김희영의 부동산칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산칼럼 안에 있습니다.

 
보험가입 안했다고 Apart 입주자 퇴거
08/28/2016 10:04 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,379  


보험가입 안했다고 Apart 입주자 퇴거 


임대 규제에 묶여 있는 건물주는 오래 거주한 입주자를 퇴거시킬려고 혈안이 되어 있다. 입주자한테 계약 위반이란 작은 틈새만 보여도 퇴거 시킬 꿈을 꾼다. 건물주는 기존 입주자를 퇴거 시킨 후에 새 입주자로 교체하면 훨씬 높은 임대료를 받을 수 있기 때문이다. 임대 규제 건물은 1978 년 10 월 1 일 이전에 건축된 2 세대 주택, 다세대 주택, 주상 복합 건물, Condo, Apart 같은 주거용 임대 건물에 적용된다.


최근에 L.A.의 한 Apart 건물주가 15 년간 거주했든 입주자한테 보험 가입을 안 했다면서 퇴거 소송을 제기했었다. 결론은 건물주가 패소 당했다. 

입주자는 1999 년에 입주했다. 임대 계약서에는 보험 조항이 있다. “건물주는 입주자, 다른 입주자, 또는 제 3 자가 자신들의 사고로 인해서 개인적인 손상, 입주자의 동산, 어떤 재산 피해가 발생했을 때라고 하더라도 건물주가 입주자를 위해서 보험 가입을 안 해 준다. 입주자는 자기 보호를 위해서 어떤 손실에 필요한 보험에 가입해야 된다. 입주자는 임대 계약을 준수해야 된다. 입주자의 “어떠한 계약 위반“이라도 징벌 또는 임대 계약 취소 권리가 있다는 것에 합의한다.”고 계약되어 있었다.


건물주는 입주자가 보험에 가입되어 있지 않다면서, “3 일내에 시정된 것을 증명하지 않으면 퇴거하라는 통고”를 했다. 입주자는 2014 년 2 월 14 일인 금요일에 3 일내 시정 통고서를 받았다. 대부분 임대 건물주는 입주자가 퇴거 통고를 받을 수 있는 날짜를 금요일에 받도록 한다. 이유는, 입주자가 주말이라서 문제 해결을 못하도록 하기 위한 것이다. 그리고 주말에 변호사를 찾을 수도 없다.


입주자는 금요일에 통고서를 받았지만 주말에다가, 월요일은 “대통령의 날” 공휴일이기 때문에 보험 가입을 할 수가 없었다. 입주자는 2 월 18 일 화요일까지 이행하지 못했다. 입주자는 2 월 21 일에 보험 가입을 했다. 건물주는 2월 26 일에 퇴거 소송을 접수 시켰다. 입주자는 퇴거 고소장 답변서에, 임대 계약에서 보험 가입 위반은 중요한 것이 안이다. 입주자는 대다수의 임대 계약을 준수 했는데도 건물주가 합당하지 못하고 불합리한 짖을 했다. 15 년간이나 이런 요구를 하지 않았으므로 자기 권리를 포기했든 것이며 이것은 보복행위라고 주장했다.


지방법원은, 3 일 이내에 시정하라는 통고 기간을 지난 이후에 서야 보험에 가입 한 것은 증거로서 관련성이 없다. 15 년간 보험 가입을 하라고 요구하지 않은 것은 건물주의 “포기“ 와는 관련이 없다. 입주자가 계약위반을 했다면서 입주자 패소 판결을 했다. 


고등법원은, 입주자가 임대 조정법 위반을 안했다. 중요한 임대 계약 위반이 안이다.

보험 가입을 안했다고 해서 건물주한테 피해가 간 것이 없다. 퇴거 조치가 합당하지도 않다. 15 년간 거주한 입주자한테 건물주가 잘못 했다고 판결했다. 

법원은, 법 조문에는, 임대 계약 위반 때에는 3 일간 시정 통고를 준 후에 퇴거를 시키고 임대 시설을 몰수 할 수 있다고 되어 있다. 그러나 이것은 절차법에 관한 것이다. 입주자의 임대가 끝이 났을 때에 소유주가 다시 찾이 할 수 있다는 것이다. 퇴거 절차법에서는 임대 조건 불이행이나 계약 준수를 안 것에 대한 규정을 하지 않았으므로 적용 할 수 없다.


중요한 문제 위반인 경우에는, 충분한 근거에 의해서 몰수 할 수 있다. “계약을 준수하지 않은 것”은 상당한 계약위반이라야 하지 절차상 기술적이거나 하찮은 위반은 집행 할 수 없다. 임대 계약에서 “어떠한 위반“ 이라는 것은 여기에 해당이 안 된다.

