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Condo 생활 들쳐보기
12/25/2016 11:09 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,862  


Condo 생활 들쳐보기 


주택 단지에서 공동관리가 시작된 시초는, 1826 년에 ”Boston“에 있는 Lewisburger Square 공원 주택 단지에 28 동의 주택을 건설했다. 이 공원의 녹지대 관리를 위해서 소유주들이 서로 협조해야 할 필요성 때문에 1844 년에 공동 관리 협회를 만든 것이 그 시초이다. 그 후 1963년부터 법적으로 Condo라는 용어가 등장했다. 처음은 융자, 보험, 세금, 부동산 보증 (Title) 보험에서 상당히 반대를 했다. 각 주마다 condo 법이 조금씩 다르다.


미 부동산 협회 (NAR)에 의하면, 2014 년 단독 주택 판매는 4,730,000 동이며 Condo 판매는 620,000 동으로서 13 % 이다. Condo는 체력장이나 오락 시설 같은 여러 가지 부대시설을 활용 할 수 있는 이점이 있다.


Condo 구입 목적 :

일반적으로 condo 가격이 단독 주택 보다는 저렴하다. 돈이 부족한 사람이 단독 주택 보다는 Condo를 구입한다. Condo로 돈벌이를 하는 사람은 Condo 개발업자이다. Condo 구입자는 투자에 비해서 Condo 가격 상승이 단독 주택 보다도 낮다. 물론 예외가 있을 수 있다. Condo 생활에 지친 사람은 재산세 책정 액수보다도 더 낮은 가격에 구입했을 경우에는 구입자가 빠른 시간에 돈 벌이를 할 수 있다. 또, 투자가 입장에서는 한 투자가가 동시에 여러 동의 condo를 개발업자로부터 헐값에 구입 할 수 있다. 현재같이 주택을 찾기가 어려운 지역에서는 condo 가격이 단독 주택 상승 폭 보다는 못하지만 많은 가격 상승이 있었다.  


Condo 소유권 :

Condo 소유권은, 설계도면 상의 "동 (unit)”에 대해서는 “개인 소유권”를 갖는다. 그리고 공동 관리지역에 대해서 ”동업자 소유권“을 갖는다. 개인 소유권 권리는 영공, 벽, 천장과 마룻바닥까지 이다. 개인 소유권을 타인에게 판매 할 수 있다. 

“동업자 소유권”은 공동 관리 지역이다. 그러므로 “개인 소유권”과 “동업자 소유권자”로서 2 가지 형태의 소유권을 취득한다. 계단, 외부 벽, 주차장, 정원, 토지, 기초, 지붕, 영구적인 기둥 같은 것은 공동소유이다. 공동 관리 지역에 대한 보수나 수리, 관리를 위해서는 동업자로서의 의무를 수행해야 하기 때문에 매월 관리비를 지불해야 된다.


HOA 소송 문제 :

HOA가 소송에서 패소 당했을 때에는 각 소유주한테도 배상 책임이 있다.

소유권에 동업자 소유권 형태이기에  HOA 융자나 채무에 대해서 담보로 제공되어 있다. 이런 이유로 인해서 “특별세”와 “관리비“를 지불한다. 소송이 걸린 후에 부동산, 동산, 은행 구좌, 주식, 채권, 연금 같은 것을 판결 저당에 대한 보호를 위해서 재산이 이전되었을 때에는 법원에 의해서 ”사기성 재산 이전“ 판결을 받을 수 있다.


Condo 관리 :

Condo 생활은 단독 주택처럼 본인이 수리와 관리를 안 하기 때문에 편리해서 좋다고 착각하는 사람이 있다. 하지만 실상은 그렇지 못하다. HOA 규제와 관리비 지출 문제가 있다. 공동생활 단지이므로 여러 가지 규칙을 준수해야 함으로 자유스릅지 못하다. 단독 주택은 자기가 소유주이기에 수리를 하더라도 투자 가치에 도움을 받을 수 있지만 condo 는 수리에 대한 투자 가치가 없다. 수리를 할 때도, 단독 주택은 자기 돈으로 빨리 직접 수리를 할 수 있지만 condo 는 HOA에서 수리를 해야 함으로 협회의 결정을 기다린 후에 HOA를 통해서만 수리를 함으로 빠른 시간에 수리 할 수 없다. 


소유주의 공간에 대한 수리만 condo 소유주 개인이 수리를 해야 된다. 예로서, 유리창 내부 소유권은 개인 소유권이다. 유리창 바깥 외부는 관리협회 소유권이다. 만약에 유리 창문이 깨어졌을 때 50 %씩 수리 부담을 해야 하느냐? 이때는 개인 소유주가 유리창 전체 수리를 해야 된다. 법적인 소유권은 외부와 내부로 분리 되어 있지만 부동산 사용규정 (CC & R)에 의해서 건물 외부 벽면, 유리창, 페인트, 개인 소유 건물 입구 계단까지도 개인 소유주가 관리해야 된다는 책임을 부여 해 두고 있다. 공동 관리 지역에 대한 수리만 HOA에서 담당한다. 돈이 없는 HOA에서는 HOA에서 수리를 할 의무가 있지만 돈이 없기 때문에 수리를 안 해 줄 수도 있다. 관리를 위해서는 회의에 참석해야 할 수 있다.


