김희영의 부동산칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산칼럼 안에 있습니다.

 
잘못 된 숏세일 지식으로 피해 (2)
07/27/2011 05:25 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,050  


 

숏 세일은 부동산 업자한테만 좋고 집 주인한테는 백해무익이다. 손해만 남는다. 그런데도 부동산업자 가운데는 황당한 숏세일 애찬론을 펼치는 사람들이 많이 있다. 숏세일 옹호론자는 경제적으로 어려운 한인들이 길거리에 빨리 쫓겨나든 말든 자기 돈벌이만 급급한 사람들이다. 부동산을 하더라도 양심껏 좋은 일 할 수 있는 일들이 많은데도 굳이 불쌍한 사람들을 사기 쳐서 돈 벌이 하자는 사람들이 있다. 주의해야 된다.

터무니없는 숏세일 주장에는, 숏세일은 신용이 안 나빠진다. 차압보다 신용이 좋다? 숏세일하면 월부금 지불 안 해도 된다? 숏세일 신청하면 차압 못 한다? 이외에도 사기성 숏세일 애찬 론을 살펴본다. 심지어 1 차 융자는 무조건 숏세일 된다는 말도 조심해라.

1 차 융자는 무조건 숏세일 된다? : 천만에 말씀. 1 차 융자도 은행 손실 액수 청구를 할 수 있다. 손실 배상 청구 이외에도 은행 손실 본 액수에 대해서 일반 수입으로 세금을 지불해야 하는 문제도 발생한다. 숏세일 때는 이런 문제를 생각해야 된다.

 

한시적 특별법에 의해서, 주택을 구입하면서 1 차 융자만 받아서 2 년 이상을 거주 했을 때만 은행 손실 본 액수에 대해서 세금이 면제된다. 은행 손실 액수에 대해서는 개인의 일반 수입이므로 “개인의 일반 수입”이므로 세금을 지불하는 것이 원칙이다. 그러나 특별법 HR 1424 에 의해서 2007 년 1 월 1 일부터 2013 년 1 월 1일까지에 대해서만 은행 손실 본 세금을 지불하지 않아도 된다. 단 국세청은 개인 소득이 독신 $125,000 이하 수입 부부 $250,000 이하만 세금 면제된다. 그리고 융자 액수가 독신 $1,000,000 이하 부부 $2,000,000 이하 주택에만 해당된다. California 주 세금은 독신 $400,000 이하, 결혼 $800,000 이하만 세금 면제된다. (California Revenue and Tax Code Section 17144.5)

 

부동산 업자가 1 차 융자는 무조건 short sale 이 된다고 말하는 사람이 있지만 집 살 때 받은 융자에만 해당된다. 모든 1 차에 대해서 해당되는 것은 안이다. 물론 일반적으로 1 차 융자라고 하는 말은 집 살 때 받은 융자이다. 그러나 집 살 때 받은 융자라고 하더라도 주인이 2 년 이상 거주한 주택에만 해당된다.

어떤 경우에는, 1 차 융자 받은 후 추가 융자를 더 받은 사람이 있다. 추가 융자 받은 액수에 대해서는 은행 손실 액수에 대해서 배상 책임도 있고 세금을 지불해야 한다.

 

그러나 1 차 융자만 있다고 하더라도 은행의 손실 액수에 대해서 배상해 주어야 될 의무가 있을 수 있다. 그리고 은행 손실 본 액수에 대해서 세금까지 지불해야 할 수 있다. 예로서, 집 살 때 A 은행에서 $200,000 융자 받았다. 그 후 A 은행에서 추가 융자로 $200,000 을 받았다. 이 결과 전체 1 차 융자 액수가 $400,000이 되었다. 이때에 추가 융자를 받은 $200,000 에 대해서는 A 은행이 배상 청구도 할 수 있고 이 액수에 대한 세금도 지불해야 된다. 현재 많은 한인들이 이런 상태에 놓인 사람들이 있다. A 은행을 통한 이런 추가 융자는 법적으로는, “융자 조정 (modification)”이다. 이런 경우에, 숏세일을 안하고 차압을 당했을 때는 세금 지불 의무가 없다. 은행의 담보물 회수로서 “완납”이다. 그러므로 차압이 숏세일 보다도 훨씬 이익이다.

 

부동산 업자들이 자기 구전 벌어먹기 위해서 무조건 1 차 융자는 short sale 이 된다면서 무책임한 말을 한다. 숏세일 하자는 사람부터 경계해야 된다. 여기에 말려들어서 피해당하는 한인이 있다. 피해는, 차압, 파산으로 오래 살 수 있는 되도 빨리 쫓겨나게 된다. 빨리 쫓겨나므로 임대 월세 지불이 추가된다. 은행 손실에 대한 세금도 지불해야 된다. 신용 나빠진다. 그러므로 조심해야 된다.

 

이런 사람한테는 차압이 short sale 보다는 훨씬 유리하다. 숏세일을 부추 키는 부동산 업자들 주의해야 된다. 자기들 수입 올리려고 하는 것이지 집 주인한테는 아무런 도움이 안 된다. 오히려 손해만 발생한다. short sale 의 장점은 심리적 만족 감 밖에 없다. 심리적으로 차압당하지 않았다는 것이다. 자기는 short sale 한 사람이라는 심리적 만족감 밖에 없다. 무엇이 신용에 좋은가 ? 차압이나 숏세일 신용 나빠지는 것은 꼭 같다. 숏세일은 “융자금 전액 지불 안한 사람“ 이다. 차압은 ”차압“으로 기록이 남을 뿐이다. 집주인한테 피해는 오히려 숏세일로 피해가 발생한다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
56 잘못 된 숏세일 지식으로 피해 (5) 07/27/2011 2244
55 숏세일 구입자, 판매자가 철창행 07/27/2011 2450
54 잘못 된 숏세일 지식으로 피해 (4) 07/27/2011 2690
53 잘못 된 숏세일 지식으로 피해 (3) 07/27/2011 3466
52 잘못 된 숏세일 지식으로 피해 (2) 07/27/2011 2051
51 잘못된 숏세일 지식으로 피해 (1) 07/27/2011 2245
50 신종 한인 차압 사기꾼 07/27/2011 2546
49 신용과 경제적 손익 - 숏세일, 차압, 파산 07/27/2011 2836
48 새로운 융자 제도 (2) 07/27/2011 2234
47 잘못알고 있는 차압 지식으로 집 날린다. (4) 07/27/2011 3683
46 새로운 융자 제도 (1) 07/27/2011 1879
45 차압당한 집에 언제까지 살수 있나? 07/27/2011 6740
44 새해 부동산 방향 07/27/2011 2261
43 숏세일, 차압, 파산 신용점수 07/27/2011 6817
42 아파트 안전 책임 07/27/2011 2479
   21 |  22 |  23 |  24 |  25 |  26 |  27 |  28  


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.