** 상업용 건물에 주정부 최저 보험 혜택

** 보험 : 상가에도 주정부 최저 보험 혜택 (FAIR Plan)

SB 505 

대형 보험회사인 State Farm, Allstate 보험회사는 California 의 천문학적인 산불 피해 보상, “인플레이션”, 재건축 비용 상승으로 인해서 California 신규 주택 보험을 가입 해 주지 않고 있다. 그러므로 최근에는 주택을 구입했는데도 보험 가입을 할 수 없기 때문에 주택 소유주한테는 큰 고민 거리가 되었다.

주택 소유주나 세입자가 화재 위험 지역, 건물 노후, 지진 위험 지대에 대해서 보험 가입을 거절 당했을 때에 일반 보험회사로부터 보험 가입을 할 수가 없다. 일반 보험회사로부터 보험 가입을 거절당했을 때에 “최저” 보험 혜택을 받을 수 있도록 주 정부가 “최저 공정 보험 (California's FAIR Insurance) 을 통해서 적합한 부동산에 대해서 이 보험을 가입 할 수 있도록 만든 제도이다. 

보험회사들이 협력해서 만든 보험이다. 이 보험에 가입하기 위해서는 먼저 일반 보험 회사로부터 보험 가입을 거절 당한 사람을 대상으로 보험을 가입해 준다. 물론 보호 대상과 피해 보상이 제한적이므로 일반 보험에서 보상 받을 수 있는 것과 동일하지는 않다.

새 법은, 주택뿐만 안이라 상업용 부동산도 최저 보험 (FAIR Plan) 법에서 승인된 보험회사가 보험 계약자에게 주택 소유자와 상업 보험 정책을 위한 정보 센터 프로그램을 개발하고 실행해야 된다.

2024 년 7 월 1 일부터 시행

* 저소득층을 위한 “보너스 (Bonus)” 주택은 저소득층에 판매

AB 323

주택 개발 업자가 지방 정부로부터 저소득층 주택 개발을 위한 혜택을 받아서 주택을 건축 한 후에 주택을 판매하지 않고서 임대업으로 주택 판매 보다는 더 많은 수입을 올렸다. 이 결과로 주택 소유주가 감소하게 되었다.

새법은, 저소득층을 위한 주택 개발 업자는 소유권 증서에 저소득층을 위한 주택 판매라는 것을 명시해야 된다. 판매 시에는 소유주에 대한 권리 제한을 두면 안 된다. 검찰에서 위법 행위 감독과 집행을 하도록 했다.

배경:

정부는 저소득층 주택 공급을 확대하기 위해서 개발업자한테 주택 건설 시에 특정 비율에 대해서 저소득층을 위한 개발을 권장하기 위해서 건축법에서 제한된 용적율보다도 더 많은 주택 건축을 건축 할 수 있도록 “보너스” 정책을 오랫동안 시행해 왔다. 

예로서, 일반적으로 1 에이커 땅에 단독 주택을 3 ~ 4 동 건축하게 하는 것을 6 동 ~ 8 동을 건축하게 한다든가, Apart 건축에서 2 층 까지만 건축 할 수 있는 것을 4 층 ~ 5 층 까지도 건축을 할 수 있게 함으로서 개발업자한테 상당한 특혜를 부여하는 제도이다.

그러나 과거 법에는, 개발업자가 지방 정부에 소유권을 임대로 변경하도록 허용함으로 주택 소유 기회가 감소했다.

새 법은 개발업자와 지방 정부가 저소득층 가족에 "판매“ 또는 판매하는 주택이 ”지방 정부 보너스 (bonus) 혜택“으로 건축되어 저소득층 가족이 구입할 수 있고, 저소득층이 거주하는 동으로서 개발 된 것이라는 것을 명시하도록 요구한다. 그러나 건축 완공 증명서 발행일로부터 180일 이내에 저소득층 또는 중산층 가구가 해당 주택을 구입하지 못한 경우에는 자격 요건이 되는 비영리 주택 회사에 해당 유닛을 판매할 수 있다.

2024 년 1 월 1 일 시행

* 상업 융자 제공자는 년간 비율 (annualized rate)로 비용 공개:

SB 33  

새 법은 상업 금융 거래 비용을 연간 금리로 공개하도록 하는 법률 종료 만기가 2024 년 1 월 1 일 인 것을 무기한 연기한다.

2024 년 1 월 1 일부터 시행

* 직장 내 폭력 예방 계획

SB 533  

고용주는 직장 내 산업재해 (Cal/OSHA)의 일부로서 직장 내 포괄적인 폭력과 질병 예방 계획을 마련하도록 한 법이다.

고용주는 사고 기록 유지, 특정 교육 제공, 직장 내 사고 예방을 위한 정기적인 예방검토 계획을 수립, 실행 및 유지하도록 요구한다.

그러나 1) 재택근무 직원 및 2) 특정 시간에 10명 미만의 직원이 근무하고 대중이 접근할 수 없는 직장은 면제된다. 그리고 부동산 사무소 (낮은 위험 산업 목록에 포함)의 경우 직원이 20명 미만인 경우에는 면제 될 수 있다.

(1) 프로그램 시행 책임자의 신원

(2) 안전하지 않는 작업 조건과 작업 관행을 식별하기 위한 정기적인 검사를 포함하여 작업장 위험을 식별하고 평가하기 위한 고용주의 시스템

(3) 안전하지 않거나 건강에 해로운 조건과 작업 관행을 적시에 시정하기 위한 고용주의 방법 및 절차

(4) 직원들에게 일반적으로 안전하고 건강한 작업 관행을 가르치고 각 직원의 업무 할당과 관련된 위험에 관해 구체적인 지침을 제공하기 위해 고안된 산업 보건 및 안전 교육 프로그램

(5) 직원이 보복에 대한 두려움 없이 작업장에서 위험을 고용주에게 알릴 수 있도록 장려하기 위해 고안된 조항을 포함하여 산업 보건 및 안전 문제에 대해 직원과 소통하기 위한 고용주의 시스템

(6) 직원이 안전하고 건강한 업무 관행을 준수하도록 보장하는 고용주 시스템. 여기에는 징계 조치가 포함될 수 있다.

2024 년 1 월 1 일부터 시행

김희영    김희영 부동산  (310) 307 - 9683