediation)" 신청을 할 수 있다. 만약에 중재 결정을 수용 할 수 없을 때는 그 다음 단계는 “구속력이 있는 중재 조항 (arbitration clause) 인다. 만약에 계약에서 중재를 안 하겠다고 했을 때는 법원 ”소송“을 통해서 해결해야 된다.
중재심판 절차가 일반 법원 소송 절차보다도 비용이 적고, 빠른 시간에 결정 된다고 생각할 수 있지만 이 제도를 악용하면 일반 법원 소송 절차보다도 더 많은 지출과 시간이 지연될 수도 있다.
소액재판 : 소액 재판은 일반 법원 판결과 많은 차이가 있다. 소액재판은 법 조문에 근거 한 판결을 기대 할 수도 없고, 충분한 진술 기회를 허용 받지 못할 수도 있다. TV에 방영되는 소액재판 장면과는 완전히 다른 경우가 발생 할 수 있다. 소액재판은 변호사를 대동 할 수 없기에 사전에 소액재판 경험자 변호사와 사전 상담을 받는 것이 안전하다. 만약에 당사자가 자연인인 경우, 청구 액수가 최대 $12,500 (2024년 1월 1일 기준)까지만 판결을 내릴 수 있는 권한이 있다. 이 한도를 초과하는 금액은 포기해야 된다.
일반 법원 : 법원을 통한 문제 해결은 금전적, 시간 그리고 법원 결정까지 상당한 스트래스를 받게 된다는 것을 알아야 된다. 그리고 만약에 승소를 하더라도 손해 배상을 받을 수 있느냐 하는 것은 또 다른 문제이다. 패소자가 배상금을 지불 할 수 있느냐 없느냐 것도 사전에 파악해야 된다. 왜냐하면, 승소자가 패소자 상대로 배상금을 못 받을 수도 있는 경우도 있기 때문이다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
