( case 연구) 150만불 집 팔아서 노후 연금 만들고 한국 실버 타운 입주하기
자녀들이 둥지를 떠나고 부부 둘만이 남은 집에서 그동안 평생 아이들을 위해서 즐겁게 주말마다 마켓가서 장보기, 음식준비하기, 설걷이 일이 너무 너무 지겹워지고 이제는 몸도 지쳐서 건강 관리도 해야 하는 때가 왔다고 말씀하시는 분들이 주변에 많이 계신다. 베이비 부버 시대인 50대 60대 인구가 본격적으로 은퇴를 하고 있는 시대가 왔다.
최근 유투브를 통해서 미국에까지 소문난 한국의 실버타운에 들어가셔서 편안하게 건강식 식사제공 받고, 집안청소 서비스, 수영, 운동, 취미생활 을 즐기시는 완전 자유로운 인생 제 3막을 고려하시는 분들이 점차 많아지고 있는데, 한국의 실버타운은 대부분의 곳이 대형병원도 가까이 있어 건강하고 편리한 말 그대로 노후의 인생을 즐기실 수 있는 좋은 방안이다.
문제는 3억에서 9억 하는 보증금( 전세 개념) 뿐만 아니라 매달 부부 경우 400만원에서 700만원씩 하는 식비 포함 실버타운 렌트비를 감당할 수 있어야 한다.
아래에 150만불 정도의 자산 대부분을 집으로 가지고 있고 소셜시큐리티 1,700불 받고 있으신 분을 예로 들어서 어떻게 충분한 고정 수입을 만들고 편안하고 안정된 노후를 설계하실 수 있는 지 예를 들어 보았다.
150만불 하우스를 렌트를 주면 렌트 지역에 따라서 대략 월 6천불에서 7천불 정도이고, property tax, 집보험을 고려하면 대략 5천불 정도 받으실 수 있다. 하지만, 한국에 가 계신 동안 세입자와의 일이나 집 관리가 무척 어렵다. 하우스 렌트가 6천불 정도면 세입자가 그 곳에 오래 살지 않는다. 1~2년 마다 바뀔 가능성이 높다. 150만불 정도 자산의 2-4유닛 아파트를 가지고 계신 경우도 한국에서 관리하기가 어렵다.
따라서 렌트 주택이나 아파트 부동산을 관리가 전혀 없고 안정된 수익형 부동산으로 바꾸시는 방법이 최선이다. 수익형 부동산은 맥도날드, 스타벅스와 같은 Corporate 세입자가 입주한 Abslote NNN 리스 계약된 매매 차익 위주보다는 렌트 수입을 목적으로 하는 부동산이다.
매매 차익에 대한 양도 소득세는 1031 Exchange 세금 유예 방법이 있다. 아파트나 세를 주었던 집을 팔아서 수익형 부동산을 6개월 이내에 구입하여 양도세 전부를 모두 유예 defer 시킬 수도 있다.
아래는 $128 만불 가격에 20년 NNN 리스 계약된 한 QSR Property 로 1031 Exchange 했을 때에 대한 월수입이다.
식당 비즈니스를 운영하는 것이 아니라 건물주 땅주인이 되는 것으로 월세를 받고 세입자가 property tax, 보험비납부, 지붕,주차장등 모든 관리를 책임진다.
현금 100 프로로 구입했을 경우 월 $ 6,933 불을 받을 수 있고 매 5년마다 렌트비가 10% 인상된다.
만일 85만불만 사용한 경우 월 $3,855 불을 안정적으로 받으실 수 있다.
2024년 2월 12일 현재 월 5백 1십만원 이며 추가로 한국에서 소셜 시큐리티 연금을 시민권자인 경우 100 프로 수령하실 수 있다.
| BLDG |
Sq Ft |
1,770 |
| Purchase Price |
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$1,280,000 |
| Price per Sqft |
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$723.16 |
| NOI (M/Yr) |
$6,933 /m |
$83,200/yr |
| CAP |
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6.50% |
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| Downpayment |
66.41% |
$850,000 |
| Interest |
25yr. 5/1 ARM |
7.000% |
| Monthly payment |
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$3,074.88 |
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| Investment amt |
투자액 |
$850,000 |
| return (M/Yr) |
$3,858 월 순 |
$46,301 |
| Return % |
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5.45% |
한국의 실버타운이 본격적으로 개발되고 있다. 경기도 의왕 광교산 인근의 백운호수 푸르지오 숲속의 아침 은 2025년 11월 입주 예정으로 실버타운 536세대, 오피스텔 (Pre 실버타운) 842세대이다. 한국의 실버타운에서 장보기, 식사준비와 집청소에서 해방되시고 편안한 노후의 인생을 즐기실 수 있다.
