1. 아파트 계약하기
계약을 하기 위해서는 일단 application 을 해야 합니다. Application form 은 직접 가서 작성할 필요가 없이 fax 나 우편으로도 되기 때문에 한국에서도 제출 가능합니다. 이때 크레딧 체크를 위해서 social security number 와 application fee (거주 예정자 한 명 당 $30-$40)를 요구합니다. 거의 거부 당하는 경우는 없지만 크레딧이 안좋거나 SSN 이 없는 경우엔 cosign 을 요구하거나 나중에 더 많은 deposit을 내야 합니다. Application 이 받아들여지면 소정의 security deposit 과 holding fee를 내야 합니다. Holding fee 는 입주 예정자가 정식으로 계약서를 작성하기 전까지 그 아파트를 예약해두기 위해 냅니다. 만약 입주 예정자가 약속을 지키지 않을 경우 holding fee를 포기해야 합니다. 어떤 경우엔 holding fee 가 없이 security deposit 이 이를 대신하기도 하는데 약속을 어길 때는 마찬가지로 deposit 을 포기해야 합니다.
첫 달의 렌트는 계약서를 작성할 때 내는데 앞에서 말한 security deposit, holding fee, rent 는 개인 수표나 현금은 받지 않고 오로지 cashier’s check (또는 money order)만을 받는 것이 보통입니다. 물론 입주 후에 내는 렌트는 개인 수표로도 가능합니다. 어쨌든, 입주날에 리싱 오피스에 가면 렌트를 내고 계약서를 작성한 후 열쇠를 받아 오면 됩니다.
어떤 경우엔 모든 utility 를 아파트가 알아서 해주기도 하지만 어떤 경우엔 본인이 몇가지는 직접 해야하기도 합니다. 예를 들어, 내가 현재 살고 있는 아파트의 경우 물과 하수도 신청은 아파트에서 계약과 동시에 대신 해주지만 전기는 본인이 직접 먼저 계약을 하고 confirmation number 를 가져가야만 계약서를 쓸 수 있게 해줍니다. 그 밖에 cable TV, 전화, 인터넷등은 계약과 상관없이 선택적으로 본인이 신청하는데 입주 전에 신청을 해서 입주일에 당장 사용하도록 예약을 잡아놓으면 편리합니다.
입주를 하면 가장 먼저 할 일이 집에 이상이 없는지 확인하는 것입니다. 벽에 구멍이 있는지, 페인트는 깨끗한지, 카펫에 흠이 있는지, 냉장고나 기타 appliance 들은 고장난 것이 없이 잘 작동하는지 등을 잘 체크하고 이상이 있으면 리싱 오피스에 알려야 합니다. 그렇지 않으면 나중에 이사나갈 때 이에 대해서 고스란히 본인이 텀터기를 쓸 수 있기 때문입니다.
2. 리싱 오피스 = 집주인 ?
리스를 하는 집은 여러가지 형태일 수 있습니다. 개인 주택의 경우 집주인이 직접 세를 놓는 경우도 있지만 큰 아파트의 경우엔 매니지먼트 회사가 리싱 오피스를 갖추어놓고 세를 놓습니다. 이때, 보통 매니지먼트 회사나 리싱 오피스는 집 주인이 아닙니다. 같은 아파트 단지라도 각각의 집 주인이 따로 있고 매니지먼트 회사는 말 그대로 아파트 매니지먼트를 해주고 일정의 수수료를 받는 형태입니다. 물론 그 아파트에 공통적으로 적용되는 룰 (예컨데 계약서에 적혀있는 사항들)은 매니지먼트 회사에서 만들지만 렌트를 협상할 때 리싱 오피스에서 마음대로 가격을 결정할 수는 없습니다. 대신 리싱 오피스는 집주인과 입주자 사이에서 조율을 해주는 역할을 합니다.
