김희영의 부동산칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산칼럼 안에 있습니다.

 
비탈길 융자조정 벼랑 끝
11/07/2013 05:19 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,450  


비탈길 융자조정 벼랑 끝
 
돌팔이 융자조정 도우미로 인해서 피해가 속출하고 있다. 경기가 회복 되므로 한인 차압은 지난 해 9 월 353 건이든 것이 2013 년 9 월에는 125 건으로서 182 % 감소했다. 그러나 아직도 차압에 직면한 사람들의 하소연이 들여온다. 대부분은 차압을 막기 위해서 융자조정 신청을 한다. 살고 있는 집에 하루라도 월부금 지불하지 안고서 시간을 끌면서 버티어 보겠다는 안타까운 하소연도 있다.
 
산행을 하다가 낭떠러지로 미끄러지는 찰나에 겨우 바윗돌을 두 손으로 움켜쥔 체 땅 바닥 아래로 떨어지지 않기 위해 육중한 몸을 바윗돌에 매달고서 생존의 고투를 벌이는 아슬아슬한 장면에 처한 사람들이다.
집이 낭떠러지에 떨어지지 않도록, 날아 갈 집을 붙들어 달라면서 융자조정 전문인을 찾게 된다.
하지만 전문가 찾기가 어렵다. 최근에 애타게 연락 해 온 사람들의 이야기를 들어보면, 한인 사회에는 체면도 없고, 얼굴에 철갑을 두른 一回用 인간들이 너무 많다는 생각을 하게 된다. 융자조정을 도와줄려면 먼저 차압법, 은행법, 융자조정법을 알아야 된다.
변호사, HUD 로부터 융자조정 인정을 받은 비영리 단체, 자칭 융자조정 전문가 또는 차압 방어 전문가라는 사람들로부터 피해를 당한 하소연을 듣게 된다.
때로는, 아무런 도움을 줄수도 없는 상태로 악화된 경우도 있다.
 
엉터리 변호사 : 면허증이 있는 변호사는 믿을 수 있다고 생각했다가는 피해를 본 사람도 많다. 이러한 피해로 인해서 변호사들이 면허 징계도 받고서는 잠정적으로 활동을 중단했다.
융자 조정 문제를 해결 해 줄려면 먼저 차압법 절차와 은행 관련 법률과 융자조정 법률을 알아야 한다.
 
급박한 사람들로부터 돈만 챙겼지, 돈을 지불한 가치를 못 찾게 된다. 일을 한 가치가 없다. 돈을 받기 위해서는 융자조정, 차압을 막을 수 있다고 말을 한다. 돈을 받은 후에는, 사건이 어렵다, 심지어는 잠적도 한다. 실제로 은행에 한 번도 연락마저 안한 경우도 있다.
 
융자 조정, 불법차압, 은행상대 소송 경험도 없으면서도 융자 조정 건수를 수임한다는 데 도 문제가 있다.
 
융자조정 피해자가 양산이 되자 2011 년부터 융자 조정을 해 주는 사람이 선불을 받으면 안 된다는 법률이 제정되었다. 물론 변호사도 선불금을 못 받는다. (AB 1762, SB 1590, AB 1950) 이 결과 2013 년 4 월에 변호사 협회에서 융자 조정관련 변호사 179 명이 징계를 당했다.
한인 최, 노 변호사 등 한인 변호사 7 명이 면허 정지를 당한 사건이 있다. 선불 받은 것보다도 융자 조정, 차압을 막기 위한 은행상대 소송 중에 절대로 차압을 안 당한다고 호언장담 했지만 변호사도 모르는 사이에 차압을 당한 것이었다. 의뢰자는 변호사 말만 믿고 있었는데 날벼락을 당한 것이다. 선불금 요구가 보통 $5,000 ~ $10,000 이었고 $20,000 이상 지불한 사람도 있다.
 
이제는 선불을 받지 못한다는 법률로 인해서 변호사한테는 융자조정 법률에 관심 없게 되었다. 돈벌이가 안 되기 때문이다. 이 틈 사이로 융자조정 도우미 들이 난립하고 있다. 변호사한테는 융자조정 법률에 관심이 없다 보니까 융자조정과 여기에 뒤따른 차압 피해에 대한 소송을 의뢰해도, 변호사가 답변을 못하는 경우도 흔히 볼수 있다. 그래서 변호사한테 어떤 법률을 공부하라고 법 조문과 판례까지 전 해 주어야하는 진 풍경이다.
 
융자조정 도우미 : HUD에서 인정하는 비영리 단체 융자조정 상담 기관이 있다. HUD에서 인정을 하는 기관이니까 일반인한테는 상당한 전문성이 있다는 선입견을 갖게 된다.
 
