Fed 이자율이 0%로 내려갔으니 모기지 론도 0%에 받을 수 있나요?
물건에는 가격표가 붙어 있습니다. 그래야 시장에서 거래가 가능해지기 때문입니다. 거래를 하기 위하여 맨 처음에 매겨진 가격을 발행가격이라고 합니다. 어떤 상품이 발행되면 즉시 2차 시장인 유통시장에서 거래되는데 이때 매겨지는 가격을 유통시장가격이라고 부릅니다. 이 유통시장가격은 항상 일정하게 고정되어 있지 않고 거래 당사자의 조건 및 시장상황을 반영하여 가격이 올라가거나 내려가기도 합니다. 특히나 금융상품 같은 경우에는 돈이 거래되는 시장이다 보니 맨 처음 가격을 결정하거나 유통시장에서 거래가격이 정해질 때 그 상품이 가지고 있는 고유의 가치와 타 상품과의 가치비교분석에 더해서 당시의 시장상황을 반영하는 과정을 통하여 이루어지게 됩니다.
모기지 론(Mortgage Loan)은 은행이 저당채권(Mortgage)을 발행하여 장기의 주택자금을 대출해주는 주택저당대출로,통상 30년 고정이자율로 실행되고 해당기간에 걸쳐 원금과 이자를 분할상환합니다. 일반적인 모기지 론의 경우, 은행은 자신들이 보유하게 되는 대출채권을 정부보증기관인 패니매, 프레디 맥에게 넘기면서 거래마진을 포함하는 자금을 회수하고 위험을 회피합니다. 이들 정부보증기관들은 은행에서 사들인 대출채권을 기초자산으로 삼아 2차적인 모기지유동화증권(MBS)을 발행하여 2차 모기지시장의 투자자에게 판매함으로써 은행에 지급한 자금을 회수하게 됩니다. 마치 물건을 사고 파는 것처럼 '대출채권'이라는 금융상품(MBS)을 사고 파는데 이러한 매매가 이루어 지는 2차 유통시장을 모기지 시장(Mortgage Market)이라고 합니다.
은행들은 매일 모기지 이자율을 고시하는데 이를 고시이율이라고 합니다. 만기별로 상품별로 모기지 이자율은 다르게 나옵니다. 고정이자율 상품은 15년 만기와 30년 만기가 일반적이며, 변동이자율 상품은 3년(3/1), 5년(5/1), 7년(7/1) 분할고정이 일반적입니다. 30년 고정 모기지 론이 가장 일반적이고 대표적인 상품입니다. 30년 고정 모기지 이자율은 10년만기 미국채 수익률을 참조(Benchmark)하여 일정한 마진(위험 프리미엄)을 붙여서 결정이 된 후 일정한 이자율 차이를 유지하면서 고시가 된다고 보시면 됩니다. 좀 더 자세히 설명하면, 일차적으로 미국채 수익률을 참조하여 일정한 마진(위험 프리미엄1)을 붙여서 결정된 모기지유동화증권(MBS) 가격(수익률)이 정해지고 여기에 다시 일정한 마진(위험 프리미엄2)을 붙여서 고시이율이 결정되는 구조입니다. 마지막으로 모기지 신청자의 제반 신용상태, 인컴, 다운 페이먼트 등 개별 거래조건을 감안하여 은행에서 일정한 마진(위험 프리미엄3)을 붙여서 주어지는 이자율이 바로 나의 모기지 이자율이 되는 것입니다. (무위험 수익률 + 위험 프리미엄 = 위험 수익률)
Fed 이자율이 0%로 내려갔으니 모기지 론도 0%에 받을 수 있나요?
A. 직접적인 연관은 없지만 간접적인 파급효과는 있습니다. Fed 이자율은 모기지 론에 직접 반영되는 이자율이 아니고 중앙은행의 통화운용 정책과 관련된 이자율이기 때문입니다. 나의 모기지 이자율은 위에 설명한 구조속에서 다양한 과정을 거쳐서 주어지는 이자율로 그 당시의 시장상황과 나의 거래조건들을 반영하여 결정됩니다.
Fed 이자율은 뭔가요?
A. Fed 이자율은 Federal Reserve Target Rate으로연방지불준비금 목표이자율을 의미하며 연간8회에 걸친 공개시장조작위원회 (FOMC)를 통하여 결정이 됩니다. 예금을 받는 은행이나 금융기관들은 자신들의 지급의무를 보장하기 위하여 예금의 일정비율을 때어 연방준비은행에 예치해야 합니다. 시중은행들은 자신들이 중앙은행에 예치한 지불준비금의 과부족에 따라 다른 은행들과 무담보 자금거래를 해야 하는데 이때 적용되는 이자율이 Fed 이자율입니다. Fed 이자율은 통화정책의 기본이자 시발점이어서 Fed 이자율이 변경되면 즉시 이자율 시장이나 금융상품 가격(이자율)에 영향을 미치게 되고 순차적으로 경제 전반에 파급효과를 주게 됩니다. 참고로, 3월 15일 Fed가 1% 긴급 이자율 인하를 단행하여 Fed reserve target rate이 0.00%~0.25%가 되었습니다. 2008년 금융위기 이후 2015년 12월까지 지속되었던 0% 이자율 시대로 돌아갔음을 의미합니다.
Fed 이자율과 미국채 이자율은 어떤 관계가 있나요?
A. 미국채 이자율이라는 말보다 미국채 수익률이라고 하는 것이 맞습니다. 미국채 이자율은 발행시 정해지는 표면이자율을 의미하므로 일단 발행되어 유통시장에서 거래되면 수익률 개념으로 보아야 합니다. Fed 이자율과 미국채 이자율은 발행주체인 미연준과 미국정부(재무부)의 정책목표에 따라서 당시의 시장상황을 반영하여 결정이 될뿐 Fed 이자율과 미국채 이자율간의 직접적 관계는 거의 없습니다. 단지, 시장에서 거래가 이루어질 때 두 이자율간의 차이(스프레드)나 추세가 참고사항으로 고려될 뿐입니다.
은행고시 모기지 이자율은 뭔가요?
A. 우리 사회에는 다양한 금융기관들이 존재합니다. 각각의 특성이 다르고 업무영역이나 자본구조도 다릅니다. 정부보증기관에서 제공하는 모기지 상품과 자금은 동일하더라도 받아들이는 금융기관들의 속성에 따라 자신들의 원가가 달라지게 됩니다. 개별 은행이 처한 상황에서 일정 마진을 붙여서 결정된 가격이 그 은행의 고시 모기지 이자율이라고 이해하시면 됩니다. 은행마다 모기지 고시이율이 다른 이유가 여기에 있습니다.
모기지 이자율을 왜 10년만기 미국채 수익률과 비교하나요?
A. 모기지라고 하면 일반적으로 30년 고정 모기지를 말합니다. 즉, 30년동안 정해진 원금과 이자를 상환하는 장기 대출구조입니다. 하지만 30년 고정 모기지를 받아서 실제로 상환하는 기간은 평균적으로 약 5~7년 정도로 나옵니다. 따라서 비슷한 만기구조에서 시장유동성이 풍부하여 언제나 비교가능한 무위험 시장참조(Benchmark) 금융상품으로 10년만기 미국채 수익률을 보는 것입니다. 모기지 이자율과 10년물 미국채 수익률은 일정한 차이(스프레드)를 유지하며 시장에서 거래가 됩니다. 작년까지 1.7% 수준에 머물렀던 차이가 이제는 3.0%까지 확대된 상황입니다.
[금융시장 구조와 상품을 이해하는데 필요한 주요 용어들에 대한 개념정리입니다]
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