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부동산업자 귀동냥 은폐
11/24/2019 10:10 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 724  


부동산업자 귀동냥 은폐 


부동산업자를 채용한 목적은, 부동산 업자는 부동산 매매와 관련된 모든 전문 지식과 능력이 있기 때문에 주인한테 최상의 혜택이 될 수 있는 도움을 받을 수 있다고 기대하기  때문이다. 부동산 업자는 매매와 관련된 타당성, 목적 완수, 부수적 파생 사항을 조사하고, 모르는 문제가 있다면 주인이 잘 판단 할 수 있도록 배워서라도 조언해야 된다는 것이 법이다.  그러나 현실은 진심으로 주인을 돕는 부동산 업자 찾기가 어렵다.

예로서, 대통령은 국민을 위해서 일을 하라고 뽑았는데도, 자기 개인 치부를 위해서 부정부패로 얼룩진 대통령 짖을 한 사람들이 있다. 결국 이들은 국민 심판과 법의 심판을 받게 되는 것과 같다. 부동산 업자도, 자기를 선택한 손님을 위해서 최선을 다해야 되고, 업무 수행을 할 수 있는 능력이 겸비 되어야 된다. 부동산 업자를 선정하면서, 학연, 지연, 교회 연으로 채용했다가는 나쁜 결과로 인해서 평생 영원한 숙적이 되는 경우를 주변에서 쉽게 볼 수 있다.


법조문과 관습법에서, 부동산 업자는 눈으로 결함을 검사하고, 매매 과정에서 취득한 모든 중요한 사실을 판매자와 구입자한테 전해 주어야 된다. 매매 할 부동산 이외에도 알고 있는 이웃 부동산 결함 문제도 밝혀야 된다. 부동산 업자가 부동산 결함이나 중요한 정보를 판매자한테 전해 주지 않았는데도 판매자는 결함을 알고 있다고 간주한다.


부부 중에 한 사람이 결함을 알고 있다면 다른 배우자는 전혀 몰랐더라도 알고 있다고 간주하는 것과 같다. 동업자 한 사람 잘못으로 전체 동업자가 공동 책임을 지는 것과 같다. 부동산 업자가 중요한 사실을 은폐함으로서 구입자가 피해를 당했다면, 판매자는 그 사실을 몰랐더라도 “에이전트”를 채용한 고용주이므로 판매자한테 책임이 있다. 판매자는 다시 부동산 업자 상대로 피해를 청구할 수 있다.


2019 년 2 월 말에, 부동산 업자가 매매 과정에서 취득한 중요한 사실을 판매자와 구입자한테 은폐함으로서 구입자와 판매자한테 큰 경제적 피해를 안겨준 판결이 있었다.

판매자가 부동산 업자한테 2013 년 9 월에 “라홀라” La Jolla 시 해안에 위치한 주택 판매를 맡겼다. 부동산 업자는 불특정 다수인한테 집 구경을 시키는 행사인, “open house”를 했다. 이웃 사람이 찾아와서는 부동산 업자한테, 자기 집을 재건축 할 것 이다. 자기 집을 재건축하면 판매할 이 집의 서쪽 편 해안 전망이 영구적으로 가려짐으로 주택 가치가 엄청나게 떨어질 수 있다고 했다. 특히 서쪽 담에서부터 5 피트feet 확장으로 새로운 경계선이 형성되고, 2층 날개 쪽에는 대형 유리창을 통해서 이 집 수영장까지 내려다 볼 수 있음으로 사생활 보호가 안 된다. 공사 기간은 땅 정지 작업부터 2 년이 소요된다고 말해 주었다.


구입자는 이러한 내용을 모르고서 2013 년 12 월 5 일에 3백86만 달러에 구입했다. 부동산 업자는 매매 수수료 $96,500을 받았다. 부동산 업자는 “에스크로”escrow 종결 직전 또는 그 후에도 이웃과의 대화 내용을 판매자나 구입자한테 일체 함구했다.

“에스크로”Escrow를 끝낸 2 일 후에, 구입자의 실내 장식 공사를 맡은 사람이 이웃과 대화 과정에서 이웃이 재건축 할 계획이란 이야기를 듣고는 집 주인한테 이 소식을 전했다.


