김희영의 부동산칼럼

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융자 조정 피해 사례
06/21/2011 10:43 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,824  


“접시 물에 빠져 죽는다! 는 말이 있다. 원금 90 % 탕감 받는다는 휘황한 광고에 솎은 탓에 신세 망친 사람이 속출하고 있다. 노동법, 이민법 전문한다든 변호사도 갑자기 융자 전문 변호사로 옷을 갈아입은 사람이 있다. 융자 브로커, 현직 부동산 업자도 자칭 융자 조정 전문가 또는 변호사와 같이 일을 한다면서 믿음을 줄려고 한다.

목사 사례 : 교회 목사 한 사람은 집을 4 채 소유하고 있다. 집 월부금 지불을 중단해야 원금탕감 받는 다기에 중단했다. 착수금 1 만 달러를 요구했다. 이 목사한테는 1개월 월부금 지불 안하는 돈으로 착수금이 빠지고도 남는 장사다. 자기 교인들한테도 소개를 했더니 몇 사람이 합류했다. 같이 일하는 변호사가 월부금 지불 안 해도 아무 상관이 없다고 호언장담했다. 월부금 중단한 9 개월 만에 차압이 등록되었다.

변호사와 직접 상담하고자 해도 바쁜 사람이라서 전화 할 수 없단다. 차압이 등록되었는데도 은행에서 곧 연락이 올 것이니까 아무런 걱정 말란다. 이제 내일 아침이면 경매가 되어 소유권이 다른 사람한테로 넘어가는 판인데 오늘 아침에서야 연락이 왔다. 은행에서 아직 연락이 없다. 집을 계속 유지하려면 L.A. 파산 법원에 접수해야 된다기에 파산 법원을 찾아 갔더니 관할 법원이 리버사이드 파산 법원에 접수해야 한다는 것이었다.

L.A. 에서 다시 리버사이드 법원에 도착하니 오후 4시 30 분이었다. 아슬아슬하게 겨우 파산 13 (채무 연장)을 신청했다. 목사는, 자기만 이렇게 피해를 보아도 되겠지만 자기 교인 몇 사람도 같은 고통을 당하고 있으니 가슴이 아프다는 것이다.

파산을 어디다가 해야 하는 가도 모르고 경매 몇 시간 전에서야 파산을 하는 것이었다. 사기꾼 자기 밥 먹고 살겠다고 남의 재산과 피해당하는 가족 신세는 아랑 곳 없다.

파산 신청 후 : 이 목사의 앞날은, 임시다. 3 ~ 5 년 끌고 나가려면 어느 정도의 수입이 있어야 파산 13 허가를 받는다. 그렇지 않으면 기각 당한다. 이 결정은 보통 3 ~ 4 개월에 결정된다. 기각 당하면 다시 파산 13 을 신청하거나 파산 7 을 신청한다. 결국 3~4 개월 후에 수락 또는 부결된다.

물론 때로는 1 년 가까이 되어서 수락, 부결되는 경우도 있다. 이것을 12 개월 내에 2 회 이상 신청을 할 수가 없다. 오래 끌면 보통 1 년 지탱 할 수 있다. 파산 13 허가를 받으려면 수입이 어느 정도 있어야만 수락되고 약 5 년 임시 조정을 받아서, 자기 수입에 맞는 선에서 지출을 허락 받을 수 있다.

만약에 부결되면 은행은 이미 차압을 진행한 상태를 계속 유지하므로 부결 통고를 받은 후 곧 다음 날로 경매를 할 수 있다. 이때는 은행이 채무자한테 경매 통고를 다시 등록 안 해도 된다. 그러므로 상당히 불안한 상태에 있다.

융자 조정의 다른 피해 : 월부금 중단으로 신용기록이 나빠지고, 대기 융자 (line of credit) 이 취소되었다는 사람들이 있다. 이 돈 믿고서 살아가는데, 웬 날벼락이냐는 것이다.

심지어는 융자 조정 해 준다고 돈만 받아 챙기고는 행적을 감추는 사람도 있다.

현 융자 조정 : 한인들의 융자 조정 관심이 높지만 수입이 없기 때문에 융자 조정 받을 수 있는 사람이 적다. 특히 현재의 융자 상태로서는 대단한 원금 탕감 없이는 집을 유지하기가 어렵다. 융자 소송 대상자 찾기도 어렵다.

계약 서류상에서 은행이 융자 시 경비나 사실을 밝히라는 (TILA, RESPA) 법률 위반일 때 벌금 액수 자체가 한 위반에 대해서 벌금 1 천 달러 정도이기 때문에 한 사람한테 4 건 위반이 되었다고 해도 전체 4 천 달러 밖에 안 된다. 변호사한테 지불한 돈을 지불하고 나면 손님한테는 큰 도움이 안 된다. 융자 액수가 $400,000 인데 원금에서 $4,000 탕감 받아 본들 현실적으로 큰 도움이 안 된다.

융자 조정과 융자 소송을 분간 할 줄 모르는 사람도 많다. 이자를 2 % 낮추어도 도움이 일체 안 되는 사람도 많다.

융자 소송은 은행이 위법 행위에 대한 소송이다. 융자 소송으로 융자 원금 90 % 탕감을 받을 수 있다는 말 자체가 “코메디”다. 소송을 했을 때는 피해 상태, 피해 액수 또는 법률 위반에 의해서 법원이 결정 할 문제이거나 소송 중 흥정으로 합의 할 뿐이지 그기에 액수가 정해진 것이 안이다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000


 
 

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