작성일 : 03/16/2014 06:10 pm
[민법] 집 렌트 조기계약해지 페널티( Early termination penalty)
 질문자 : 우람맘
조회 : 15,113  


안녕하세요. 리스 계약을 조기해지할 수 밖에 없는 사정이 생겼는데요.

리스 계약은 2013.8.10~ 2014.8.9까지로 
3.17 오늘 매니지먼트 사에 가서 30 days notice를 하기 위해
Breach of Contract 에 따른 Penalty를 물으니 조기해지를 허용하지 않는다고 합니다.

(you should fulfil the terms of agreement)

동일한 내용으로 2013.11.17 로 제 아파트 Leasing 담당자에게 Penalty관련해서 메일로 문의했을 때는 " 2 Monty rent fee" 만큼의 페널티가 있다고 했고 자세한 내용을 문의하기 위해
Resident Service Managment (실제 Rent 담당부)에 전화로 문의했을 때도 같은 내용의 답변을 받은 바가 있어 다소 당황스럽습니다.
(현재 Evidence로는 Leasing Center 메일만 있는 상태입니다)

제가 지금 궁금한 것은

1. 캘리포니아 landlord- tenant 법상 Early termination을  허용하지 않고 
  계약 만료기간까지 Rent비를 내도록 하는 것이 허용되는 지

2. 실제 계약서 Termination 조항에는 Early termination을 허용하지 않는다는 내용은 없으며
    단순히

" Any attempt by lessee to terminate the agreement prior to the expiration day shall be deemed to be in breach of agreement and owner shall be entitled to recover all damage occasioned thereby including prorated and monthly rent, leasing commission, advertisng expenses and utilities maintained to show the unit"

이라고만 되어 있습니다.

이 조항에 따르면 계약해석에 landlord 의 재량이 있는 거 같은데
작년 11월 27일에 penalty 관련한 메일을 신뢰했다는 이유로 현재 전기간 렌트비를 내라는 landlord의 말에 구속되지 않아도 되는지와

3. 그럼에도 불구하고 전기간 렌트를 내야만 할 경우
Exemption for early termination으로 계약서 addendum 상
리스 기간동안 실직시 termination fee를 waive 한다는 부분을 유추적용해서
early termination 사유로 저희 3살 아이의 건강상의 이유로서 termination fee waive 하는
근거가 될지 궁금합니다.

3.19 수요일 오후 12시날짜로 superintend와 개인적으로 위와 같은 부분에 대해서
얘기할 수 있도록 약속을 잡아놓은 상태인데요..

혹시 변호사님 좋은 의견있으시면 알려주시면 감사하겠습니다.

이원석 변호사의 답변 03/17/2014 09:18 am
 
계약상 특별한 합의 한 내용이 없다면, 리스 계약 파기는 전적으로 건물주 마음이라고 생각 하시면 됩니다.

Early Termination Fee 라는 조항이 전 좀 생소 한 문구 입니다. 건물주는 입주자에게 남은 리스 기간의 책임을 물을수 있는 권한이 있읍니다.  물론 이기간에 건물주는 건물주 대로 본인의 손해를 줄이기 위해 노력 해야 하는 의무가 있읍니다.

어쩌면, 본인의 리스 계약서에 있는 직장이 없어질경우 에 대한 조항 때문에 특별히 만들어 놓은 Early termination fee 일것으로 생각이 듭니다.

실직하는것과 아이가 아프다는것은 다른 얘기 임으로, 제 생각에는 어려울것 같다는 생각이 듭니다.  오히려, 실직이나 사업이 너무 힘들어 파산을 해야 할 입장이기 때문에, 본인이 자진하여 나갈려고 한다는게 더 좋을것 같은 생각이 듭니다.

만일, 말이 전혀 안 통한다면, 한달 내지는 두달 정도의 렌트를 내는 조건으로 리스를 파기 하자고 합의를 하시는것도 방법입니다.
 
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