KEY WORDS |
QEVID-19, 시장유동성 위험, 세계경제질서, OPEC체제, 세계화/지역화, 낮은 주택재고 |
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Market Closing (%) |
Fed Reserve Target: 0.00~0.25% |
USD/KRW: 1,231 | ||||
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Apr 3 |
Mar 27 |
Change |
52-wk Low |
52-wk High | ||
30yr Jumbo |
4.63 |
4.50 |
+0.13 |
3.25 |
4.75 | ||
30yr Fixed* |
3.52 |
3.40 |
+0.12 |
3.13 |
4.37 | ||
30yr FHA |
3.50 |
3.30 |
+0.20 |
2.75 |
4.04 | ||
15yr Fixed |
3.48 |
3.50 |
-0.02 |
2.75 |
4.08 | ||
10yr Treasury |
0.599 |
0.676 |
-0.077 |
0.38 |
2.62 | ||
[30yr Fixed – UST 10yr] spread |
2.921 |
2.724 |
+0.197 |
1.70 |
3.25 | ||
* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders
Market Analysis
이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.52%로 지난주대비 12bp 상승, 10년물 미국채 수익률은 0.599%로 지난주대비 8bp 하락하며 서로 엇갈린 모습을 보였습니다. 지난주 2.3조불 규모 경기부양책 통과에 힘입어 모처럼 큰 폭의 반등세를 보였던 시장은 월요일에도 매수세가 이어지며 주가는 3%대 상승하였고 미국채는 거의 4bp 하락하였습니다. 1분기 마감일인 화요일에도 시장은 보합세로 시작하여 소폭 상승하기도 하였지만 실물경기 침체로 인한 경기회복 시기가 보다 늦추어 질것이라는 분석이 대두되면서 주가는 2% 하락, 미국채 6bp 하락 마감하며 시장불안감이 재차 표출되었고, 2분기 시작일인 수요일에도 경기불안감이 시장을 지배하며 장중내내 약세를 보인 끝에 주가 4%대 하락, 미국채 10bp 하락 마감하였습니다. 목요일에는 미국 전역에서 코로나바이러스 확산속도가 빨라지고 사망자가 크게 늘어난다는 뉴스에도 불구하고 트럼트대통령의 오일생산량 감축합의 뉴스와 중국의 오일재고 확보 매수 뉴스가 주목받으며 오일 20% 상승, 주가 2% 상승 및 미국채 강세를 이끌었지만 주말인 금요일 대폭 증가한 고용지수 악화 소식에 따른 경기불안감이 재차 주목받으며 주가와 미국채 수익률이 동반 하락세로 출발한 이후 별다른 반등없이 주가 2% 하락, 미국채 수익률은 보합수준에서 한 주를 마감하였습니다.
스프레드 측면에서는, 다소 안정적으로 유지되던 30년 고정 이자율 스프레드가 또다시 늘어난 재융자 수요 영향으로 수요일에 3.2%까지 확대되었다가 점차 3.0% 이내로 축소되었습니다. 연준의 적극적인 시장개입으로 미국채 시장은 어느정도 방향성을 잡은 편이나 모기지 시장은 유동성 부족, 서비스 회사의 신용위험에 대한 우려로 스프레드 변동폭이 줄어들지 않는 양상입니다.
[다음주 전망] 4월 새로운 달이 시작되었습니다. 격리된 일상생활(lockdown)이 3주째 유지되고 있으며, 트럼트대통령은 이 조치를 4월말까지 연장한다고 발표하였습니다. 바이러스가 만들어 낸 깎아지른 듯한 절벽의 계곡을 지나가기 위하여 다리를 놓고 산을 뚫어야 하는 상황입니다. 칠흙같이 어두웠던 불확실성이 어느정도 희석되면서 끝없이 이어질 것만 같았던 추락의 악순환에도 진정 기미가 보이기 시작합니다. 하지만 아직까지는 시장의 바닥이 드러났다고 단정하거나 내일 당장 시장이 이전처럼 작동하기를 바라는 것은 무리입니다. 내부적으로는 실직, 인컴 감소, 페이먼트 유예/미납, 신용하락, 기업도산, 은행부실, 산업구조 변화 등의 위험요인들이 기다리고 있고 외부적으로는 글로벌 공급망 재구축, 저유가로 인한 산유국 재정악화 및 미국 에너지산업 충격, 신흥국가 부채문제, 세계경제질서 재편 등의 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수도 있습니다. 세계경제질서의 큰 축이 흔들리면서 왜곡되거나 정지된 시장기능을 정상화하기 위하여 시간이 필요할 것입니다. 지난주에 확정된 2.3조불 규모의 3차 경기부양책에 이어 추가적으로 가계 및 기업 직접 지원을 위한 4차 경기부양책 및 2조불 규모의 5차 인프라 경기부양책이 검토되고 있습니다. 실물경기 악화가 본격적으로 체감되기 시작하는 4월을 잘 견뎌내야 하고 사회기능 일부 재가동이 예상되는 5월도 다소 혼란스러울 것입니다. 하루하루의 주가나 시장움직임에 동요되기 보다는 이번 사태의 진행경과와 이후에 나타날 사회경제적 변화 및 글로벌 상황에 대한 분석을 통한 전략적인 시장참여가 필요한 상황입니다.