구입자는 이 소식을 듣고 난 후, 곧 바로 판매자 상대로 계약 취소 소송을 했다. 판매자는 부동산 업자 잘못이므로 구입 계약을 취소 할 수 없다고 주장했다. 부동산 매매 계약에 의해서 중재와 중재 심판 절차를 거쳤다. 중재 판결에서, 이웃 재건축은 부동산 가치와 사용에 중요한 영향인데도 부동산 업자가 이 정보를 알면서도 판매자와 구입자한테 전해 주지 않았다. 판매자는 구입자한테 $3.86 million을 반환하고, 이자, 변호사 비용과 기타 경비로서 $1,000,000 이상을 추가 지불하도록 판결했다.


판매자는 부동산 업자 상대로 태만, 주인한테 충실 할 의무, 관습법상 주인 보호 위반, 사실 은폐, 부당한 매매 수수료 지불 반환 청구 소송을 했다. 부동산 업자는, 부동산 업자 의무 위반 피해를 증명하지 못했다. 부동산 업자 상대로 태만 증명을 할려면 전문인 증인이 있어야 한다고 주장했다. 지방법원은, 부동산 업자 주장을 수용했다.

 

고등법원은, 번복 판결했다. 부동산 업자 주장의 핵심은, 전문인 증인 없이는 판매자 피해를 주장할 수 없다는 것이었다. 매매에 관여된 부동산 결함만 밝히면 되는 것이지 이웃집 공사 계획이나 이웃집 부동산 결함은 안 밝혀도 된다고 주장했다.

법원은, 부동산 업자가 이웃 결함을 알지 못했다면 안 밝혀도 되지만 이웃 재건축 사실을 알고 난 후에는 판매자와 구입자한테 이 사실을 전해 주었어야 된다. 전문인 태만은 전문인 증인 없이 피해 증거를 주장할 수 있다. 전문인 배임 사건은 전문인 증인이 필요하다. 특히 이 사건은 일반 상식적인 내용이다.

판매자가 “일반 상식” 문제라는 것을 제기하지 않았지만 전문인 증인이 필요 없다고 주장한 것을 지방법원이 수용 안한 것은 잘못이다. 부동산 업자한테는 2 가지 중요한 의무가 있다. 법조문과 관습법에서 요구하는 의무를 준수해야 된다. 부동산 업자는 판매자 보호를 위해서 정직하고, 최선을 다해 충성할 의무 위반을 했다. 부동산 업자는 중요한 정보, 부동산 가치에 악영향을 주는 사항을 자기가 조사하지 않고서 이웃으로부터 중요한 결함 정보를 귀동냥해서 쉽게 취득했는데도 판매자와 구입자한테 전해 주지 않았다. 이것은 부동산 업자의 법적 의무 위반이므로 전문인 증인이 필요 없는 사항이다. 부동산 업자는 매매 수수료 commission만 챙겼고, 판매자한테 나쁜 결과만 안겼다. 법에서, 전문인 잘못에 대한 모든 환경 증명을 위해서 전문인 증인 채용을 요구하지 않는다. 부동산 업자는 결함 사실을 계약 당사자한테 밝혀야 한다는 것은 전문가가 안인 문외한이나 일반인도 다 알고 있기 때문에 전문가 증인이 필요 없다. 집을 판매하기 위해서 부동산 업자를 채용한 판매자는 부동산 업자가 부동산에 나쁜 영향이 있는 정보를 제공해 줄 것으로 기대한다고 판결했다. 부동산 업자 채용은 심사숙고해서 선정해야 이런 피해를 안 당한다.


부동산 업자 자신을 위한 일을 하면 안 된다. 일을 돌보아 달라고 맡긴 손님을 위해서 최선을 다 해야 된다. 최선이 되도록 방향 설정을 할 수 있는 능력이 준비되어 있어야 된다.


손님이 부동산 업자한테 고맙다고, 부동산 업자 commission 이외에도 추가 돈을 더 지불하는 손님이 많을 정도 되어야 된다. 부동산 업자는 손님한테 혜택이 되도록 일 해 주어야 할 의무가 있다. 


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070



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