3. 렌트 협상
Application 을 하기 전, 또는 그 직후에 렌트를 협상할 수 있습니다. 하지만 처음 들어가는 경우엔 협상의 여지가 그리 많지는 않습다. 입주하려는 사람이 많은 여름에는 더욱 그렇습니다. (학교 주위의 아파트라면 새 학기가 시작되는 8, 9월경이 가장 성수기입니다.) 하지만 비수기에는 협상이 가능한 경우가 많고 심지어 좋은 promotion 이 있기도 합니다. (예를 들면 일년 살면 그 다음달 렌트는 무료로 해준다든지…) 따라서 한 번정도 렌트의 협상을 요구하거나 promotion 에 대해서 물어보는 것도 좋습니다. 그러다 안되면 말고….
같은 넓이의 같은 아파트에 살더라도 그들이 실제로 내는 렌트는 모두 다를 수 있습니다. 일단 매니지먼트 회사에서 정한 market price 가 있는데 이 가격이 최대 가격이고 계약 기간에 따라서 달라집니다. 그러니까 12개월짜리 계약을 하면 9개월, 6개월 계약을 할 때보다는 쌉니다. 가장 비싼 경우는 monthly basis 입니다. 계약기간이 길어짐에 따라 렌트가 싸지는 이유는 집주인이 그만큼 안정적인 렌트를 받을 수 있기 때문에 이를 유도하기 위함이죠. 집이 비워진 채 있으면 집주인의 렌트 수입은 없으므로 집주인에게도 불리하기 때문입니다.
Market price 에서 각자가 협상한 대로 조금 깎을 수도 있습니다. 특히 집을 renewal 할 때는 보통 좋은 promotion 을 받습니다. (보통 이 promotion 은 집 계약이 다 끝날 무렵 에 통보가 옵니다.) 따라서 계약이 끝날 때마다 옮겨 다니는 것보다는 한 아파트에서 오래 사는 것이 금전적인 면에서는 유리합니다. 물론 renewal promotion 에서 협상해서 더 깎을 수도 있습니다.
4. 계약서 (Lease Agreement)
주변에 보면 계약할 때 계약서를 읽어보지도 않고 무조건 서명을 해댄 후에 나중에 불이익을 보는 경우가 있습니다. 원칙적으로 말하면, 서명을 한 계약 내용은 그대로 법적 효력을 지니며, 서명한 본인이 책임을 져야 합니다. (물론 불공정 계약의 경우엔 예외입니다.) 따라서 서명을 하기 전에 계약서를 꼼꼼히 읽어봐야 하고 잘 이해가 되지 않는 사항에 대해서는 담당자에게 물어봐야 합니다. 사실 계약서 안에는 필요한 거의 모든 내용이 담겨 있습니다.
1) 계약서에는 모든 입주자의 이름이 올라가 있어야 하고 입주자 모두의 서명이 필요합니다. 이 계약서에 올라와 있는 사람만이 정식 입주인(resident)이 됩니다. 간혹 이를 가볍게 여기기도 하는데 운이 나쁜 경우 집주인은 집을 비워줄 것을 요구할 수도 있습니다. 또는 어떤 경우엔 벌금을 부과하기도 합니다. (자세한 사항은 계약서에 적혀있어야 합니다.) 단, 17세 미만의 경우엔 이름을 올릴 필요가 없습니다.
2) 제일 먼저 확인해봐야 할 것이 계약 기간과 rent 입니다. 앞에서 이야기 한대로 서명된 계약서의 내용은 그대로 법적 책임이 발생합니다. 오류가 있을 경우 서명 전에 계약서 자체를 고쳐달라고 해야 합니다. 그냥 구두로 약속 받은 것은 절대로 의미가 없습니다. 예를 들어, 사전에 협상된 렌트가 $1000 인데 계약서에는 $1100 이라고 나왔다고 치죠. 수정을 요구했더니 담당자가 ‘아… 계약서에는 그렇게 써있어도 그냥 $1000씩 내시면 되요.’라고 구두로만 약속해서 서명을 했다고 합시다. 나중에 $1100을 요구한다고 해도 반박할 어떠한 근거가 없습니다. 계약서에 렌트가 $1100으로 되어 있기 때문입니다. 아주 상식적인 일이지만 내 주변에서도 그렇고 이곳 해커스에서도 이런 일이 왕왕 있으니 주의해야 합니다.