HUD에서 이들한테 건당 보조를 해 주는 것으로 알려져 있다. 그러나 이들의 전문성에도 문제가 있다.
비영리 단체라고 해서 은행 업무, 융자 조정 법률, 계약법, 차압법, 은행법을 알고 있는 지식이 있는 사람들인가 ? 서류 검토나 할 수 있는 능력자들인가에는 의문이 생긴다.
 
실제로 이러한 비영리 단체가 융자조정 법률, 차압 법이나 은행법을 알고서 잘 도와주고 있는가 (?).
 
예로서, 이 씨는, 1 차와 2 차 융자에 대해서 비영리 단체에 융자조정을 부탁했다. 처음은 1 차와 2 차 융자를 전부 융자조정을 할 수 있다고 했다. 그러나 훗날에 1 차는 안 된다. 2 차만 융자조정이 되었다. 만약에 1 차가 차압을 하게 되면 2 차는 아무런 소용이 없으며 2 차는 융자 전체 액수의 10 ~ 20 % 수준이기에 큰 도움이 안 된다.  그리고 융자 조정을 위해서 수입과 지출 비율을 요구한다. 어떤 손님은 68 % 인데도 과감하게 신청을 해 주었다. 즉 융자조정 신청 해 주지 말라는 신청서와 같다.
2009 년도 한때는 수입에서 지출 비율이 38 % 이상이었지만 2010 년 3 월 25 일 부터는 31 % 이상으로 변경되었다. 물론 법 정신은 누구나 융자 조정을 받을 수 있다. 하지만 55 % 이상은 HUD 상담원이 허락 해 주었을 때만 신청서 접수 자격이 된다. 즉 부채 비율이 높으면 융자조정 대상이 안되는 것이다. 그러니, 융자 조정 대상도 안되도록 신청서를 작성 해서는 수수료만 받아 챙기는 것이다.
 
최근에, 오씨는, 차압 경매 일자가 2013 년 11 월 1 일로 잡혀 있었다. 10 월 30 일에 비영리 단체에 연락을 했다. “2 일 후면 집이 날라 간다. 어떻게 해 ?” 대답은, 걱정하지 말라. HUD에서 인정 해준 융자 조정 기관이 신청을 했기 때문에 차압을 안 당한다. 걱정하지 말라. 31 일에도 문의를 했더니 같은 대답이었다.
오씨는 나에게 전화가 왔다. 빨리 파산 준비를 하도록 하라고 조언을 했다. 엿 가위는 은행이 갖이고 있는 것이지, 비영리 단체가 갖이고 있는 것이 안이다. 다행이도 한국에 급전을 부탁했든 돈이 송금이 되었다. 이제는 은행 체납금을 지불하고서 복권을 할 수 있는 여유가 되었다.
 
오씨는 비영리 단체인 아태 법률재단을 찾았다.  돈 절약을 위해서다. 이곳의 한 변호사가 은행에 체납금을 지불하겠다고 하는데도 장장 4 시간을 통화를 했지만 결론이 없었다. 은행 직원 한 사람은 체납금 중 $6,000만 지불해라, 또 다른 직원은 $26,000을 지불해라 또 다른 직원은 이 돈에다가 차압 경비와 변호사 비용을 추가로 지불해야 된다고 했단다. 같은 은행인데도 직원마다 각자 다른 말을 하는 것이었다.
 
또 하나는, 은행 직원이 자기가 대화를 나눈 대한 내용을 e-mail 이나 fax 로 돈을 얼마를 지불하면 차압 복권이 되느냐 하는 요구서를 보내라고 했는데도 못해 주겠다. 만약에 이것이 안 되면 11 월 1 일에는 경매를 진행한다는 대화로 끝이 났다는 것이다.
 
만약에 한인 비영리 단체 말만 믿고 있었다면 집은 차압 경매로 날라 가 버린 순간이었다.
오씨 경우에는, 월부금 체납된 돈 일부를 지불 한 후에 차압이 등록 된 것이다. 체납된 돈 일부를 받았으면 법적으로는 차압을 할 수가 없다. 은행에 이런 내용을 설명했더니, 그제야, 은행 escrow 구좌에 입금을 시켜 두었다는 궁색한 설명이었다. 만약에 은행 escrow 구좌에 입금을 시켰다면, 채무자한테 통고를 해 주어야 한다. 이 통고를 안 해 주었으면 법률 위반이다.
 
결국 오씨는 10 월 31 일 오후 4 시경에 파산을 신청했다. 만약에 한인 비영리 단체의 말만 믿고 있었다면 집은 뒷날 아침에 경매가 되어 버렸을 것이다.
 
