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미공개 매물 (Pocket listing)
05/02/2016 09:29 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,783  


미공개 매물 (Pocket listing)


부동산 시장에 “공개되지 않은 매물 (Pocket listing)” 이 있다면서 광고하는 사람이 있다. 어떤 구입자는, 혼자서 갖인 매물이 있느냐는 질문도 해 온다. 판매자 부동산 업자가

판매 의탁을 받은 후에 자기 혼자서 수수료를 독차지하고자 하는 사람이 있다. 혼자서 판매를 해야 부동산 수수료를 더 많이 챙기겠다는 생각에 부동산 협회 매물 시장 (MLS)에 공개하지 않는 것이다. 부동산 협회 (MLS) 회원이면서도 MLS에 올려놓지 않고서 혼자만 수수료를 챙기겠다는 매물을 “미공개 매물 (pocket listing)“ 이라고 말한다. 또는 판매자가 부동산 판매 의탁 계약서 (listing) 에 ”MLS“에 공개하지 않도록 계약 된 것을 말한다.


공개되지 않은 매물을 지인 또는 사전에 구입 의사를 밝힌 사람한테만 판매하겠다는 것이다. MLS 에 올려 두지 않고서 판매를 하게 되면, 판매자한테는 큰 손해가 되고 부동산 업자한테는 경제적으로 큰 덕이 된다.


과거 몇 년 전부터는 각 지역 부동산 협회 매물 (MLS)을 각 지역 부동산 MLS 에서는 서로가 시장 공조를 하고 있다. 과거에는 다른 지역 MLS 를 통해서 광고를 할려면 당해 지역 MLS 협회에 돈을 지불했었는데 이제는 왠만한 지역은 전부 한 묶음이 되어서 공조를 하고 있다. 가입 비용을 별도로 지불 할 필요가 없다. 그러나 아직도 Beverly Hills 시 지역 MLS 는 다른 지역과 매물 공유를 안 하고 있다.

이런 지역 부동산 업자는 매물을 빨리 판매하기 위해서 다른 지역과 공유하는 MLS에도 돈을 지불하고서 가입을 해야 되므로 2 중으로 경비가 지출된다. Beverly Hills 지역 부동산 업자가 Beverly Hills 지역 MLS 에만 가입 되어 있고 다른 지역 MLS에 가입을 안한 사람도 있다. 돈 절약 때문이다. 

다른 지역 MLS 에 연계되어 있는 MLS에 가입을 해야 다른 지역 부동산 업자한테도 소개를 할 수 있으며 빨리 판매가 가능하다.


부동산 업자는 판매자 부동산을 빠른 시간에 판매 해 주는 것이 의무이다. 매물을 부동산 업자 주머니에만 넣어두면 빨리 판매하기가 어렵다. 판매자의 매물을 부동산 협회 MLS에 등재함으로서 많은 사람들이 매물에 접할 수 있고,  높은 가격에 판매 할 수 있는 시장성이 있다. 부동산 협회에서 MLS 매물을 여러 internet 매체를 통해서 판촉 활동을 함으로서 다양한 판촉활동을 하고 있다. 


대부분 판매자는 빨리 판매되고, 높은 가격에 팔수 있기를 기대한다. 부동산 업자는 비록 다른 부동산 업자와 수수료를 나누어 갖더라도 MLS에 올려놓아야 된다. 판매자 부동산 업자는 빨리 판매를 함으로 수입을 만들 수 있어서 좋다. 부동산 업자는 판매 의탁을 받은 날로부터 2 일 이내에 MLS에 등재해야 된다. 판매자가 공개 하지 않는다는 별도의 계약이 없다면 부동산 법률 위반이 된다. 그리고 MLS 규정 위반으로 부동산 국으로부터 벌금 또는 면허 징계를 받을 수 있다. 손님을 위해서 최대한 노력하지 않았을 때에는 판매자로부터 민사상 책임도 있다. 


부동산 면허제도는 손님 보호 목적이다. 부동산 업자는 법적으로, 손님을 위해서 항상 최선을 다해야 하고, 손님한테 최대한 이익이 될 수 있도록 해야 되고, 구입자와 어떤 개인적으로 경제적 관계가  있다는 것을 판매자한테 밝혀야 한다. 손님한테 충성을 다 함으로서 손님한테 믿음을 주어야 된다. 부동산 업자는  손님한테 “아주 좋은  선택"을 할 수 있는 정보를 제공해야 된다. 법에 의하면, 부동산 업자는 전문인으로서, "합당한 전문인 능력 (skill)과 관심을 갖이고 주의를 기울여서 손님을 보살펴(care) 주어야 할 의무가 있다. ”정직하고, 계약을 준수하며 성실히 법을 준수" 해야 된다. 부동산 업자는 손님한테 최선의 선택이 될 수 있도록 매매 관련 부동산의 타당성, 부수적인 영향에 대해서도 꼭 조사를 하고 배워서라도 조언을 해 주어야 된다는 것이 의무이다.