예로서, 건물주가 방 검사를 위해서 언제든지 입주자 방을 방문 할 수 있다고 계약 한 것을 입주자가 허락하지 않았다고 해서 임대 계약 위반을 한 것이 안이다. 이런 것은 하찮은 위반이다. 이러한 사유로서 퇴거를 시킨 다는 것은 합당하지 않다.


입주자 퇴거를 시킬려면 상당히 중요한 계약 위반이라야 된다. 법 조문에는, “상당히 중요한 계약 위반” 요구 사항이 없지만 판례가 있다. 임대 계약위반이 임대 계약을 취소해야 할 만큼 중요한 것인가를 합당하게 판단해야 된다.

임대 계약 위반인 경우에는 징벌로서 입주자 방을 점유한다. “어떠한 계약 위반”도 중요한 계약 위반이란 것은 건물주 혼자서 임대 계약을 집행 할 려는 계약이다. 입주자가 보험 가입을 안 한 것이 중요한 위반이라고 한 것은 중요한 것이 안이다. 이것은 하찮은 위반이다.  입주자가 여러 가지를 위반했더라도 건물주가 입주자를 퇴거 시킬 수 있다는 중요한 사항이 필요하다. 특히, 금전과 관련이 없는 사항 같은 것은 중요한 것이 안이다.


정부 정책과 L.A. 시 임대료 규제법에서도 중요한 위반에 대해서 퇴거를 시킬 수 있다.  임대 규제 목적은, 저 소득층에 대한 임대 주택 부족을 충족시키기 위한 것이다. 입주자 보호를 위해서 과다한 임대료를 올리는 것을  보호하고 있다. 자유의사에 의한 계약이나 자유 경제 시장에 대한 것은 중요하다. 그러나 도시의 주거용 임대 계약에 대해서는 적용되지 않는다. 왜냐하면, 저 소득층이 거주 할 수 있는 임대 주택 찾기가 어렵기 때문에 입주자는 흥정 할 수 있는 힘이 없다. 이것이 자유 시장의 형태이다.


건물주와 입주자 사이에는 입주자가 흥정을 할 수 있는 힘의 균형이 깨져 있다. 상가 입주자는 흥정을 할 수 있는 힘의 균형이 있지만 주거용 임대에서는 이러한 힘이 없다. 입주자가 흥정을 할 수 있는 힘이 없기에 건물주의 일방적인 징벌 조항에 의한 것은 건물주한테만 혜택이 있는 것이다. 징벌은 혜택을 보는 사람에 대해서 엄격한 해석을 해야 된다. “어떠한 계약 위반” 때라는 것은 건물주에 대한 상호간의 균형에 대한 의무도 없다. 건물주 혼자서 임대 계약을 집행 할려는 계약이다. 명목상의 손실에 불과하다. 입주자가 계약위반을 했다고 했지만 건물주에게 어떠한 손실도 없었다. 이러한 것은 집행 할 수가 없다. 지방법원 판결이 잘못 된 것이다. 임대료 조정에 적용되는 아파트 건물주 횡포가 심하다.

오래 입주해 있는 입주자들은 퇴거당하지 않도록 몸조심해야 될 형편이다.


김희영    김희영 부동산 (951) 462 - 1070


 
 

번호 제   목 날짜 조회
313 윗집 빗물이 아랫집에 피해 02/05/2017 3009
312 새 법률; 세입자 수도료, Condo 융자, 공증비 외 01/23/2017 2451
311 무면허자 계약 무효, 그 외 01/08/2017 2418
310 Condo 생활 들쳐보기 12/25/2016 2831
309 창문에서 떨어져 부상, 건물주 책임 12/11/2016 2980
308 MLS 가격보다 더 달라면 계약위반 11/26/2016 2432
307 불법 빚 독촉에서 해방 11/13/2016 2678
306 주거용 입주자 관리 책임 10/30/2016 2189
305 엉터리 주택 면적 손해 10/16/2016 2506
304 구입자가 집수리 요구, 판매자 대책 09/25/2016 3006
303 인도 행인 부상 책임, 인접 소유주. 시청 09/11/2016 3062
302 보험가입 안했다고 Apart 입주자 퇴거 08/28/2016 3380
301 무법자가 허위 과대광고 08/14/2016 2991
300 층간 소음 시비 07/24/2016 4364
299 단기임대(Airbnb)가 주거환경과 숙박업 침해 07/11/2016 4083
 1 |  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 |  10    


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.