* 주택 단기 판매자 시공, 수리 공개 의무

2024 년 7 월 1 일 이후부터 기존 1 ~ 4 동의 단독 주택을 구입 한 후 18 개월 이내에 재판매하는 “단기 판매자 (flipper)”는 과거 법에서 요구하는 부동산 결 함 서면 통고 (TDS) 이외에도 최근 수리 및 개조, 증축 구조물 변경이 된 것을 구입자한테 공개해야 된다. (AB 968)

 여기에는, * 공사비용이 자재비와 인건비를 합해서 $500 이상인 경우에만 시공업자의 이름과 연락처를 정보를 제공해 주어야 된다. * 판매자와 계약을 맺은 시공업자가 주택에 방 (room) 추가, 구조 개조, 기타 변경 사항 * 시공업자를 채용한 시공업자의 이름과 연락처 제공 * 만약에 적용이 되는 경우, 판매자 또는 제 3 자가 취득한 작업 건축 허가 사본을 구입자가 사본을 얻을 수 있도록 해당 당사자의 연락처 정보. 만약에, 판매자가 제3자와 계약을 맺었지만 허가 사본을 제공받지 못한 경우, 판매자는 구입자에게 제3자를 통해 허가증을 얻을 수 있음을 알리고 연락처 정보를 제공할 수 있다.

이러한 요구 사항을 TDS에 추가함으로써 단기 판매자는 건축 허가 및 시공업자 정보를 제공 할 의무가 부여됨으로서 구입자는 쉽게 부동산 수리를 평가 할 수 있게 되었다. 한편, 단기 주택 판매자는 쉽게 결함을 숨기는 것이 어려 워 질수 있다. 왜냐하면, 판매자는 건축허가 사본을 구입자한테 제출해야 되기 때문이다. 판매자는 공사 시작부터 합당한 건축허가를 받아야 한다.

더구나, 판매자는 공사를 계약한 시공업자 정보를 구입자한테 공개하도록 요구함으로써 판매자는 건축 허가를 받고, 평판이 좋은 계약자를 이용하도록 장려한다. 결과적으로 건축 법규를 준수하고 개조 작업 품질을 높이게 되므로 구입자를 보호할 수 있다. 물론 일반적으로 건축허가를 받기 위해서는 일정금액의 허가 비용을 지불해야 된다.

새법은, 과거 TDS 보다도 더 많은 범위를 요구하지만 판매자한테 큰 부담이 되지 않는다. 하지만, 판매자는 모든 소규모 잡일, 페인트 같은 극히 사소한 건설 작업에 대한 전체 목록을 제공할 필요가 없다. 새 법은 판매자에게 과도한 부담을 주지 않으면서 구입자한테 전체 공사를 파악 할 수 있는 목표를 충족시킨다.

새 법의 목적은, 판매자가 짧은 기간에 개조된 부분에 대한 작업 상태와 품질을 쉽게 식별 할 수 있도록 한다. 그리고 수리, 개조한 부분이 건축허가를 요구하는 경우에는 지방 시에 건축허가 비용 징수에 대한 세수가 발생함으로서 지방 정부에 도움이 된다. 그러나 판매자가 개조한 부분에 대해서 건축 허가를 신청하지 않은 경우에는 지방 정부에 아무런 도움이 안 되고 구입자한테는 무허가 건물이라는 부담을 주게 된다.

주택을 구입한 후 단 시간에 재판매 하는 “단기 판매자 (플리퍼 (flippers)", 즉 시장 가격보다 낮은 가격으로 부동산을 구입 한 후 단기간에 주택을 개조 또는 수리한 후에 부동산을 짧은 시간 (18 개월 이내)에 이익을 기대하고서 재판매하는 목적이므로 판매자 자신이 거주할 목적으로 주택을 수리하거나 개조하지 않는다. 그러므로 주택 수리나 개조에서 돈을 절약하기 위해서 부실 공사인 상태에서 판매 될 수 있기에 건축법에서 규정한 품질에 미달 되는 경우가 많았다. 예로서, 한 때 기존 아파트를 콘도로 개조해서 이익을 창출하는 것이 흥행되었는데, Apart를 condo 로 변형하는 과정에서 여러 가지 부실 공사가 많았든 것과 같은 맥락이다.

기존 법에서도 판매자는 결함 명세서인 TDS를 구입자한테 제공해야 한다. 그러나 TDS 서류에 의존해서 수리된 작업을 평가하기가 어렵기 때문에 외부 전문가를 채용해서 정보를 수집해야 되므로 많은 시간과 경비가 지출된다. 과거 TDS는 판매자가 부동산 결함 공개 내용 요건은 좀 애매모호할 수 있다. (예로서, 판매자가 결함을 알고 있는 어떤 사항이 "부동산의 가치에 영향을 끼치고, 사용 필요성에 대한 판단이 애매모호하기 때문이다. 결함을 밝힐 범위가 제한되어 있었다. 그리고 판매자가 건축 허가증을 발급받은 후에 무면허 수리 업자한테 작업을 맡긴 후에 “필요한 허가” 또는 “수리 할 일“에 대한 공개 필요가 없었다.

과거에는, 합리적으로 결함 명세서를 작성하면서도 판매자 자신 또는 무면허 시공업자가 수행한 작업에 대해서 수리가 된 것으로 알고 있을 때는 공개할 필요가 없었다.

그러므로 단기 투자 판매자가 중요한 문제를 기피해서 작성 할 수 있었기 때문에 구입자가 건축, 건축법 및 허가 요구 사항에 정통한 지식과 경험이 있어야 만이 주택 개조나 수리, 허가 정보 및 결함 부분을 찾을 수 있었다.그러므로 법에 의해서 판매자가 알고 있는 결함 사항을 구입자한테 공개해야 하는 명세서 (TDS) 가 구입자 보호를 위해서 절실히 필요한 사항이다. 새 법에서, 단기 주택 판매자는 더욱더 쉽게 결함을 숨기는 것이 어려 워 질수 있다. 왜냐하면, 판매자는 건축허가 사본을 구입자한테 제출해야 되기 때문이다.

판매자는 공사 시작부터 합당한 건축허가를 받아야 한다. 물론 일반적으로 건축허가를 받기 위해서는 일정금액의 허가 비용을 지불해야 된다. 새 법은, 판매자는 공사를 계약한 시공업자 정보를 구입자한테 요구함으로써 판매자는 건축 허가를 받고, 평판이 좋은 계약자를 이용하도록 장려된다. 결과적으로 건축 법규를 준수하고 개조 작업 품질을 높이게 되므로 구입자를 보호할 수 있다.

하지만, 현재 주택 시장은, 판매할 주택 수량이 절대적으로 적기 때문에 한 주택에 수많은 구입자가 나타나고, 몇일 안 되는 escrow 기간에 부동산 결함을 조사 할 수 있는 조건을 요구 할 수도 없고, 사전에 주택 구경도 않고서 구입 계약서를 제출하는 시장으로 변했기 때문이다.

김희영  김희영 부동산 (310) 307 - 9683