 

부동산 업자가 부동산 가치에 중요한 영향을 줄 수 있는 것을 알고 있는 모든 것 또는 부동산 사용 목적에 합당한 중요한 내용을 조언해 주어야 된다. 심지어는, 부동산 업자가 지식이 없어서 몰랐다고 하더라도, 공부를 하고, 조사를 해서 합당하게 알 수 있는 사실은 알았어야 된다. 이렇게 해서 전문적인 service를 제공해야 된다.

그런데도 자기 혼자서 부동산 수수료를 챙기기 위해서 판매자의 허락 없이 MLS 에 올려 두지 않는다면 문제가 있는 사람이다.  MLS에는 올리지 않고서 지역 신문에만 광고를 하는 사람도 볼 수 있다.


MLS에 가입된 부동산 업자가 부동산 판매 간판을 부착했지만 MLS에 등재가 안 되어 있고 또 판매자로부터 MLS에 올려 두지 말라는 서명이 없다면, 부동산 협회에 고발 당 할 수 있다.


한인 신문에 매물 광고가 있지만 MLS에 공개 되지 않은 부동산을 흔히 볼 수 있다. 어떤 부동산 업자는, 판매 의탁을 받고서도 보름 또는 1 개월 정도 MLS에 올려 두지 않는다. 이 기간에 혼자서 팔아 보겠다는 시도를 한다. 그 후에도 판매가 안 되면 그 때서야 슬그머니 MLS에 올려놓는 수법을 쓴다. 어떤 부동산 업자는 아예 MLS에 올려 놓지를 않는다.


부동산 업자는, MLS에 등재하지 않는 것이 손님을 위해서 최선의 선택인가를 알아야 된다.  공개되지 않은 매물에 대해서는 구입자 부동산 업자가 판매자와 판매자 부동산 업자한테 직접 계약서를 제출 할 수 있다. 왜냐하면, 구입자 부동산 업자가 판매자 부동산 업자로부터 부동산 수수료를 못 받을 수 있기 때문이다.

판매자가 MLS 에 올려놓기를 싫어 할 사람도 있다. 특히 사회적 유명 인사, 갑부, 도둑맞을 위험이 있는 동산, 현찰 구입자를 찾기 위한 판매자, 개인적 또는 사업상 이유로서 MLS 에 올려 두는 것을 싫어 할 수 있다. 부동산 업자는 이러한 사유의 판매자한테도 판매자가 MLS에 올려 두는 장점을 원하지 않는다는 서명을 받아 두어야 된다.


부동산 업자가 매물을 공개 안 할려면, 판매자로부터 MLS에 올려놓지 않겠다는 특정 양식에 서명을 받은 후, 부동산 회사 주인한테도 서명을 받아야 된다. 그 후 MLS 협회에 도 통고를 해 주어야만 면허 징계를 피할 수 있다. 공개되지 않은 부동산 매물은 판매자한테도 법적 그리고 현실적으로 문제가 발생 할 수 있다. 판매자는 타인에 대한 차별 행위를 할 의도가 없이 매물 공개를 거부한다고 했지만, 연방법의 “주택 구입 기회균등” 법에 위반이 될 수 있다. 특정 사람한테 판매를 안 하겠다는 것이므로 주택 구입 기회 균등 법에 저촉될 수 있다. 만약에 특정 지역, 인종, 사회단체만을 위한 판매 목적이라면 차별 행위에 속한다. 특정 가격에 판매가 됨으로서 “독과점법“ 위반이 될 수 있다. ”미공개 매물” 광고를 보고서 의의를 제기 할 부동산 업자가 있을 수 있다. 또 한편으로는, 이런 광고를 낸 사람이 실제로 판매자를 위해서 일하는 부동산 업자인가 (?) 에 대한 의심스러운 눈초리로 바라보게 할 수 있다. 이런 부동산 업자를 보게 되면 자기를 속이는 사람이고 손님한테 사기 치는 사람이라는 것을 여러 사람한테 통고 해주는 사람이 된다.


부동산 업자의 신문 광고를 보면, 허풍떠는 광고도 많다. 예로서, “구입 희망하는 부동산을 반값에 사 주겠다.“ 혹은, ”구입하고자 하는 모든 부동산을 책임지고 찾아 주겠다“.

이런 광고를 하는 사람은 허풍쟁이 이다. 사기꾼 소질이 많다. 광고를 보고서 사람 읽을 줄 알아야 된다. 부동산 column 에도, 불법적인 방법이 아주 큰 묘수를 부리는 비방인 것처럼 선전하는 엉터리도 있다. 


부동산 업자는 합당한 전문 지식과 능력을 갖추어야 된다. 손님 입장에서 관심을 갖이고서 손님 혜택을 위해 최선을 다하고 보살펴 주어야 할 법적 의무가 있다.

부동산 업자는 손님을 위해서 최선의 노력을 해야 한다. 부동산 업자 개인의 이익을 위해서 노력하면 안 된다. 특히 한인 사회에는 부동산 업자가 손님 돈을 횡령하는 사건들과 허위과대 광고가 심하다. 주의해야 된다.


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070


 
 

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