최근 7월 23일 바이든 행정부는 주택 모기지 구제책을 발표하였습니다. 크게 두가지로 나누어 볼 수 있습니다. 첫번째는 7월 31일 로 종료되는 강제 퇴거 명령에 대한 구제안하고 두번째는 9월 30일에 종료되는 모기지 페이먼 유예 즉 forberance 에 대한 구제안입니다.
관련기사 링크 참고하시기 바랍니다.
“바이든 주택모기지 월상환금 25% 까지 낮춰준다.”홈오너 새 지원안”(라디오코리아 7.23.2021 기사)
https://www.radiokorea.com/news/article.php?uid=368653
“White House Announces Expanded COVID Relief Options for Homeowners”(Mortgage News Daily 7.26.2021)
www.mortgagenewsdaily.com/07232021_covid_impacts.asp
위의 두 뉴스를 근거로 해서 간략하게 두가지 구제안이 무엇인지 설명드리도록 하겠습니다.
첫번째는 현재도 시행되고 있는 세입자 구제안으로 지난 1년간 못낸 랜트 페이먼을 내어주고 약 3개월간의 랜트 페이먼을 더 정부에서 보조해 주겠다는 것입니다.
바이든 행정부는 이에앞서 렌트비를 내지 못하고 있는 세입자 600만가구의 1150만명이 살던집에서 쫓겨나는 사태를 막기 위해 정부지원금 집행에 가속도를 내기 시작했다
연방정부는 의회로 부터 승인받은 렌트비 지원금 460억달러 가운데 6월 한달동안에만 15억달러를 제공했다고 밝혔다. 이는 5월 보다 85%, 4월에 비하면 3배나 급증한 것이다.
각지역 정부들도 지역별 강제퇴거 중지령을 연장한 후에 렌트비 지원금으로 자격있는 세입자들에 대해 밀린 렌트비를 대신 갚아주고 있는 것으로 미 언론들은 보도하고 있다.
연방차원의 렌트비 지원금을 받게 되는 세입자들은 1년간의 밀린 렌트비를 탕감받고 향후 렌트비도 한 달내지 석달치를 지원받을 수 있다.(라디오 코리아)
이러한 세입자 구제 조치는 작년 부터 시행이 되었으나 그 헤택을 받기에 시간이 많이 지체되고 있었습니다. 그러나 연방 차원에서 그 가속도를 내어 구제 대상을 확대하겠다는 것입니다. 하지만 강제 퇴거 명령중단 조치는 7월 31일 로 종료될 것으로 판단되어 앞으로 랜트비를 못내는 세입자는 강제 퇴거 될 수도 있습니다.
두번째 구제안은 현재 모기지 페이먼 유예조치를 받고 있는 분들에게 해당 되는 것으로 라디오코리아 보도에 따르면 아래와 같은 기사 내용을 볼 수 있습니다.
연방정부의 새 보호조치가 없으면 8월이나 10월부터 100만가구 이상이 무더기로 차압되는 대혼란이 벌어질 수 있는 시기를 맞고 있다.
바이든 행정부는 이에 주택 모기지의 융자조건 조정을 통해 매달 내야 하는 월상환금을 25%까지 낮춰 줌으로써 최대한 상환을 재개해 차압을 피하도록 지원하겠다고 나선 것이어서 주택시장 붕괴를 막아낼 지 예의주시되고 있다.
주택 모기지 모디피케이션은 2008년 주택시장 붕괴 직후에도 차압을 최대한 막는데 효과를 본바 있어 이번에는 선제 효과를 보게 될 것으로 기대되고 있다.(라디오 코리아)
이 부분에서 그럼 구체적으로 어떻게 25% 까지 페이먼을 낮춰 줄 수 있는지에 대한 구체적인 내용에 대하여 설명드리면 두가지 방법으로 할 것이라고 Mortgage News Daily에서 보도 하고 있습니다.
첫번째는 Standalone Partial Claim 입니다.이것은 현재 까지 밀려있는 페이먼을 무이자로 subordinate mortgage로 첫번째 융자가 페이오프 될 때 까지 유예해 주는 것입니다. 다만 앞으로는 정상적으로 모기지 페이먼을 만기까지 내셔야 합니다.
두번째는 Recovery Modification입니다. 이 방법은 통상적인 modification 방법으로서 모기지 기간을 연장하여 모기지 페이먼을 줄여주는 방법입니다. 재융자와 유사합니다. 다만 이자율은 그대로 유지됩니다. 이 방업으로 현재 페이먼의 25% 까지 월 페이먼을 줄여 준다는 것 입니다.
아마도 두가지 옵션을 모두 활용 가능할 수 있습니다. 다만 유의하셔야 할 부분은 현재 모기지 유예 신청자가 180만 가구 아래도 줄어들었고 이 중에는 페이먼 능력이 있지만 모기지 유예 신청을 하였거나 이제 페이먼 능력이 회복된 경우도 있습니다. 만약 그렇다면 그 분들은 정상적인 재융자 절차를 밟는 것이 앞으로 유리 할 수 있습니다. 낮은 이자율로 재융자도 가능하고 크레딧 리포트 상에 좋은 기록으로 다른 거래도 가능하기 때문입니다. 이것은 개인의 상황에 따라 판단하실 문제입니다. 현재는 완벽한 가이드 라인이 은행이나 랜더에게 전달 되지 않았기에 현장의 담당자도 혼선이 있을 수 있습니다. 또한 borrower 구제적인 조건에 대헤서는 랜더만다 차이가 있을 수도 있습니다. 차분히 상담하시고 가장 좋은 선택을 하시어 귀중한 자산을 지키시기 바랍니다.
Daniel Park
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