작성일 : 10/30/2012 09:39 pm
[상법] 에스크로 중 구입하려는 콘도의 2차 3차 론 발견한 경우
 질문자 : MrTK
조회 : 3,814  


안녕하세요 변호사님.
플러튼에 콘도를 구입하는 과정 중 문제가 생겨 하도 답답하여 질문을 드립니다.

저희는 9월 20일 경 purchase agreement에 싸인을 하였고,
closing 예정일은 11월 5일 이었습니다.
 
어제 날짜(10월 28일)로 모기지론의 이자율도 lock을 하였습니다.
이렇게 잘 진행되고 있는 과정에서 오늘 청천벽력같은 소식을 에이전트로부터 들었습니다.
listing 에이전트가 연락이 왔는데
저희가 구입하려는 콘도에 웰스파코의 2차 3차 론이 걸려있다는 소식이었습니다.
저희가 구매하는 가격보다 9만불이나 많은 돈의 론이었습니다.
집 주인의 남편(현재는 사망상태)이 빌린 것이고 지금 팔려는 집주인인 부인은 그런 사실을 몰랐다고 말하고 있다는 겁니다.
 하지만 우리 에이전트를 통해서 타이틀을 검색한 결과 2차 3차 론에도 부인의 공동사인이 들어가 있다고 합니다.
에스크로 리포트에서도 2차 3차 론은 나오지 않았었으며
리스팅 에이전트도 오늘에서야 알아낸 사실이라고 합니다.

에스크로 리포트를 믿고 저희 론도 이미 승인이 나온 상태입니다.

현재 디파짓 1만불과 에스크로 fee & 감정비 & 인스펙션비 & 론 진행비 해서 2000불 가량 총 1만 2천불이 들어간 상태입니다.
지금 살고 있는 집도 month to month로 기존보다 비싸게 내고 있고 이번 달 11월 18일에 나간다는 노티스도 준 상태입니다.
이사를 다 준비한 상태에서 이렇게 말도 안되는 상황이 벌어진 것입니다.
더구나 8월에 아이를 출산 해 시간을 아끼기 위해 많은 비용들을 지불하면서 까지
일을 진행해 왔습니다.

저희 에이전트는 그 집을 숏세일 하자고 합니다.
그렇지만 그렇게 되면 다시 론 진행비 등 수수료등을 2중으로 지불해야 하고 숏세일이 성공할 것도 불투명합니다.

이런 상황에서 에스크로와 주인을 상대로 sue를 해야하는 것인지
아니면 숏세일을 동의해야 하는 것인지 확신이 서지 않습니다.

도움 부탁드립니다.

StevenCKim의 답변 10/31/2012 11:02 am
 
안타까운 상황입니다.  하지만 잘 생각하셔서 결정하셔야 합니다. 먼저, 에스크로회사를 소송하기는 힘들것입니다.  Title 에 2차 3차 론이 않 나온것은 에스크로 회사의 잘못이 아니기 때문입니다. 집주인을 상대로 소송을 하실수 있으시며, 승소할 확률도 높습니다.  하지만, 소송을 하여 승소 하셔도, 많은 비용과 1년 이상 시간이 소모되며, 승소 판결을 받으셔도, 집주인으로 부터 $1불도 배상받기 힘들것 같습니다. 또한 1년이상 걸리는 소송중에 오는 정신적인 고통도 생각하셔야 합니다. 이런 상황에서는 숏세일에 동의하셔서 시간이 조금 더 걸려도 집을 구입하시는 것이 더 좋은 판단이라고 생각합니다. 영어로 lesser of  two evils 라고, 두방법 모두 않좋지만, 그중에서 덜 않좋은 길을 택하는 것입니다.  잘해결되시길 바라겠습니다.
 
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