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차압, 파산 신청자 불이익
06/21/2011 10:40 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,778  


차압을 당하거나 파산 신청을 하는 사람들의 걱정은 다음에 융자를 받을 수 있느냐 없느냐 ? 언제 정상적인 경제 생활을 할 수 있을 까하는 걱정에 휘말린다.
차압과 파산 후에는 분명히 후유증은 있다. 신용 기록이 나빠지고 심리적 부담이 있지만 슬기롭게 헤쳐 나가면 차별 당하지 않는다. 차압은 재산을 날려 보낸 것이지만 파산은 무거운 부채의 짐을 벗어 내고서 새 출발의 기회를 마련함으로 많은 이익도 있다.
숏세일은 은행에 지불할 돈 일부를 탕감 받았고 체납이 된 사람이다.

차압/파산 불이익 : 신용 나쁜 사람과 좋은 사람의 이자 차이는 2 % 정도 된다. 페니메(Fanie Mae)는 3.5 % 또는 그 이상 지불한다는 보고도 있다. 만약, 10 만 달러 30 년 융자에 고정 6.5% 일 때, 월부금은 632 달러이다. 신용 기록이 나빠서 이자를 2 % 더 지불하면 월 769 달러이다. 즉 매월 137 달러 더 지불한다. 이것을 30 년 지불한다면 4만9,320 달러이다. 20만 달러 융자일 때는 9만8,640을 추가로 지불한다. 융자 비용도 다른 사람보다 1 % 정도 더 지불하게 되고 다운페이도 10 % 이상 더 지불하게 된다. 
하지만 차압, 파산을 해도 신용 좋은 사람과 꼭 같은 융자를 제공하는 곳들이 있다. 이런 곳을 찾으면 손해가 없다.

신용 기록 : 신용 기록상에 차압은 7 년, 파산은 10 년 남는다고 하지만 실상은 이보다 더 오랜 세월동안 피해를 볼 수 있다. 신용기록 조회를 요구한 곳에서, 생명보험에 관계된 액수 또는 융자 원금 액수가 $50,000 이상, 고용인 연봉이 $20,000 이상일 때는 상세한 기록을 요구하게 된다. 이런 때는 법정기한이 지난 신용 기록도 제공된다.

융자 신청 : 융자 신청서에 보면, 파산 또는 차압 당한 일이 있너냐는 질문이 있다. 20 년 전에 당한 것도 기재해야 된다. 신청서에 이런 사실을 밝히지 않았다가 훗날 은행이 발견하면 “사기 융자”로 형사 처벌 대상이 된다. 그러므로 융자 신청서에 차압, 파산 당한 과거를 밝혀주어야 된다.

융자 유예기간 : 연방정부 주택청 (FHA) 규정에 의하면 “차압을 당한 사람은 3 년 후 부터 융자 신청 자격이 있다. 여기에는 부동산을 은행에 자발적으로 돌려준 차압(deed-in-lieu of foreclosure)도 포함 된다. 파산신청 한 사람은 2 년 유예다. 이 기간 동안에 신용이 좋고, 융자금 지불할 능력이 되면 융자를 받을 수 있다. FHA는 정상인과 꼭 같은 조건으로 융자를 제공한다.

은행마다 사업 정책이 다르지만 대부분 은행이 연방 주택청(FHA)의 규정을 따르고 있다. 하지만 어떤 은행은 차압, 파산을 했을 경우에는 일체 융자를 안 주는 곳도 있다. 그러나 대부분 은행은 FHA와 같이 2 년 또는 3 년이 경과된 후에는 정상적으로 융자를 제공한다. 잘못된 차압 기록 때문에 새 자동차를 골라두고는 당일에 못가지고 나온 경험이 있다.

유예 기간 예외사항 : 특정한 사정이 있었든 사람에게는 대기 기간이 필요 없다. 또 자기 자신이 조절할 수 없는 불가항력적인 경우로 파산이나 차압을 당했을 때는 이러한 대기 기간이 필요 없다. 예로서, 고용주의 사망으로 실업자가 된 경우, 사업체가 문을 닫으므로 실업자가 된 경우, 감원에 의한 실업자, 이혼, 장기간의 투병 같은 것이 해당된다. 그리고, 다른 지역으로 이사를 갈려고 했는데 주택 판매가 지연되어서 차압이 된것도 “자기 개인의 문제가 안인 다른 영향에 의한 문제”에 속한다.
유예기간 후 : 차압, 파산 한 후의 유예기간이 지난 손님한테 20 % 다운페이 로서 정상인과 꼭 같은 융자를 해준 경험이 있다. 큰 은행을 선택했기에 융자 비용과 이자를 한 푼도 더 지불하지 않았다. 그러나 은행을 잘못 선택하면 추가 이자와 경비를 지불해야 하는 불이익 당할 수 있으므로 몇 곳을 “두들기면 문은 열린다”. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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