10년물 미국채 key level: 1.67%(코로나바이러스 터닝포인트), 1.43%(브렉시트 최저점), 1.32%(이전 역사적 최저점), 0.38%(3/9)
Next FOMC meeting: Apr 28~29
추가 경기부양책: 가계 및 기업 직접 지원 프로그램, 2조불 인프라투자법안
Mortgage Applications
주간 모기지신청건수 변동폭 -29.4% => 15.3%┃구입 지수 237.4 => 211.7┃재융자 지수 3,809.3=> 4,781.1
Economic Indicators & Comments
Economic Calendar
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발표일 |
결과 |
예측 |
이전 |
3월 PPI |
3/9(목) |
|
-0.3%/0.1% |
-0.6%/-0.3% |
4월 Michigan Consumer Sentiment |
3/9(목) |
|
95.0 |
89.1 |
3월 CPI |
3/10(금) |
|
-0.1%/0.1% |
0.1%/0.2% |
Real Estate Activities
1. 시장상황: 캘리포니아를 포함한 미국전체 지역에서 부동산 건축활동과 매매거래도 조금씩 가라앉는 모습입니다. 실수요가 많은 지역과 지역적 차별성이 뚜렷한 매물 또는 우량 매물 위주의 거래가 주목을 받고 있습니다. 사회 경제적 활동이 제약을 받는 가운데 풀 캐쉬 딜이 인기를 끌고 있으며 고가 주택 거래량은 대폭 줄어들었습니다. 일부 부동산 전문투자기관들은 저가의 경매주택을 대량으로 구입한 뒤 이를 유동화시키거나 장기보유하는 방안을 고려하고 있습니다. 개인투자자 입장에서는 실수요 위주의 우량 매물 투자시 장기적으로 높은 수익성이 기대되는 시점입니다.
모기지 이자율측면에서 보면, 신규 구입융자는 소폭 감소한 반면 재융자 신청이 대폭 증가하면서 모기지 이자율 상승요인으로 작용하고 있습니다. 30년 점보론과 FHA 론이 비교적 높은 수준에서 거래되고 있는데, 이는 모기지 시장 시스템 위험이 증가하면서 우량 적격 모기지를 제외한 비적격 론 시장기능이 거의 정지되면서 나타난 현상으로 보입니다. 모기지 서비스회사의 유동성 고갈 및 위험회피 영향으로 모기지 시장 왜곡현상이 지속되는 상황입니다. 시장기능 정상화를 위한 정부의 유동성 공급이 모기지 서비스회사로 언제 어떻게 흘러 들어가는지 관찰할 필요성이 있습니다. 30년 고정 모기지는 3.3%~4.0% 범위에서 유지되는 모습입니다.
시장 거래자료를 살펴보면, 신규 리스팅은 평균수준이지만 여타 부문의 거래량이 줄어들고 홀딩 증가세가 멈추는 양상입니다. 오렌지카운티 액티브 리스팅 4,208개로 금일 신규 52개 / 펜딩 47개 / 클로징 51개이 / 홀딩 16개이고, 얼바인 액티브 리스팅 489개로 신규 8개 / 펜딩 1개 / 클로징 1개 / 홀딩 0개로 집계되었습니다.
2. 신규분양 정보
3. 핫 프로퍼티
4. 부동산 법규/세제
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