현명한 은퇴를 위한 수익형 부동산
직장을 그만 두고 인생 제2막의 새로운 일에 도전하거나 은퇴한 이후에도 직장을 다녔을 때만큼 여유있는 자금을 부동산 투자를 통해서 매월 안정적으로 받기 위한 성공적인 은퇴 부동산 전략에 큰 변화가 생겼다.
전에는 집이나 아파트 상관없이 장기간 보유하는 자체로도 즉, 매매차익이 부동산 투자의 중요한 이유였지만, 2023년부터 본격적으로 높은 이자율에 발목을 잡혀 부동산 가격이 마냥 오르던 호시절이 당분간 아련해졌다. 2020년 초까지 2-4유닛은 적은 다운페이로도 융자받기 용이하고 몇 년만 가지고 있다가 팔아도 많은 차액을 남기고 팔 수 있었지만, 2024년 1월현재 주변 사무실 인구 감소, 대형 아파트 공급 증가, 저소득층의 렌트 수요증가, 높은 이자율과 팬데믹 이후 개인이 처리하기 까다로워진 세입자와의 관계, 비싼 관리비용 의 문제가 더욱 심화 되었다.
엘에이 한인타운의 오피스 10곳중 3 곳이 비어 있는 등 사무실 임대 시장이 예전만 못한 상황에서 대형 부동산 개발회사는 소유하고 있는 사무용 건물을 거주용으로 전환하는 사업을 본격화하고 있다. 거주용 유닛들의 최근 거래는 대폭 할인된 매물만이 드물게 있을 뿐이고, 적은 렌트비를 내고 있는 세입자가 있거나 투자율 4% 미만인 아파트 매물에 대한 오퍼가 거의 없다. 차츰 아파트 오너들 사이에서 관리 문제 때문에 아파트를 정리하겠다는 분들이 많아져서 경쟁적으로 가격이 내려가고 있고, 신축 아파트 매물보다 렌트인컴이 낮고 건축된 지 오래된 건물이 매물로 시장에 많이 나오는 영향도 크다. 2028년 하계 올림픽을 엘에이에서 개최한다는 호재도 과연 한인타운까지 영향을 미칠 지도 미지수다.
캘리포니아 집값 불패, 사두고 오래 두면 오른다는 시세차익의 전략이 더 이상 어려운 이유는 또 있다. 많은 기업들과 젊은 중산층 인구가 집값이 싼 타주로의 이주가 진행되고 있어서 가격이 오르는데 먹구름이 끼기 시작했고, 렌트비가 높아져 홈리스 인구가 늘어나는 상황에 저가 아파트들의 수요가 늘어나는 등 렌트비 인상이 점차 둔화되고 있다. 한마디로 은퇴자금을 목적으로 엘에이 한인타운 아파트에 투자를 하기에는 너무 스트레스가 많고 모든 고통을 다 덮을 만한 이전과 같은 높은 시세차익을 빠르게 기대할 수 없다. 최근 세이빙이나 단기 CD 에 은퇴자금을 넣어두고 5%초반대의 이자를 즐기시는 분들이 많으시다. 하지만, 이런 이자율은 장기간 지속되지 않기 때문에 꾸준한 은퇴수입 전략이 될 수 없다.
엘에이에서 개인 비즈니스를 운영하시는 한 부부는 은퇴를 준비하시면서 유명 카워시 회사와 트리풀넷 리스계약된 남가주에 위치한 부동산을 투자율 5.2%에 구입을 하셨다. 평생을 모으신 3백만불의 자산이 월 만3천불의 렌트로 시작해서 매 5년 10프로 인상되며 20년동안 받으시게 된다. 건물 관리, 재산세, 보험비용까지 모두 세입자가 알아서 해결하기 때문에 시세차익보다는 건물관리 세입자 관리로부터 완전히 자유로움을 얻고 동시에 매우 안정적인 수입을 택하였다.
매매차익에 대한 기대를 버리고 캘리포니아 대도시 지역을 벗어나면 6%~8%에 달하는 안정된 수익을 안정적으로 가져다 주는 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 은퇴후 집을 팔고 다운 사이징을 하거나, 비즈니스등 자산을 정리한 자금이 만일 1백5십만불이라면 투자율 6% 트리풀넷 리스 부동산을 구입할 경우 매 달 순수입은 7천5백불이다. 1월 현재 융자를 위한 이자율이 7% 초반대인 반면 그 부동산을 구입했을 때에 기대할 수 있는 투자율은 5%에서 8%대에 머물고 있기 때문에 다운페이 비율을 높게 가져가고 낮은가격대의 매물을 구입하는 편이 안정적이다. 이제는 매매차익을 통한 은퇴 자금 확보 전략에서 벗어나서 매월 꾸준한 수입이 보장된 안정된 코퍼레잇 세입자가 트리플넷 리스 계약을 한 퀵서비스 레스토랑, 마켓, 편의점에 대한 투자가 현명한 은퇴용 부동산 전략으로 자리잡고 있다.
해리정
한바다 부동산 대표
(213) 626-9790
