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언제 집살까?
06/21/2011 10:42 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,002  


언제 집을 살까 ? 뉴스에서 미국 전역, 가주의 주택 가격, 판매량 소식을 접하지만 이것은 단순히 어떤 흐름을 알려주는 효과뿐이다. 자기 집을 구입하기 위해서는 그 동네의 주택 가격이 중요한 것이다. 최저한의 지역 숫치 단위는 각 카운티 흐름 정도를 알아야 한다.

집을 구입하기 위해서는 각 지역의 주택 가격이 최고 가격에서 현재가 50 % 정도 떨어진 지역, 주택 재고가 4 개월 ~ 7 개월, 가장 중요한 것은 그 지역 주민 수입으로 현재의 가격을 구입 할 수 있는 능력 정도를 계산해야만 알 수 있다.

현재의 지역 주민 수입과 가격, 재고량으로 보았을 때는 Riverside 4 월 평균가 $197,761, San Bernardino 카운티는 $173,636 이므로 구입 할 때이다. 물론 이지역에서도 $400,000 이하의 주택이 구입할 시기이지만 이 가격 보다 높은 것은 자기 수입에 맞추어야 된다. 그러나 다른 지역에서는 가격 하락 폭이 50 %, 재고량이 4 개월 정도는 되어 있지만 실제 주민 수입에서 현 평균 가격대로 구입할 수 있는 능력이 부족하다. 재고량이 4 개월로 들어서면 한집에 15 개 이상의 계약서가 밀집된다.

판매량 뉴스 : 판매량이 증가되므로 경기가 회복된다는 소식을 전하지만 이것은 잘못된 정보다. 판매량에는 차압이 포함되어 있다. 은행으로 이전된 차압 량을 뺀 나머지가 “실제 판매량”이다. 그러므로 차압이 감소해야 부동산 경기가 살아난다. 2009 년 4 월 판매량은 16,878 건이었고 3 월은 16,164 건으로서 4.2 % 상승했다. 실제 판매량이 가장 낮았든 때는 2008 년 7 월로서 2,326 건이었지만 지난 2009 년 2 월 실 판매량은 3,922였고 3 월은 9,801건으로서 149 % 증가 했다.

부동산 가격 : 부동산 가격의 상승과 하락 곡선은 톱날과 같이 오르락내리락 한다. 그렇기 때문에 잠시 가격이 올랐다고 해서 계속 오른다고 말할 수 없다. 일반적으로 가격이 떨어진 상태에서 몇 개월 보합세를 나타내다가 점진적으로 상승 또는 하락한다. 그러나 연속 4 개월 이상 상승 될 때는 구입을 생각할 시기다.

남가주 주택 가격이 가장 낮았든 때는 2009 년 1 월로서 $286,388이었다. 이때부터 4 개월 연속 상승해서 지난 4 월은 $297,719이었고 3.8 % 상승했다.

예로서, LA County 4 월 평균 가격은 $316,107 인데 수입은 $54,204 이다. 10 % Down payment를 하고 구입하려면 최저 수입이 $73,685 이다. 그러나 현재 평균 수입은 $54,204 이므로 주민 수입 기준으로 구입하려면 아직도 가격은 더 하락되어야 한다.

부동산 가격 예측 : 부동산 가격 예측은 어렵다. 미 부동산 협회에서 캘리포니아 주 2008 년 가격 하락을 - 6 %로 예측했었다. 그러나 부동산 가격이 가장 높았든 2007 년 8 월 가격은 $594,530에서 2009 년 2 월 $247,590 로서 - 58 % 폭락했다. 이런 오차는 수치에 대한 지식이 필요 없는 오차이다. 

필자가 부동산 가격 예측 방정식 개발을 위한 연구에서 발견했든 것은, 판매량이 증가되면 수요가 높아지고 수요가 높아지면 가격이 상승된다. 부동산 판매량이 먼저 증가 되었을 때 주식 시장이 강하게 작용한다. 이와 반대로 주식시장이 먼저 강하게 작용하면 2 개월 후에 판매량이 증가된다. 판매량에는 차압이 포함되어 있으므로 차압이 가격과 판매량에도 영향을 준다. 부동산 가격에는 판매량이 거의 영향을 주지 못한다. 다음 달의 가격은 지난 4 개월간의 가격 영향에 의해서 움직이므로 4 개월간의 상승, 하락 흐름이 중요하다.

1990 년대와 오늘의 차이 : 1990 년 9 월 1 일 중동전쟁을 시작으로 불경기가 점화되었고 1992 년에 반짝 몇 개월 가격 상승 이후 다시 하락했었다. 가격 회복이 빨랐든 곳은  1998 년이었지만 대부분은 2000 년이었다. 당시 차압 체납 등록 수치는 L.A. 카운티에서 월 4,000 건이 2 회 있었다. 현재는 지난 2 월 체납은 10,183 건, 3 월은 12,513 건으로서 그때 보다 2 ~ 3 배가 많다. 실업자는 1992 년에 7.5 % 인데 해서 2009 년 3 월은 10 % 이다. 당시 남가주 평균 주택 가격은 $220,000 이었고 융자 액수는 $180,000 이다. 현재의 평균 가격은 $289,679 융자 액수는 $380,000 이다. 가격은 당시보다 24 % 높고 빚은 -111 % 증가했다. 수입은 15.8 % 상승에 빚은 -111 % 증가한 것이다. 당시 가격은 년 평균 - 5 % 하락했지만 불경기 10 년 세월동안 평균 - 35 %인데 현재는 1 년4 개월 만에 -58 % 하락했다. 물론 당시에 -70 % 된 지역도 있었다.

1990 년대 캘리포니아 세대 당 평균 수입은 $41,600 이었고 2000 년부터 2007 년까지의 평균 수입은 $48,204로서 수입은 13.8 % 상승했다.

미래 변수 : 현 불경기는 짧은 시간에 가격 폭락이 극심했으므로 앞으로의 가격 폭락은 적을 것이다. 미래의 변수는 신용카드 대란, 실업자, 상가 폭락, 금융계 추가 손실이 차압을 증가시킬 수 있다. 부동산 가격 폭락 시작이 이제 겨우 1 년 4 개월밖에 안되었으므로 시작에 불과하며 아직도 가격은 1990 년대보다도 높다. 수입 수준으로 더 떨어질 수 있다.

한동안 주춤했든 차압이 지난 5 월부터 다시 상승하고 있고 한인 차압도 최고 기록이었다.

현재 은행에서는 차압 대상이 된 집을 전부 차압 등록 시킨 상태가 안이다.

극단적인 말이겠지만 어떤 집은 월부금 체납이 거의 2 년 6 개월 되었는데도 차압 등록이 안 된 집도 있다. 자기 수입 기준에 홀가분한 집을 구입해야 된다. 현 경제 공항은 자기 수입보다도 월등히 높은 집을 장만했기 때문이다.

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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