2024 년 부동산 법 (7)

주택 공급을 위한 새 법.

 * 공공 자금 지원받은 저 임대 주거용 건축 허가 시에 유권자 승인 제외

SB 469

  과거에는 공공 자금을 지원받아서 저임대 주택 건축을 할 때는 주민들 승인을 받아야 했다. 주민들 승인을 받는 것은 쉽지 않고, 받는다고 하더라도 몇년의 시간이 소요되기도 한다. 새 법은, 저 소득 임대 주택 건축이 위치할 시 또는 카운티 주민들의 유권자 승인을 요구하지 않는다.

2024 년 1 월 1 일부터 시행

* 캘리포니아 해안법 (California Coastal Act)은 건축 비용 $125,000 까지 건축 허가 면제.

AB 584 

해안법에서 건축 허가 면제 한도를 합리적으로 증가시켰다. 기상 변화 현상으로 인한 손실로부터 생명과 재산을 보호하는 데 필요한 개선을 촉진하자는 것이다. 새 법은, 이자율 및 자재 비용 상승으로 인해 비용이 상승하는 경제 상황에서 해안 토지 소유자가 주택을 신속히 보호할 수 있도록 지원하는 것을 목표로 한다.

과거에는 캘리포니아 해안법에서 생명과 공공 재산이 긴박한 위험으로부터 보호하기 위해서 필요한 경우 인건비와 시설비를 합한 공사 비용이 $25,000 이하의 시공에 대해서만 면제했다.

새 법은 $125,000 이하로 인상했다. 이 금액은 매년 소비자 물가 지수에 따라서 인플레이션으로 재조정 된다.

1976년 캘리포니아 해안법은 해안 지역 내 개발을 촉진하려는 사람들이 캘리포니아 해안 개발 심의 위원회와 지방 정부 모두로부터 허가를 받도록 요구한다.

새법은, 공사비용을 $125,000로 증액 시키고 소비자 물가 지수에 따라 인플레이션에 따라 매년 조정하도록 허용한다.

2024 년 1 월 1 일부터 시행

   ** 주택 개발 허가는 도시계획상 지목에 기준을 둔다.

AB 821  

주택 개발 허가에서 현 지목과 일치하지 않더라도 도시 계획상 지목과 일치하면 180일 이내에 승인되어야 한다. 2024 년 1 월 1 일부터 시행

  새법은 주택 건축을 활성화 하는데 큰 도움이 된다.

시청 건축과에 주택 개발 허가 신청을 하면, 미래 주택 개발 계획에는 주거용으로 되어 있지만 현재의 지목 (zoning) 이 상가, 산업, 또는 현재 지목이 결정되지 않은 상태로 분류 되어 있을 수 있다. 이런 경우에, 시청에서는 현재 지목이 주택 지목으로 변경할 것을 요구한다. 지목 변경 신청 한다는 것은 수많은 서류와 환경 검토까지 요구를 하게 되고 상당한 경비가 소요된다. 이러한 절차에 따른 서류 심사를 진행하면 승인 결정이 나는되 까지 보통 2 년이 소요 될 수 있다.

그러므로 현재 지목에 초점을 맞추는 것 보다는 미래 도시 설계상의 지목이 주택으로 되어 있다면 180 일 내에 주택 지목으로 승인을 받을 수 있도록 한 것은 주택 개발 업자한테는 상당한 혜택이 된다.

** 개발된 지역 내 공터에 주택 건축

SB 423

개발된 지역 내의 공터에 주택 2 동 이상 개발을 할 수 있다면 간소화된 행정부 승인으로서 건축 허가를 승인하도록 한 SB 35 (2017 년 제정) 를 2036 년 말까지 연장한다. 특히 2024 년부터 시행되는 SB 684는, 10 동 이하의 주택 건설은 행정부 승인을 받도록 새 법이 제정되었다. 주택을 건축 할 수 있는 공터 이웃은 벌써 개발이 되어 있지만 주택 단지 내에 주택을 건축 할 수 있는 공터가 있는 곳이 있다. 이런 곳에 주택 건축을 하게 되면 전기, 수도, gas, 하수구 및 전화 시설이 인근 주변에 설치 되어 있기 때문에 개발 비용도 적게 지불 된다. 그리고 건축 허가를 위한 주민 공청회를 통과하지 않고서 행정부 내의 건축과 자체 결정으로서 건축 허가를 받게 되면 시간 단축이 많이 된다. 공청회 결정을 기다리면 약 2 년의 시간이 소요되지만 행정부 결정은 빠르면 1 개월에도 결정이 될 수 있으므로 개발업자한테는 큰 도움이 된다.

해안 지역의 지방 정부에도 확대 적용한다. 해수면 상승으로 환경적으로 민감하거나 위험한 것으로 식별된 해안 지역에는 적용되지 않는다.

간소화된 건축허가 승인 절차를 위해서는 일정 수준의 저렴한 주택이 주택 개발에 포함되어야 한다.

 주택 개발을 위한 간소화된 승인 절차를 받기 위해서는, 개발 지역 환경이 민감한 부지에 있지 않거나 저소득 세입자한테 주택 철거를 초래한다는 등 여러 객관적인 요구 사항을 충족한다는 것을 입증해야 한다.

   * 주택

법무장관은 주 주택법 위반 혐의로 제3자가 제기한 소송에 법원의 허가 없이 개입할 권리.

AB 1485 

2024년 1월 1일부터 법무부 장관은 주 정부 주택법 위반 혐의로 제3자가 제기한 소송에 법원 허가 없이 자동으로 개입할 수 있다.

법무장관은 더 이상 제3자가 제기한 소송에 관여하기 위해 법원에 허가를 요청할 필요가 없다. 주택 건축을 활성화 하기 위한 법이다. 주택 공급이 많아져야 주택 가격 하락에 도움이 된다.

   2024 년 1 월 1 일부터 시행

   ** 주택

   10동 이하 유닛 개발은 행정부 승인

SB 684

주택 건축을 위한 분할법에서 10 개 또는 그 이하의 주택 개발지에는 “필지 지도”와 “공청회 또는 임시 분할 지도 와 최종 분할 지도” 검토 필요 없이 행정부 승인을 요구한다.

하지만 다른 요구 사항 중에서 아래의 사항은 대지에 위치 해 있어야 된다 ;

   I) 필지 지목은 다세대 주택 지목으로 되어야 된다.

ii) 필지는 5 acres 이하 이어야 되고, 주변은 실질적으로 적격한 도시 용도로 둘러싸여 있어야 된다.

iii) 해당 필지는 다음 중 하나에 위치한 법적 필지라야 된다.

(1) 경계는 “도시화된 지역”의 일부가 포함되어야 하고 도시화 되어 개발된 지역이라야 된다.

(2) 가장 최근의 미국 인구조사국 데이터를 기준으로 인구가 600,000명 이상인 카운티의 도시화된 지역 또는 인구가 약간 적은 도시이다.

   2024 년 1 월 1 일부터 시행

김희영   김희영 부동산 (310) 307-9683