3) 계약서에는 계약된 기간이 만료될 때 어떻게 해야 하는지 나와 있습니다. 계약이 끝나면 보통 세가지 옵션이 있습니다. 첫 번째, 새로운 계약서를 써서 계약을 연장(renewal)하던지, 두 번째, 이사를 나가던지, 세 번째, month to month로 전환하던지 등입니다.
두 번째 경우처럼 이사를 나가려면 30일(또는 60일)이전에 written notice를 주어야 합니다. 이건 집 주인이 새로운 입주자를 찾기 위한 기간을 보호해주기 위한 것이므로 철저하게 지켜지게 됩니다. 또한 구두로 통보하는 것은 아무런 의미가 없습니다. 꼭 문서로 통보해야 합니다. 세 번째의 경우는 계약 기간이 끝나도 아무런 renewal 이 없거나 moving out에 대한 written notice 가 없으면 보통 ‘자동으로’ month to month 로 전환되고 렌트도 이에 해당되는 금액을 지불해야 합니다. (앞에서 말씀 드린 대로, 보통 month to month 렌트는 계약을 할 때보다 훨씬 비쌉니다.)
주의 할 것은 monthly basis 의 경우에도 이사를 나가려면 30일(또는 계약서에 따라 60일)이전에 역시 written notice 를 주어야 한다는 것입니다. 다시 말해서 어떤 경우에도 written notice 없이는 30일(또는 60일)이내에는 이사를 나갈 수 없다는 말입니다.
어떤 경우엔 세 번째 옵션이 없을 수도 있는데 이런 경우엔 renewal 을 하지 않으면 자동으로 이사를 나가는 것으로 간주하여 입주자 동의 없이 아파트를 마켓에 내놓습니다. (보스턴 지역에 살 때 한 아파트가 이런 경우였습니다.) 이런 경우 잘 모르고 그냥 있다가 어느 날 갑자기 방을 빼라고 하는 난감한 경우를 겪을 수도 있습니다. (물론 다행히도 이런 경우는 주변에서 한번도 본 적이 없습니다.)
따라서 이것에 대해서 계약서를 잘 읽어서 자신에게 어떤 옵션이 있는지, 그리고 몇 일전에 written notice 를 주어야 하는지 확인해봐야 합니다.
4) 계약 기간을 채우지 못할 경우 어떤 불이익이 있는지 계약서를 잘 읽어봐야 합니다. 보통의 경우엔 집을 비우는 것과 상관없이 나머지 기간에 대해서 여전히 렌트를 지불해야 할 의무가 있습니다. 심하게는 이사 나갈 때 이만큼의 금액을 지불해야만 하는 경우도 있습니다. 이건 입주자에게서 집주인을 보호하기 위한 장치이므로 모든 계약서에는 이런 내용이 꼭 포함되어 있으니 잘 찾아서 읽어봐야 합니다. 단 그 계약 기간을 떠안을 사람이나, 또는 새로운 입주자가 있을 경우엔 나머지 렌트를 내지 않아도 됩니다만, 간혹 이런 경우에도 일정액의 벌금을 물리기도 한다.
5) 렌트 항목 아래에는 보통 언제가 rent due 인지와 late charge 에 대한 내용이 써 있습니다. 보통 렌트는 매달 첫 번째 날까지 도착해야 하고 그렇지 않을 경우 약 $50 정도의 벌금이 있습니다. 또한 return check (그러니까 은행에서 결재되지 않는 수표)에 대해서도 벌금이 있습니다.
계약서에는 렌트를 어떤 주소로 보내야 하는지와 수표를 누구 이름으로 만들어야 하는지가 적혀있습니다. 특히 후자의 경우엔 주의해야 하는데 간혹 이를 잘못 적어서 return check 이 되어 벌금을 물어야 하는 경우가 있습니다. 그 외에 렌트를 보낼 때 주의사항도 적혀있으니 잘 읽어봐야 합니다.
6) security deposit 에 대한 내용도 계약서에 적혀있어야 하는데, 이 금액이 자신이 지불한 금액과 일치하는지도 확인해야 합니다. 만약 조금이라도 적게 적혀 있으면 역시 수정을 요구해야 합니다. 가끔 ‘언제 deposit 을 돌려받게 되나요?’라는 질문이 올라오는데, 역시 이 내용도 계약서에 적혀있습니다. 예를 들어, 본인의 계약서 경우엔 집을 비운 뒤 21일 이내에 돌려준다고 되어 있습니다.
