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(May 1, '20) 바이러스 치료제 승인 뉴스와 경기부양책 본격 실행에 힘입어 하락세가 저지되는 상황이지만 본격적인 경기회복세로 들어가기전에 이미 발생한 현실적 문제들을 해결하는 과정을 거

글쓴이: hyungkong  |  등록일: 05.01.2020 16:35:36  |  조회수: 1789
30년 고정 3.19%, 10년 미국채 0.618%

KEY WORDS

QEVID-19, 백신/치료제, 뉴 노말, 신용위험, 제로 금리, 낮은 주택재고

 

 

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 0.00~0.25%

USD/KRW: 1,220

 

May 1

Apr 24

Change

52-wk Low

52-wk High

30yr Jumbo

4.40

4.48

-0.08

3.25

4.75

30yr Fixed*

3.19

3.25

-0.06

3.13

4.29

30yr FHA

3.25

3.44

-0.19

2.75

4.00

15yr Fixed

3.01

3.09

-0.08

2.75

3.97

10yr Treasury

0.618

0.601

+0.10

0.38

2.62

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

2.572

2.649

-0.077

1.70

3.25

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.19%로 지난주대비 6bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.618%로 지난주대비 1bp 상승하였습니다. 코로나바이러스 확산세가 꺾이는 시점에 정부의 재정지원 프로그램 본격화 및 일부 경제활동 재개 기대감으로 주초반 주가 상승, 미국채 수익률 상승, 모기지증권 가격하락세로 시작한 시장은 부진한 경제지표와 기업실적 악화 뉴스가 나오자 미국채 수익률이 하락하고 모기지증권 가격은 상승 반전하였습니다. 수요일에는 부진한 경제성장률 발표에도 불구하고 바이러스 치료제 및 유가상승 뉴스 영향으로 미국채 수익률 하락세로 출발한 시장은 연준의 지속적인 유동성 공급의지 발표에 힘입어 오후장들어 상승세로 돌아섰습니다. 주말인 금요일에는 애플, 아마존 등 실적부진 영향으로 주가는 2% 하락, 미국채 수익률 4bp 하락, 모기지증권 가격은 소폭 강세로 출발한 후 오후에는 모기지증권의 차익매물로 오전의 상승폭을 반납하며 한주를 보합세로 마감하였습니다.     

[다음주 전망] 사회적 격리조치(lockdown)7주차에 접어들면서, 지표상으로 대규모 실업, 경제성장 악화 등 1930년대 대공황이래 최악의 경제부진세로 이어지며 세계적으로 6조불 상당의 경제적 손실이 예측되고 있습니다. 하지만 이미 발표된 재정지원 프로그램이 가동되기 시작했고 경제활동 재개방안이 제시되고 있으며, 필요시 추가 경기부양책 검토방안도 제시되었습니다. 5월부터 일부 경제활동이 재개되는 시점에 바이러스 확산세가 통제되고 방역 및 의료장비 공급체계가 차질없이 준비된다면 하반기에는 급격한 경기회복세가 나오며 자산가치 재회복이나 추가상승을 유발할 가능성이 높습니다. 급변하는 경제환경, 뉴 노말시대에 적합한 시장관점과 타이밍 잡기가 절실히 요구되는 시점입니다.

스프레드 측면에서는, 역사적 최저점을 갱신한 미국채 수익률은 공급물량 우려감으로 상승쪽으로 방향을 튼 모습이고, 역사적 최저점 근처까지 하락한 모기지 이자율은 시장유동성 우려가 완전히 해소되지 않은 채 하락세가 제한되는 분위기입니다. 30년 고정 모기지 이자율 3.10%~3.60% 범위, 스프레드는 2.30%~2.80% 수준으로 예상합니다.