관리 비용 :

협회가 공동 관리 지역을 운영하기 위해서 각 세대마다 비용을 징수한다. Condo 관리비는 단독 주택 관리 비용보다도 훨씬 비싸다. 보험비용은 단독 주택 보자도 저렴하다. California에서 2015 년 평균 매월 관리비는 $200 ~ $400 이다. 관리비가 적은 곳은 매월 70불 - 350불,  비싼 곳은 500불 - 1,000불, 아주 고급은 $1,000 - $2,000하고 있다. 이 정도 비용이면 개인이 직접 수리를 하고도 남을 돈이다. condo 공공 관리 지역 수리비는 다른 소유주와 책임을 나누므로 저렴하다고 생각하는 사람이 있지만 비싸다. 특별한 문제 발생 시에는 세대 당 $40,000 ~ $60,000 씩 지불하는 문제도 발생한다.


관리비 체납금 : 

관리비 체납으로 차압을 당한 후 다른 곳으로 이사를 갔더라도 HOA 빚은 지옥까지 따라 붙는다. 단, HOA의 변호사 비용만 파산에서 탕감 받을 수 있다.

HOA는 주거용 부동산인데도, HOA 체납금에 대해서 ”개인“과 ”부동산“ 양쪽 모두에게 책임을 부과한다.


Condo 차압 :

협회비용을 지불 안하면 차압 당 한다. 1998 년에, 한 소유주는, HOA는 은행도 안인데 차압을 할 수 있겠느냐는 배짱을 내 밀었다가 HOA 체납금 $6,100 때문에 차압을 당한 사람이 있다. 이 사건은 사회적 문제가 된 후에 HOA 차압 관련에 관한 후속 법률이 제정되었다. 이 사건 이후에도 HOA에서 협회비 체납금에 대한 차압 사건들이 종종 발생하고 있으며 언론에서도 주목을 받았다.


만약에, 30 일 이상 계속 체납이 되었을 때는 소유주 “개인 상대” 채무 판결 과 부동산에 대해서 저당 설정을 할 수 있다. 변호사 비용과 경비도 지불해야 된다.



일반 부동산 차압은, ”부동산“에만 담보 설정이 된다. 그러므로 부동산 담보물 차압이 끝이 난 후에는 은행 체납금에 대한 책임이 없다. Short sale을 당한 후에도 은행에 지불 할 책임이 없다.

하지만 condo 같이 HOA 가 있는 곳에는, 차압 또는 short sale 로 인해서 더 이상 HOA 와 아무런 관련이 없는 데도 HOA가 차압당한 과거 소유주한테 HOA 체납금을 징수 할 수 있다. 왜냐하면, HOA 체납 저당 설정은 ”개인“과 ”부동산“ 양쪽에 저당 설정을 했기 때문이다. 법이 이를 허용한다. 자기가 소유했던 condo가 차압 또는 short sale을 당했는데도 어느 훗날에 돈 지불하라는 청구를 할 수 있다. California 법에서는 Short sale을 수락 한 이후에는 은행 손실금 청구를 못한다는 법이 있다. 그러나 HOA 협회 규정 (CC & R)에서, 별도의 명시가 없는 한 협회비 체납금을 청구 할 수 있다.


Condo 체납금 13 파산 : 

Condo 체납금은 개인적 부채 의무도 있다. 그러나 소유주가 파산 13을 신청했지만 HOA에 대해서는, 파산 이전과 이후에 대한 지불 의무가 있다. 왜냐하면 HOA 관리 비용은 담보가 된 채무이기 때문이다.

HOA 청구는 담보물에 대한  secured claim 청구이기 때문이다.  


규정 준수 : 

관리 협회 규정을 준수해야 되므로 자유스럽지 못하다. 즉 단체 생활이다. 건축, 애완동물, 소음 등 여러 가지 규제를 한다. HOA 규정 위반으로 벌금은 보통 $25 ~ $50 한다. HOA 창문 규정 위반으로 $59,122 지불, 건축 위반으로 $318,293 배상 판결, 애완동물 규정 위반으로 $15,000을 HOA에 지불하라는 판결이 있었다.

이 벌금과 소송 비용 액수에 대해서는 파산 신청을 해도 Condo 관리비나 벌금 비용을 탕감받지 못한다. 물론, HOA도 파산 신청을 할 수 없다. 


사생활 보호 : 

Condo는 Apart와 같이 여러 세대가 거주함으로 사생활 보호가 어렵다.

Condo 생활환경은 Apart나 아무런 차이가 없다. 옆방에서 시끄럽게 떠 더는 소리, 이웃 방에서 물꼬 터는 소리에 단잠을 깨야 되는 문제가 있다. 소음문제가 심각하다. 이런 문제는 HOA가 있는 타운홈이 콘도보다는 개인 사생활 보호가 좋다. 덜하므로 타운 홈이 콘도보다는 비싸다.


성가신 홍보물 홍수 : 

Condo에는 관리협회에서 만든 협회 소식지같은 전단지들이 많이 배달되기에 불편함도 있다. 우편물 공해로 소유주들이 언론 침해라면서 소송을 했지만, 법원은, 개인 소유 부동산과 상가에는 주 정부 소송에 해당되지 않는다는 판결이 있었다.


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070

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