상가 세입자 법률 준수와 수리 의무
상가 임대 계약서에는 입주자가 법을 준수해야 된다는 항목이 있다. 원칙적으로는 건물주한테 기존 건물에 대한 모든 법률과 정부 명령 준수 책임이 있다. 하지만, 주거용이 안인 상가 임대 계약에서는 건물주한테 부여된 법률 준수 의무를 세입자한테 책임 전가 시키는 것을 허용한다.
세입자한테 큰 부담이 되는 내용이므로 주의해야 된다. 과거 구조물을 변경 시켜야 할 때는 새로 건축하는 것 보다는 더 많은 비용이 지출되고 새 건축법 적용이 될 수 있다. 일반적으로 한 세입자가 전체 단독 건물을 사용 할 때는 세입자가 수리한다. 하지만 한 건물에 세입자가 2 명 이상인 때는 수리 요구가 다르다.
세입자는, 기존 구조물이 과거 법, 새 법 또는 미래 법에 위반되었을 때는 입주자한테 책임이 없고 건물주한테 책임이 있으며 모든 비용도 건물주가 지불하도록 해야 된다. 세입자가 설계, 건축 한 것도 안이고, 관리 한 것도 안이다. 하지만 이를 수용 할 건물주 찾기가 어렵다. 특히 환경법 준수에는 많은 비용이 든다. 단, 장애인 보호법 준수는 세입자한테 전가 할 수 없고 건물주한테 책임이 있다. 세입자는 입주 이전에 건물 검사를 해야 된다. 입주 이전 결함은 건물주한테 책임이 있기 때문이다.
세입자한테 법률 준수 의무 책임 : 세입자한테 수리 의무 또는 상업용 부동산 변경까지도 세입자한테 법률 준수 의무 또는 정부 명령을 수용했느냐는 2 요건으로 결정한다. (1) 건물 사용 목적이 과거 임대 목적과 다르기 때문에 새로 적용되는 법을 준수해야 할 경우. 세입자가 건물 사용을 변경해서 새로운 용도로 사용할 때는 세입자한테 법률 준수 의무가 있다. 하지만, 임대 계약에서 세입자가 특정 사용 목적으로 변경할 경우라 해도 임대 장소가 안인 임대 건물 외부까지 상당한 변경을 요구하는 의무는 없다. (2) 서면 상에 모든 법률을 준수하겠다고 계약한 경우이다.
법률 준수 의무가 누구한테 있느냐는 분석은, 법률 준수 해결을 위한 비용과 임대 예약금과의 관계. 임대 기간. 임대 기간이 짧을수록 남은 기간에 대해서 상대적으로 문제 해결을 위한 비용이 높다. 세입자에 대한 혜택 및 건물주가 임대 부동산을 환수하는 관계 문제 해결이 건물 구조물 관계인가 안인가 문제해결 조치가 이루어지는 동안 세입자한테 사용에 방해되는 정도 당사자들이 관련된 특정 법률 또는 명령의 적용을 고려했을 가능성을 검토한다.
상가 세입자는 무제한적인 계약 조건으로, 모든 정부 법, 명령, 규정 준수에 대한 책임을 전가 받는다. 이러한 경우에는, 공정성과 합리적인 결과를 찾기 위해서 서면 임대 계약 조건, 정부 시정 명령이 내려 졌는지, 세입자가 건물 사용을 변경했는지, 세입자가 모든 비용을 지불 할 것이라는 조건으로 "단순 임대 (net lease)" 인지, 위험 부담 감수 의도와 같은 임대가 이루어진 여러 주변 상황 요소를 고려해서 판결한다.
다만, 임대 계약에서 명확하게 규명하지 않는 한, 세입자가 법을 준수하겠다는 일반적인 계약은 실질적인 물질적 변경 또는 수행할 의무가 부과되지 않는다.
임대 계약 조건에 따라서는, 세입자한테 불편과 많은 경비가 지출되더라도 법에서 요구하는 임대 장소에 대한 모든 변경과 시설을 세입자한테 부과한다. 하지만, 임대 계약에서 세입자한테 법률 준수를 요구했더라도 정부의 시정 명령 없이는 책임 부과를 하지 않는다.
실제 상반된 아래 사건에서 건물주 또는 세입자한테 책임이 나누어진 판결이 있다.