 

10년물 미국채 key level: 1.67%(COVID-19), 1.43%(브렉시트 low), 1.32%(역사적 low), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Jun 9~10

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 -0.3% => -3.3%┃구입 지수 186.4 => 208.0┃재융자 지수 4,206.7 => 3,901.4

 

Economic Indicators & Comments

  • 4CB 소비자신뢰지수 86.9로 예측치 87.9대비 소폭 악화 (전월 118.8) => BAD
  • 1분기 속보 GDP 연율환산 -4.8%로 예측치 -4.0%대비 큰 폭 악화(전분기 2.1%) => BAD
  • 3월 잠정주택판매지수 88.2(-20.8%)로 예측치 -10.0%대비 큰 폭 악화(전월 111.4) => BAD
  • 연방공개시장조작위원회(FOMC) 목표금리 현행 수준 유지 => NEUTRAL
  • 주간실업청구건수 3,839,000개로 예측치 3,500,000개대비 큰 폭 증가(전주 4,427,000) => BAD
  • 4ISM 제조업지수 41.5로 예측치 36.9대비 큰 폭 개선(전월 49.1) => GOOD

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

3Factory Orders

5/4()

 

-9.8%

 

4ISM Non-Manufacturing PMI

5/5()

 

44.0

52.5

Initial Jobless Claims

5/7()

 

 

3,839K

4Nonfarm Payrolls

5/8()

 

-21,000K

-701K

4Unemployment Rate

5/8()

 

16.0%

4.4%

 

 

Real Estate Activities

1. 시장상황: 전체적으로 부동산 매매체결 건수가 줄어들고 매매가격이 소폭 하락조정되고 있으며, 일부 지역의 경우에는 신규 리스팅이 소폭 증가하는 모습이 나타납니다. 실질 수요가 많은 매물과 특정 지역의 인기단지는 매물부족 현상과 가격 프리미엄이 요구되기도 합니다. 코로나바이러스로 인한 사회경제적 여파가 통제가능한 수준으로 들어오고 양적통화로 풀린 자금이 경제활동에 선순환될 때 기존의 낮은 주택재고 수준, 양호한 소비자 재정상태, 기업자금구조 등의 요인들에 힘입어 하반기에는 부동산시장이 회복세를 보일 것으로 보입니다. 현금 구매자의 경우 디스카운트 요인이 발생하고 있는 상반기가 적절한 구입타이밍으로 보입니다.

모기지 론측면에서 보면, 연준의 시장개입을 바탕으로 모기지시장 유동성이 지지되면서 투자자 우려가 일부 개선되고 있습니다. 기존 모기지론 재조정 프로그램에서는 상당한 옵션이 부여되었지만 신규 모기지론의 승인비율은 여전히 낮게 유지되고 있습니다. 여전히 High balance FHA 론이나 VA 론은 신규 승인이 거의 힘든 상황입니다.

시장 거래자료를 살펴보면, 신규 리스팅이 꾸준히 나오고 있으며 코로나바이러스로 인한 홀딩건수가 점차 줄어드는 모습입니다. OC 액티브 리스팅 4,665개로 일평균 신규 65/ 펜딩 31/ 클로징 40/ 홀딩 16개이고, 얼바인 액티브 리스팅 580개로 일평균 신규 9/ 펜딩 2/ 클로징 3/ 홀딩 1개로 집계되었습니다.

 

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

 

3. 프로퍼티

  • 뉴포트 코스트: 시티 70만불 후반부터, 오션 150만불이상
  • 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
  • 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

 

4. 부동산 뉴스

  • 연방주택금융청(FHFA)은 패니매와 프레디맥 모기지 유예 프로그램 기한 만기시 차입자의 원리금 상환조건을 일시불 상환이 아닌 재조정(Loan modification) 옵션을 제공하기로 함
  • 모기지 조사기관인 블랙나이트에 따르면, 430일 현재 모기지 페이먼트 유예 프로그램에 가입한 론은 38십만건, 전체 론의 7.3%, 원금기준 8,410억불 규모
  • AB1110: AB1482 법안에 해당되지 않는 임대주택이더라도 렌트비를 연 10% 이상 인상할 경우 90일전에 사전통보. 다만, 세입자 수입변화 또는 가족수 변동에 따른 렌트비 인상시에는 30일전에 통지하면 됨

 

오늘의 관점: 노말시대에 적합한 부동산으로 어떤 것이 좋을까요?

 

소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!


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