김원석LIPA에 해당하는 집은 LA CIty내에 있는 모든 콘도, 단독주택들이 해당합니다. LA CIty는 범위가 넓어 한인타운 뿐아니라, Sylmar, Northridge, Harborcity, San Pedro까지 매우 넓어 사용하기 좋습니다. Low income이실 경우에는 $60,000까지, Mid Income이실 경우에는 $40,000까지 지원을 받습니다. 재융자나 판매를 하기 전까지는 값지 않으며 집 값이 올라 판매을 할경우 빌린 금액의 비율만큼 더 값아야 합니다.
장점은 융자 가능금액을 올릴때 사용할 수 있고 이자를 내지 않으며 다운페이를 적게 하기에 좋습니다. 새로 건축한 건물의 경우 에스크로 기간이 길기에 도시 보조 프로그램을 사용하기에 좋습니다.
단점은 융자를 2개 얻기에 에스크로기간이 90일 이상이 되기에 한인 밀집 지역에서 셀러는 LIPA를 사용하겠다는 바이어의 오퍼는 받아 주지 않습니다. 20% 다운에 Cash구매가 많기에 적은 다운에 융자 두개얻어 집 구매하겠다면 셀러가 싫어하기 때문이죠. 8시간의 교육을 받으셔야 하며 LA CIty를 벋어나서는 사용가능하지 않습니다.
요즘들어 정부 보조 프로그램에 도시 보조 프로그램등 첫 집 구매자에게 많은 혜택이 있는 것처럼 광고를 하여 8시간 교육을 듣게 현혹하는 단체가 있습니다. 실제로 한인들이 구매를 원하는 곳에서는 이러한 프로그램의 사용이 실제로 사용가능하지 않습니다. 결국 이런 유명무실한 프로그램이 있다는 걸로 처음 집 구매하는 이는 아주 특별한 혜택이 있는것 처럼 꾸며, 부모자식 간에도 이름을 빌려주지 않는 어처구니 없는 현상도 볼수 있습니다. 그 프로그램을 설명하시는 분들은 실제로 부동산을 판매하고 구매하는 것이 직업이 아니기에 실제로 사용가능 한 융자를 제공하지 않습니다. 이런 프로그램에서 첫집 장만 하는 자세를 배우는 것은 바람직 하나, 현명하고 경험이 풍부한 부동산 에이전트나 융자에이전트하고 상담하시는 것이 오히려 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.
다운페이가 모자라실 경우에는 오히려 0.5% 다운을 하고 단독 주택을 구매할 수 있는 FHA Platinum 프로그램을 사용하시는 것을 권해드립니다. 구매금액의 3%를 혜택을 받으며 다시 갚지 않아도 되며 45일 이내에 에스크로를 종료할 수 있으므로 실제로 사용가능한 프로그램입니다. FHA Platinum program은 California 주에서 주관하는 프로그램으로 빠르게 진행되고 8시간 교육을 필요로하며, $417,000이하의 집 구매, 지난 3년간 집의 보유사실이 없어야 합니다.
대부분 도시 보조 프로그램은 시간이 오래걸리기에 사용이 어려우며 이러한 첫집 구매 교육은 필요하다면 에스크로 기간에 받을 수도 있으므로 미리 비용과 시간을 지불할 필요는 없습니다.
FHA Platinum 프로그램에 얼마까지 융자를 받을 수 있는지 궁금하시면 제게 이메일 주시면 상담을 통하여 알려드리도록 하겠습니다.
