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잘못 된 숏세일 지식으로 피해 (3)
07/27/2011 05:25 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,465  


황당한 숏세일 주장에는 이런 말들을 하고 있다. 숏세일은 신용이 안 나빠진다. 차압보다 신용이 좋다, 숏세일하면 월부금 지불 안 해도 된다, 숏세일 신청하면 차압 못 한다, 1 차 융자는 무조건 숏세일 된다, 숏세일은 2 년 후 집 살 수 있고 차압은 7 년 후에 집을 살 수 있다, 숏세일 신청하면 은행이 무조건 차압을 1 년간 연기해야 된다, 숏세일 신청하면 은행은 손해를 보아도 무조건 수락해야 된다 등등......

법적으로 아무런 근거 없는 숏세일 예찬론을 펼치는 부동산 업자 주의해야 된다. 사기꾼의 거짓 설명이다. 어떤 부동산 업자는 숏세일이 있으므로 헐한 주택 구입 할 수 있다는 것이다. 이것이 집 주인한테 무슨 관련이 있느냐 말이다. 또 숏세일 한 집 주인이 만족만 하면 좋은 것 아니냐는 엉뚱한 말을 하는 부동산 업자도 있다. 훗날에 추징, 세금, 신용 기록이 나빠진 것을 알고 난 다음에는 부동산 업자한테로 화살이 되돌아간다는 것도 알아야 된다. 숏세일은 부동산 업자한테만 이익이고 집 주인한테는 손해다.

 

숏세일은 2년 후에 집을 사고 차압은 7년 후? : 허황된 거짓말이다. 터무니없는 주장이다. 차압에 직면한 사람한테 불안감 조성하는 거짓말이다. 숏세일, 차압, 파산 후에 정상적인 융자로 집을 살 수 있는 유예기간은 기관마다 다르다. 여기에 HUD와 FannieMae 의 차이점을 살펴본다.
① HUD 4155 규정은 short sale과 차압은 후 3 년 후, 파산은 2 년 후.  그러나 불가항력적인 경우는 이 유예기간에 적용을 안 받는다.
② Fannie Mae 지침 : 차압 이전 판매 (preforeclosure) 후 2 년, 파산 2 년, 자발적으로 은행에 소유권 이전 4 년, 차압 5 년 후. 단 불가항력적인 차압 전 판매 2 년 후, 차압 3 년 후, 파산 2 년 후로 규정하고 있다. HUD 와 차이가 있다.

 

불가항력적인 경우는 실업, 사망, 이혼, 건강, 사고 같은 경우를 말한다.

 

숏세일 신청하면 차압이 1년간 연기? : 차압 경매가 3월 12일로 잡혔다. 2차 융자도 있다. 부동산 업자는, 숏세일하면 무조건 차압을 1 년 더 연장 할 수 있다. 숏세일 계약을 하자고 한다. 실제 가능한가요 ? 집 주인은 하루라도 월부금 지불 안하고 오래 살고 싶다는 것이다. 숏세일 신청한다고 차압이 1 년간 연기가 되는 것은 아니다. 부동산 업자의 날조된 사기성 거짓말이다. 때로는 은행이 원한 가격에 “에스크로”를 열었는데도 숏세일 중에 차압당한 사건들이 있다. 심지어는 부동산 업자 말만 믿고서 숏세일 소식 기다리는데 엉뚱하게도 퇴거 소송 고소장을 받고서야 경매가 끝이 났다는 것을 알았다는 한인이 있다. 이렇게 다급해진 경우에는 파산 신청을 함으로 4 개월 또는 1 년 정도 더 거주 할 수 있다. 파산에서 은행이 법적으로 어떤 잘못이 있었다는 소송을 청구함으로 더 오래 거주 할 수도 있다.

 

숏세일 신청하면 은행이 손실을 보고서도 무조건 수락해야 된다?: 한때는 숏세일 신청 또는 무조건 은행이 이를 받아 주어야 된다면서 호언장담하는 사람들이 있었다. 돈을 빌려준 은행 마음이지 왜 무조건 받아 주어야 하느냐? 하지만 융자 조정을 신청 했을 때는 은행이 차압 이전에 융자 조정 협상을 하도록 법으로 정해져 있다. SB 1137 에 의해서 2008년 9월 6 일부터 시행되었다. 주인이 거주하는 단독 주택을 차압 등록을 하기 이전 30 일 전에 차압을 피할 수 있는 협의를 할 수 있는 시간을 주도록 의무 규정을 두었다.

 

융자 받은 시기가 2003년 1월 1일부터 2007년 12월 31일까지만 해당된다. 2013년 1월 1 일 까지만 한시적으로 적용된다. 차압 량이 증가되자 차압을 피할 수 있도록 흥정 할 수 있는 융자 조정 시간 벌이를 마련 해 준 것이다. 은행이 융자 조정 신청도 무조건 수락해야 된다는 것은 안이다. 오바마 정책도 소유주 거주 주택으로서 구입 시 받은 융자에 대해서만 해당된다. 2 차는 은행의 선택권이지 법적으로 융자 조정 흥정 대상이 안 된다. 2 차 융자는 은행 재량에 달려 있다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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