* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.79%로 지난주대비 2bp 하락하였고, 10년물 미국채 수익률은 1.82%로 지난주대비 3bp 상승하였습니다. 지난 주말의 강한 매수세에 대한 반대매매가 나오면서 약보합세로 출발한 시장은 주중반까지 큰 움직임없이 횡보세를 보이다가 화요일 저녁에 이란이 이라크소재 미군기지를 공습하자 오버나잇 장중에 주가와 이자율이 동시에 급락하였습니다. 수요일 아침에 트럼트대통령이 비군사적 대응방안을 모색한다는 방침과 양호한 고용지표의 영향으로 시장 긴장감이 완화되면서 이자율은 재차 상승세로 반전하였습니다. 이후 이란의 추가 대응공격이 없는 가운데 시장의 눈치보기가 유지되면서 박스권 장세가 이어지고 있습니다.    

[다음주 전망] 미국-이란 긴장강화에 따른 일시적 시장충격이 점차 해소되고 있지만 여전히 시장 불안요인으로 작용하는 상황입니다. 작년에 이어 미중 무역분쟁과 영국 브렉시트 이슈가 시장 불확실성으로 작용하고 있습니다. 다음주 발표 예정인 물가지수, 소비동향, 부동산지표 등 근본 경제지표를 모니터링하는 것도 잊어서는 안됩니다.

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 변동폭 -13.2% => 13.5%┃구입 지수 255.6 => 263.2┃재융자 지수 1,375.0=> 1,713.7

* MBA weekly home loan applications for fixed, adjustable, conventional and gov’t loans ┃03/16/1990 = 100

Economic Indicators & Comments

• 11월 무역수지적자 -431억불로 예측치 -438억불 하회. 3년래 최저수준
• 11월 공장주문 -0.7%로 예측치 -0.8%보다 개선 
• 12월 ISM 비제조업지수 55.0으로 예측치 54.5 상회 
• 주간실업청구건수 214,000개로 예측치 220,000 소폭 하락. 4개월 연속 감소세로 5개월래 최저치 
• 12월 비농업고용건수 145,000로 예측치 164,000 소폭 하회. 12월 실업률 3.5%로 예측치 3.5% 부합 

※    US Recession Odds in 12-mth by BBG Economics Model: 26%(Dec ‘19) from 26%(Nov ‘19)

Economic Calendar

Real Estate 톡톡(Talk Talk)

Termination of a Lease Agreement(리스계약 종료): 주택 리스나 렌트 계약이 이루어지면 테넌트(임차인)는 월 렌트비를 지급하는 조건으로 해당 주택의 거주권 및 사용권을 확보하게 된다. 일단 임대차계약이 발생하면 임대인(소유주)이나 임차인 모두 법률규정 및 계약서에 명시된 각종 권리의무사항을 준수하여야 한다. 법령에서 허용하는 정당한 계약종료 사유로는 아래 7가지가 있을 수 있다.

=> 계약만기, 완전한 소유권 부재, 거주여건 개선 목적, 거주지 훼손파괴 발생, 유기/포기, 계약위반, 법령에 의한 퇴거사유

여기에서 퇴거(Eviction)란 리스(렌트) 계약의 위반사항 발생으로 인하여 임차인을 거주지에서 강제로 내보내기 위한 일련의 법적인 추방 과정을 말한다. 일반적인 퇴거절차는 아래와 같이 진행된다.

1) Three-day Notice to Pay Rent or Quit(퇴거 통보서): 렌트 미지급시 통보하는 3일 경고장. 다른 계약위반시에는 ‘Notice to Cure’ 통지서를 테넌트 또는 관련자에게 통보

2) Unlawful Detainer(불법점유 소송): 테넌트가 ‘Three-day Notice’ 전달받은 후 적정한 조치를 취하지 않을 시 소유주 요청에 근거하여 법원에서 발행하는 퇴거소송 경고장. 본 소송장을 전달받은 테넌트는 5일 이내에 적정한 조치를 취해야 함

3) Writ of Possession(점유권회복 소장): 테넌트가 ‘Unlawful Detainer’ 전달받은 후 정해진 기간내 적정한 조치가 없을 시 법원에서 Sheriff에게 발행하는 강제퇴거명령소장으로 소장 전달 후 5일내 강제퇴거절차 진행 가능

그리고 2020년부터 10년간 캘리포니아에서 한시적으로 시행되는 주법안 1482에 의하면 테넌트가 12개월이상 거주하였을 경우에는 정당한 사유(Just Cause) 없이 퇴거절차를 진행할 수 없으며 리스계약 연장거부도 불가능하게 되었다. 주법안 1482에 따른 정당한 사유(Just Cause)는 두가지 종류로 구분된다.

1) 테넌트 귀책사유(At-Fault Just Cause): 렌트 미지급, 중요한 계약조건 위반, Nuisances 행위, 형법 저촉 행위 발생, 임의 서브리스 행위, 법령에 정해진 소유주의 거주지 출입권한 제한, 거주지를 불법목적으로 사용시

2) 테넌트 무귀책사유(No-Fault Just Cause): 소유주 또는 그 가족이 거주지 사용을 원할 경우, 거주지를 임대시장에서 철회할 때, 관계법령 또는 규정에 의한 거주여건 개선목적으로 퇴거가 필요할 때, 관계법령 또는 규정에 의한 퇴거 요청시, 지방조례에 의한 퇴거사유 발생시, 거주지 파괴 또는 재건축 필요시

퇴거절차 진행시 소유주가 주의할 점으로는 테넌트의 계약위반 사항에 대한 통보를 하고 이를 해소시킬 수 있는 기회를 제공하여야 한다. 또한 테넌트 무귀책사유로 인한 퇴거절차 진행시에는 법률에서 정한 기간내에 통보하여야 하고 테넌트에게 이사비용(한달치 렌트)을 지급하여야 한다.

참고로, 주법안 1482에 따르면 렌트비 인상율이 ‘인플레이션 + 5%’ 또는 최대 10%까지로 제한되고 연 2회에 걸쳐 인상이 가능하다. 다음주에는 실제 퇴거가 이루어지는 과정을 예시로 설명해 본다.

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