김희영의 부동산칼럼

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차압 막기 (2)
06/21/2011 10:58 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,498  


10. 짧은 시간에 융자 완납 요구 : 충분한 시간적 여유를 주지 않고서 다른 곳에 가서 융자 받도록 요구해도 안 된다. 담보 위반으로 또는 체납이 되었다고 해서 갑자기 다른 곳에서 융자를 받아서 자기 은행 융자를 며칠 안에 완납하지 않으면 차압한다는 요구는 잘못된 것이다. 특히 은행으로부터 담보권을 구입한 사람은 차압목적으로 구입했기 때문에 문제가 더 많다.

 

11. 월부금 과다 지불 액수 : 정규적인 분활금 지불 액수보다도 초과 지불되었을 때는 과다 차액 분은 원금에서 공제가 되어야 하지 미래에 지불될 월부금에서 공제 시킬 수 없다. 이것 안 지키는 은행도 많다.

 

12. 계약 위반 : 은행이 서면이나 구두 계약 위반한 것을 찾는다. 융자 서류에 서명한 내용이 구두로 동의한 것과 다른 내용인 때도 차압은 못한다. 담보 계약서에 서명을 하는 것은 단순한 행정 절차에 불과하다고 한 후 서명을 받아내면 안 된다. 계약서 자체 내에 잘못이 있어도 안 된다. 법적으로 허락한 경우를 벗어난 요구를 해도 안 된다. 이자율, 융자 경비가 얼마라고 해 두고는 그 내용과 다른 융자를 제공한 것, 융자 기간을 30 년 고정 준다고 해 두고는 융자 받고 보니 5 년 고정 같은 것도 계약위반이다. 서류상에는 융자 만기를 2 년으로 하되 구두로는 부동산 판매 될 때 까지 이자만 계속 지불하라고 한 후 갑자기 서면 계약을 집행해도 안 된다. 필자가 이런 피해를 당해서 은행과 투쟁을 해서 차압을 막고 피해 보상금을 받았든 사건이 있다.

 

13. 선전 내용과 차이 : 은행이 선전하는 광고 내용과 융자 계약에 차이가 있으면 안 된다. 신용이 나빠도 융자제공 ! 신용 점수가 얼마 이상이면 많은 이자로 준다고 해두고는 훗날 높은 이자와 경비를 요구.

 

14. 거짓 설명 : 은행이 잘못된 설명이나 거짓말하면 안 된다. 은행이 부동산 판매 시에 부동산 업자에게 거짓 설명을 시켜도 안 된다. 은행이 융자만 제공하는 선을 넘어서 개발같은 다른 사업 목적을 수행하고 있을 때도 거짓 설명을 하면 안 된다. 신용 기록도 좋고 수입도 충분 한 되도 비우량 주택 융자 (subprime)를 받았다면 법률 위반이다. 정상적인 융자를 받을 수 있는 사람한테 위험부담이 높은 변동 이자나 나쁜 융자를 제공했다면 융자 브로커나 은행은 그 위험성을 설명해 주어야 된다. 만약에 설명이 없었다면 면허 징계, 피해 보상뿐만 안이라 “응징적 보상”과 변호사 비용도 지불해야 된다. 고정 5 년에 25 년 변동인데도 고정이라고 말했다면 거짓 설명이고 사기다. 융자 비용, 이자율, 장기간의 비용, 이자만 지불 했을 때의 문제를 잘못 설명해도 안 된다. 융자 브로커가 위법을 했더라도 은행한테 책임이 전가될 수 있다. 대리인이기 때문이다. 은행이 채무자에게 이익을 베풀어 주는 것 같지만 속임수에 의한 손실을 보게 하면 안 된다. 고객에게 정보 제공을 해 줄 것을 동의 했을 때는 정확한 정보를 제공 할 의무가 있다.

 

15. 차압권리 없는 은행이 차압 : 차압을 할려면 담보권, 어음 징수(note)권리, 권리 이양이 되어야 한다. 아무런 권리도 없고 단순히 돈 징수만하는 은행이 한인 황씨를 차압하자 파산 신청을 했다. 파산법원은 차압할 권리가 없는 은행이라면서 차압을 중단시켰다.

 

16. 월부금 중단 권유 : 주택을 담보로 한 소비자 융자 (covered loan) 받은 사람한테 월부금 지불 중단을 권장하는 행위는 불법이다.

 

17. 부동산 하자 점 : 부동산 하자 점을 찾아서 은행, 판매자, 상대로 차압을 막는 방법도 있다. 부동산 판매자, 부동산 업자도 매매 시에 여러 법률을 준수해야 한다. 은행이 건축 융자를 제공하면서 직. 간접 감독이 있을 수 있다. 은행이 공사와 관련된 계획, 시공 절차, 공사 현장답사를 한다. 건축물 결함에 대한 것도 은행의 감독 소홀 책임이다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

 

 

 
 

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