그런데 또 문제가 발생했다. 파산을 담당 해준 한인은 미국인 변호사가 담당을 한다고 해 두고는, 실제로는 변호사가 안인 사람이 파산 13을 신청했다. 11 월 1 일에는, 파산 서류를 해 준 사람으로부터 집문서도 자기가 모든 권리를 갖고서 행사할 수 있다는 서명을 요구하더란다. 일반적으로 이렇게 하는 것이니까 서명을 해서 보내라고 하더란다. 그래서, 이것은 안이다,,, 또 솎았구나,,,
 
돈을 절약하기 위해서 헐값에 파산 신청을 해 준다는 사람을 찾다가 보니 이런 꼴을 당하게 된다. 또 있다. 파산 신청서 작성자체가 잘못 되어 있기 때문에 파산법원으로부터 기각을 당하게 된다. 이렇게 되면 파산신청으로 은행과 싸움을 위한 시간벌이를 못 할 수가 있다. 최근에 김씨는, 변호사가 파산을 담당한다는 말을 믿고서 파산 신청을 했지만 변호사가 파산 신청을 한 것이 안이다. 변호사 안인 사람이 신청서를 도와 주었고 실제는 본인이 직접 파산 신청자로 되어 있는 것이었다. 
 
엉터리 신청서다 보니까 파산 법원으로부터 곧 바로 기각을 당한 사람도 있다.
은행은 기각을 당한 몇일 후에 차압 경매로 집을 빼앗겼다. 차압을 한 은행은 곧 바로 퇴거 소송을 해 왔다.
한인 사회 문제는, 믿고서 일을 맡길 전문가 찾기가 어렵다. 돈 절약을 할려고 하다 보니까 제대로 지식과 경험을 겸비한 사람 찾기가 어려운 것이다.
 
융자 조정을 맡기는 사람도 “알아서 해 달라”는 식으로 일을 맡겨서도 안된다.
일을 담당 할 사람의 경륜과 지식이 있는 사람을 택해야 된다.
어떤 회계사는 융자조정 해 준다는 사람한테 자기 손님을 소개 해 주고서는 융자조정 도우미로부터 40 % 의 사례비를 받아 챙기는 사람도 있단다.
 
그런데, 문제는, 그 융자조정 도우미를 찾았다가 곧 바로 차압 경매를 당하는 것이다.  파산 신청을 한 후에 곧 바로 기각이 되자 은행이 뒤따라서서 차압 경매를 했다. 융자조정 부결 통고를 받은 3 일만에 경매가 되고 또 곧 바로 퇴거 고소장을 받은 사람이 있다.
 
융자 조정을 도와 준다는 사람이 차압이 어떻게 진행되는 것인지, 파산이 무엇인지, 융자조정이 무엇인 가도 모르는 사람들이 이런 일을 하고서 돈만 챙기는 사람이 있다. 결국 피해는 융자조정이란 비탈길을 건너자 벼랑 끝에서 손가락의 기운마저 소진되어 낭떠러지로 추락하고 만다.
융자 조정을 도울 수 있는 능력이 안된다면, 아예, 신청자 피해 주고 남의 집 재산을 몽땅 날려 버리게 하는 엉뚱한 짓은 하지 말어라.
 
김희영 김희영 (951) 684 - 3000
 
 
DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
225 동일은행 1 차 short sale 후 2차가 손실 청구 01/13/2014 4398
224 이웃 소음에 짜증 (2) 12/30/2013 6515
223 이웃 소음에 짜증 (1) 12/23/2013 9677
222 혼란 서러운 미국 주소 12/15/2013 4971
221 이웃 때문에 못살겠다 12/07/2013 5890
220 융자조정 부동산업자 믿을 수 있나 11/30/2013 4073
219 숏세일 후 2 차 융자 잔금 지불 독촉 11/21/2013 7538
218 집을 날린 돌팔이 융자조정 도우미 11/14/2013 5435
217 비탈길 융자조정 벼랑 끝 11/07/2013 5451
216 이웃 담이 내 땅 침범 11/02/2013 12479
215 새 주택수리 청구 절차 안 지키면 수리 못한다 10/24/2013 6843
214 영구 융자조정 해 줘라 10/18/2013 4262
213 가짜 융자신청 위협으로 돈 징수 10/10/2013 4981
212 무엇이 주택 결함인가 10/03/2013 5254
211 노인 주택융자 (Reverse) 장단 09/27/2013 5627
   11 |  12 |  13 |  14 |  15 |  16 |  17 |  18 |  19 |  20    


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.