김희영의 부동산칼럼

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숏세일 피해
06/21/2011 10:46 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,745  


부동산 업자 광고는 전부 숏세일 전문가 모임이다. 숏세일을 기다린 것이 차압, 파산까지 한 사람들이 있다. 돈도 2 중으로 지출된다.

숏세일 절차와 능력 없는 부동산 업자 : 숏세일 허락 결정은 은행이지만 부동산 업자가 은행 기준을 알고 있어야 된다. 물론 숏세일 절차, 차압법, 은행법, 파산법, 계약법에 대한 것도 알아야 된다. 숏세일 서류 준비나 은행과 대화를 하려면 영어도 상당히 할 줄 알아야 한다. 그러나 일부 부동산 업자는 영어 한자도 모르면서 부동산 업자 면허증을 받아서는 숏세일 전문가로 행세하며 사기 치는 사람도 있다.

일반 부동산 매매위탁 받듯이 리스팅만 받아두면 되는 것으로 생각하면 잘못이다.

월부금 지불 중단 요구 : 월부금 지불을 중단해야 숏세일 된다는 사람도 조심해야 된다. 월부금 지불 중단으로 신용 나빠지고, 라인 오브 크레딧 융자 받은 것 취소당하게 된다.

훗날 체납된 돈의 50 % 정도를 지불 해야만 겨우 차압 연장을 받을 수 있다.

숏세일이 파산으로 연결 : 숏세일이 된다, 곧 은행에서 연락 올 것이라는 부동산 업자 말만 믿고 하늘만 쳐다보다가는 차압이 등록되고 결국 파산까지 한 사람이 있다. 월부금 지불을 안 하는 경우에는 언젠가는 은행이 차압 등록을 한다. 융자 탕감해 준 액수만큼 은행은 손해다.

구입자가 나타났다고 하더라도 은행이 너무 손해 가는 장사는 안 하려고 한다. 숏세일 기다리는 사이에 차압 등록이 되자 융자 조정을 받도록 하자면서, 부동산 업자가 알고 있는 융자 조정 브로커가 있다 또는 변호사가 있다면서 집 한 채 당 3 ~ 5 천 달러를 받아 갔다. 곧 융자 조정이 된다는 사이에 차압 경매 등록이 되었다.

이제는 20 일 밖에 시간이 남지 않았다. 그런데도 곧 연락이 올 것이니 기다리라는 것이다. 한인 목사 한분은 집을 4 채 소유하고 있었다. 숏세일을 기다린 것이  차압이 되었고 융자 조정을 위한 비용도 상당히 지불했다. 융자 조정을 기다리는 사이에 경매 등록이 되었고 경매 하루를 남겨두고는 부동산 업자로부터 전화가 왔다.

같이 일하는 변호사 말이, 현재 집에서 더 머물고 싶으면 파산을 하는 길 밖에 없다고 전했다. 파산 서류 작성하는데 돈 2 천 달러를 지불했다. 파산 신청 접수를 한 후에도 다른 서류들을 제출해야 하지만 여기까지 손을 쓰지도 못하고 또 전화 연락을 해도 전화도 안 된다. 결국 다른 파산 전문 변호사를 채용했고 비용도 다시 지불했다.

한 사람은, 차압 등록 중에 융자 조정을 해야 한다면서 융자 조정을 위한 수수료를 받아 챙긴 후 잠적 해 버린 부동산 업자도 있다.

숏세일 사기 대책 : 능력 있는 부동산 업자를 선정해야 된다. 부동산 업자 때문에 피해보는 한인이 많다. 차압 등록 이전에 숏세일 신청을 했는데도 은행에서 아무런 반응이 없다면 포기하는 것이 좋다. 물론 차압이 등록된 후에도 숏세일이 되는 경우는 은행의 지침 기준에 적용 될 때는 희망이 있다. 그러나 차압 경매가 등록되었을 때 까지 기다리는 것은 미련한 짓이다.

차압 경매가 등록되기 이전부터 파산 신청을 하느냐, 차압당하도록 기다리느냐, 은행의 융자 잘못에 대한 소송을 할 수 있는 법적 근거가 있느냐, 안이면 부동산 구입 시에 부동산 업자나 판매자의 잘못이 있는가를 미리 파악하고서 다른 대책을 세울 준비를 해야 한다. 부동산 업자가 변호사, 융자 조정 브로커와 같이 일한다고 함으로 손님한테 믿음을 주므로 사기에 말려들게 한 것이다. 완전히 사기다.

김희영 부동산 (951) 684 - 3000


 
 

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