아파트건축허가에관한문의

질문자: 김권일김미희  |  등록일: 07.19.2014 14:59:24  |  조회수: 8208
안녕하세요 항상 이코너에서 많은정보를 얻어 아주유익합니다
문의드리고싶은건 하우스구옥(헌집)을 구입하여 6~8유닛정도로 신축건축하여
1 유닛은 우리가살고 나머지는 렌트하고싶어 지금 준비중입니다

문의드립니다

1)아파트건축시 하우스를 구입해서 아파트로 건축허가를 받을수있나요
2)설계부터 건축시공.준공까지의 기간은얼마나되나요
3)스퀘어피트당 건축비는 얼마나되나요 (보통수준으로건축시)
4)하우스를구입할여유는 되지만 건축비는 론을받고싶은데 론은건축비의 몇%쯤되나요
5)부동산전문가로서 지역은 어느곳이 투자하기 적합한지 추천부탁드립니다
6)렌트시 세금과 유지비는 얼마정도를 예상해야하나요
7)이정도규모로 건축한다면 땅(구옥)은 몇스궤어피트를 구입해야하나요
저는 한인타운에 현재살고있습니다 한인타운에서 (1시간정도거리는무난함)
너무많은것을 문의드렸습니다 구체적이고성실한답변부탁드립니다
 감사합니다
  • 김원석
    07.20.2014 10:35:00  

    1) zoning을 먼저 확인을 하셔야 합니다. 도시마다 zoning code의 표기법이 달라 어떤 코드를 확인 하라고 말씀 드리기는 어려우나 LA City의 경우에는 우선 R3아니면 R4정도를 찾아 보시면 좋을 것입니다. 그런후 그 땅 크기에 비해 지을 수 있는 유닛의 숫자를 계산해보아야 합니다. 만약 원하시는 유닛의 숫자가 나온다면 Archtect를 고용하시어 파킹랏의 숫자와 Set Back을 염려 하여 실제 지을 수 있는 빌딩의 규격을 알아 보아야 합니다.
    2) 빠르면 6개월이면 끝날 수 있지만 1년에서 1년 6개월 소요 예상해야 합니다.
    3) 공사하시는 분의 원가는 Sq Ft당 $80 ~ $100 입니다. 일반인의 비용은 약 $120 ~ $160 정도 되겠습니다. 물론 이 가격에 퍼밋, 설계비용, Common Area, 지하 파킹 추가시 Sq Ft당 $75 ~ $100 추가 됩니다.
    4)일반적으로 땅은 현금으로 구매하시고 빌딩의 예상 금액에 30% 정도를 다운하시면 융자를 해주는 은행이 있습니다.
    5) 원하시는 빌딩을 지으셨을 때 가장 많은 금액을 받을 수 있는 지역을 알아 보셔야 합니다. 예를 들어 6 유닛을 지었을 때 Sq Ft당 $300을 받을 수 있는 지역이 있는가 하면 $400을 받을 수 있는 지역도 있습니다. 하지만 꼭 비싸다고 수익이 더 많은 것이 아니므로 지역은 땅 구매가격에 대비 하여 계산을 해보아야 할 것입니다.
    일반적으로 빌딩을 지으실 것이라면 이미 지어진 아파트를 구매하는 것과는 반대로 땅값이 비싼곳일 수록 수익성이 좋습니다. 빌딩 sq ft당 금액이 실제로 지출된 금액에 비해 훨씬 많기 때문입니다. LA City의 경우 일이 많고 공무원의 숫자가 적어 타 도시에 비에 진행이 조금 늦다는 것은 알고 계시면 좋을것 같습니다.
    6) 한타의 경우 $250만의 시가의 6유닛 2베드씩 6000 sq ft 신축 건물 지으셨을 경우에는 월 렌트는 약 $12,000 정도 예상됩니다. 매월 예상 비용은 재산세 $250, 보험료 $300, 유틸리티 $1200, 수리비용 $300 정도 예상하시면 가능할 것 같습니다.

    질문하신 내용을 보아 아직 건축이나 렌트하신 경험이 없으신 것같습니다. 두가지 한꺼번에 해서 본인이 거주까지 하실 목적으로 삼으신다면 어려운 점이 너무 많고, 많은 부동산 쪽 전문인도 쉽게 생각하지 않는 부분이므로 잘 알아 보시고 시작하셔야 합니다. 특히 한국식으로 다세대 주택 지어서 거주해 보겠다는 생각은 미국 실정에는 잘 맞지 않는 경우가 많이 있습니다. 투자용으로 건물만 지으시던지, 수익성 좋은 아파트만 구매를 하시던지 아니면 본인 거주용 콘도나 단독 주택을 찾아 보시는 것 만으로도 어렵습니다. 이 세가지를 한꺼번에 해결하시려 한다면 오히려 세가지를 따로 한것 보다 더 못한 결과를 가져 올수 있으므로, 많은 생각을 하시고 진행하시길 바라겠습니다.

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