가끔 비공식적으로 서브렛을 하거나 하우스 쉐어로 들어가는 경우 deposit 일부를 부담하게 되는데 이런 경우엔 주의 해야만 합니다. 왜냐하면 security deposit 은 계약서에 올라와 있는 resident 의 이름으로만 발행하기 때문입니다. (계약서에 나와있습니다.) 따라서 비공식적인 서브렛이나 하우스 쉐어는 되도록이면 안하는 것이 좋습니다.
7) 서브렛, 또는 서브 리스에 대해서도 계약서에 나와 있습니다. 어떤 경우엔 아예 서브 리스 자체를 불허하는 경우도 있고 집주인이 동의하면 가능한 경우도 있습니다. 집 주인이 동의하면 기존 입주자와 서브렛 하려는 사람들이 모두 리싱 오피스에 가서 이에 대한 계약서를 새로 작성해야 합니다. 사실 서브렛이라고 특별한 계약서가 있는 것이 아니고 원래 계약서와 같지만 입주자로서의 모든 권리를 떠 안을 수 있습니다. 예를 들어, 서브렛의 경우엔 렌트를 협상할 수 없지만 보통 기존 렌트가 market price 보다 낮으므로 새로 계약을 하는 것보다 더 이득일 수 있습니다. 또한 계약 기간이 끝나면 기존 입주자처럼 promotion 을 받을 수 있습니다.
어떤 경우에도 기존 입주자가 임의대로 계약서를 만들어 서브렛을 줄 수 없습니다. 만약 서로가 이런 임의의 약식 계약서를 만들어 계약을 한다고 하더라도 어떤 법적 효력이 없으므로 주의해야 합니다.
8) 애완 동물이 허용되는지, 허용된다면 어떤 종류의 동물이 허용되는지가 계약서에 명시되어 있습니다. 또한 어떤 appliance 는 허용이 안되는지도 적혀있을 수 있습니다. 예를 들어 어떤 아파트의 경우 개인 세탁기가 전혀 허용되지 않습니다. 또한 물침대의 경우 대부분 허용되지 않습니다.
9) 아파트에 대해서 보험이 들어 있는지, 아니면 개인이 따로 사야하는지 계약서에 나와 있습니다. 또한 화재나 홍수, 도난에 대해서 집주인에게 어떤 책임이 있는지 나와있습니다. (보통 집주인에게는 어떠한 책임도 없습니다.)
10) 어떤 경우에 매니지먼트 회사에서 입주자의 허락 없이 집에 들어갈 수 있는지도 계약서에 명시되어 있습니다. 이 경우에 보통 얼마 전에 사전 통보를 해준다는 내용이 적혀 있습니다.
11) 어떤 경우에 계약 기간을 채우지 않고도 이사를 나갈 수 있는지가 명시되어 있습니다. 본인의 계약서 경우엔, 입주자가 군에 입대를 할 경우 계약 기간 이전에 정당하게 이사를 나갈 수 있습니다.
12) 계약서 이외에 다음의 부가적인 내용이 있을 수 있습니다.
a) 집의 페인트에 납성분이 있을 경우 집주인은 이를 입주자에게 알려줘야 합니다. 이것은 주에 따라서 다르지만 내가 알기로는 거의 모든 주에서 이는 집주인의 의무 사항입니다. 납 페인트는 어른에게는 괜찮아도 태아나 간난 아기, 또는 유아에게는 뇌 발달에 위험하다고 합니다.
b) 아파트 자체적인 규약, 예를 들면, 허용되는 소음의 양, 파티에 대한 제약, 세탁기를 돌릴 수 있는 시간등이 있을 수 있습니다. 이것들은 자신이 조심해야할 사항도 되지만 반대로 다른 입주자가 이를 어길 경우 클레임을 할 수 있는 근거가 됩니다.
c) 어떤 항목이 security deposit 에서 제해질 수 있는지 명시되기도 합니다. 예를 들어 이사 후에 카페트 클리닝에 대해 얼마를 charge 할 것인가도 여기에 나와 있을 수 있습니다.
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