(1) 석면 제거:
석면 제거 법률이 제정되었다. 세입자는 입주 할 때에 부동산 검사를 안 했다. 계약 당사자인 건물주나 세입자 모두가 건물에 석면이 있는가도 몰랐다. 정부는 석면 청소 명령을 했다. 임대 계약서는 “미국 산업체 부동산 협회 (AIR)”표준 계약서였다. 임대기간 15 년, 임대료와 재산세만 지불하는 단순 임대 (net lease), 임대 연장 (optio 있다는 것을 모르는 상태에서 계약했다. 임대 계약 3 년 후에, 정부에서 석면을 발견하고n)은 1 회에 한해서 5 년 이었다. 책임 보험 (premium)만 지불하고, 상해 보험 (casualty) 가입 요구는 없었다. (참고로 N lease : 재산세, 보험, 관리비 중 한 개만 지불, NN : 재산세와 보험, NNN 재산세, 보험, 관리비 지불 )
건물주는, 임대 계약에 “법률 준수 의무”가 입주자한테 있다. 석면 제거 비용 $250,000은 임대료 전체의 5 % 였다. 입주자는 석면 청소비를 지불 못하겠다고 했다.
대법원은, 단기 임대는 건물주가 법률 변경에서 요구하는 책임을 져야한다. 장기임대는 입주자가 혜택을 보는 것이므로 입주자가 석면 제거 비를 지불하라고 판결했다.
(2) 지진 보수 공사 :
세입자는 벽돌 건물에서 술집을 운영했다. 임대기간 3 년, 임대 연장(option)은 1 회 5 년 이었다. 임대료와 관리비만 지불하는 임대 (N)였다. 시청으로부터 지진 보수 공사 명령 견적은 $34,500 이었다. 건물주는 입주자한테 보수 공사를 하라고 했다. 대법원은, 단기 임대는 건물주한테 이익이 발생하므로 건물주가 석면 제거 비용을 지불하라고 판결했다.
두 사건 모두가 ‘현 상태(AS IS)’ 입주, 계약서도 “미국 산업체 부동산 협회 (AIR)”표준 계약서였다. 임대 계약에는 입주자가 석면제거나 지진 보수 공사를 해야 한다는 내용이 없었다.
이들 사건은 꼭 같은 계약서이지만 임대 기간만 차이가 있었다.
현재까지도 명확하게 몇 년 이하가 단기 임대이고 장기 임대라는 구분은 없다. 이 두 사건으로 인해서 15 년은 장기에 속하고 3 년은 단기 임대에 속한다는 것이 분명해졌을 뿐이다.
(3) 단순 임대 상업용 세입자한테 지진 보수의무 없다.
상업용 임대 세입자가 단순 임대 일 때는 지진 위험에 대한 보수 의무가 없다.
이 사건은 Prudential 보험회사가 Los Angeles에 있는 12 층 L.A. Mart 건물을 구입하여 다시 이 건물을 L.A. Mart에 임대를 준 것이다. 즉 과거 주인이 판매를 하였는데 새 주인이 다시 과거 주인에게 임대를 주었다.
임대 계약서에는 “입주자는 건물 관리를 잘해야 하고 건물 내부 와 외부에 필요한 수리를 해야 되고, 건물이 안인 곳도 관리를 해야 하고 미래의 문제를 알 수 있는 것이건 없는 것이건 보통 보다도 관리를 더 잘 해야 한다.” 고 되어 있다.
보험회사는 건물 안전요원을 채용하여서 지진에 견딜 수 있는 건물인가를 점검했는데, 지진 안전 보수 공사비용 견적이 $2 - 6 백만이 나왔다. 입주자는 지진 보험으로 $5 천만에 가입되어 있었다. 건물주인 보험회사는 지진 건물 보수 할 것을 요구했으나 입주자인 L.A. Mart는 정부의 명령이 안이기 때문에 시정 할 필요가 없다고 했다. 그러자 건물주는 입주자 상대로 소송을 하였으나 연방 법원은 1956 - 1958 년에 건축한 건물에 대하여 지진 보수 공사를 해야 한다는 규정이나 법이 없다고 판결했다.
건물주는 장기 임대 입주자에게 시에서 요구하는 석면 (asbestos) 제거를 판례 (Brown v. Green)에 근거해서 입주자가 지진 보수 공사를 해야 된다고 주장하면서 항소 했다.
그러나 연방 고등 법원은 해당 판례에서,
