공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

모기지 론 전문상담(NMLS #2016565), 부동산 시장분석
[취급업무] 구입/차환, FHA/VA, Stated Income, 외국인 론 등
KAIST 금융 MBA

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(Dec 11, '20) 지난주 급등한 미국채 수익률이 1.0% 상단에 막히는 상황에서 다수 시장 악재가 부각되며 이자율 하락세로 마감. 1.0% 상단을 넘기 위해서는 보다 확실한 시장시그널이 필요해 보임.
12/11/2020 03:07 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 9,427  



[시장 분석]

이번주 30년 고정 모기지이자율(서베이)2.79%로 지난주대비 4bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.889%로 지난주대비 8bp 하락하였습니다. 지난주 큰 폭 상승한 수익률에 대한 반작용 매수세가 출현하면서 수익률 하락세로 출발한 시장은 단기간 지나친 상승 및 1.0% 상단 돌파에 대한 부담감으로 하락세를 지속하였습니다. 이후 주중반에 나온 소비자물가지수가 예상보다 높게 나왔지만 수익률 하락세를 되돌릴 만한 이슈로 작용하지 못했고, 주말인 금요일에는 생산자물가지수가 예상치보다 낮게 나오면서 수익률 하락 분위기가 이어지며 주간 전체적으로 이자율 하락세로 마감하였습니다. 한편, 모기지증권 시장은 미국채 움직임에 비하여 좁은 범위내에서 안정적인 거래 모습을 보이면서 이자율이 하향 안정세를 유지하여 추세반전을 이끌어 내기에는 좀 더 시간이 걸릴것으로 보입니다. 보다 장기적으로는, 2021년 민주당 정부의 경기부양책과 상승세를 보이기 시작한인플레이션 상승폭과 속도 등에 따라서 시장이자율에 변화가 생길 가능성이 클 것으로 판단됩니다.

다음주에는 연준회의가 예정되어 있는데, 돌발변수가 없는 한 정책이자율이 현수준에서 동결될 것으로 판단됩니다. 이외에 소매판매와 주택지수도 나올 예정이므로 시장을 워치하시기 바랍니다.

 

[모기지 론]

 

(Agency Loan Limit)

 

1 Unit

2 Unit

3 Unit

4 Unit

Standard

$548,250

$702,000

$848,500

$1,054,500

High-cost Area

$822,375

$1,053,500

$1,272,750

$1,581,750

 

(오늘의 론 이자율)

 

30yr

15yr

30yr FHA

Buy-down

Conforming

2.125

1.875

2.000

0.875 Point

High Balance

2.250

2.000

2.250

0.875 Point

* Excellent credit, low LTV, primary, purchase, SFR 기준

** 재융자 이자율은 일부 가산비용이 추가될 있습니다

 

(오늘의 Tip) VA loan: Veterans Affairs Loan이란 일정 근무기간 요건을 충족한 미군 본인과 해당가족의 거주용 주택에 대한 주택융자 신청시 연방정부에서 보증해 주는 주택융자를 의미합니다. VA 론은 일반은행을 통하여 낮은 이자율 조건과 0% 다운페이로 융자를 받을 수 있으며, FHA 론이나 USDA 론과 같이 별도의 모기지보험 가입의무는 없지만 2% 상당의 Funding fee를 지불해야 합니다.

 

주택구입이나 재융자 원하시는 , 전문상담해 드립니다. 전화 또는 이메일로 연락주세요.

Hyung Chul KONG, MLO (NMLS #2016565, DRE #02094100)

Cell: 949.892.8229   Email: hyungkong.mlo@gmail.com

 

상담 사례:

 

 

(문의) 남가주에 95만불 상당의 콘도주택 구입을 원합니다. 한국과 미국에서 사업체를 운영하고 있으며, 2020 연간 예상수입은 10만불 정도로 다운페이 자금으로 미국은행에 35만불을 보유하고 있습니다. 매월 지출되는 내용으로는 렌트비 $2,500, 자동차 리스 $450 정도입니다. 크레딧은 750 정도인데 주택융자가 얼마나 가능한지 알고 싶습니다.

 

(답변) B씨의 경우, 크레딧 점수 750이고 연간소득 10만불( $8,300), 주택융자액이 54만불을 초과하는 하이발란스 융자에 해당됩니다.

 

첫번째, 주택융자 가능여부를 알아보겠습니다.

=> 95만불짜리 주택을 구입할 경우, 별도의 구입비용을 감안하지 않고 은행예치금 35만불 전액을 다운페이 금액으로 잡겠습니다. 융자액 60만불을 기준으로 이자율 2.350% 적용하면, 하우징 부채금액은 $2,320(모기지 원금과 이자) + $790(재산세) + $80(보험) + $400(HOA) = $3,590( 하우징 비용) 이므로, $3,590(하우징 비용) / $8,300( 소득) = 43%(하우징 부채비율) 됩니다. 그리고 총부채비율은 하우징 비용에다가 다른 지출비용을 포함하여야 하므로, ($3,590 + $450) / $8,300 = 49%(총부채비율) 됩니다. 결론으로, A씨의 부채비율(DTI ratio) 43%/49% 되어 주택구입에 필요한 융자비율 한도 경계선에 있는 수준으로 융자를 받을 수는 있지만 융자액을 조금 줄이는 것이 좋을 같습니다.

 

두번째, 융자비율에 따른 이자율 가산여부를 알아보겠습니다.

=> $600,000(융자금액) / $950,000(오퍼 가격) = 64%(LTV, 융자비율), A씨의 최우수 신용점수를 고려해도 일정액의 가산비용이 붙은 이자율로 융자가 가능합니다.

 

세번째, 기타 융자 조건에 대하여 살펴보겠습니다.

구입 프로퍼티는 프라이머리 홈이어서 별도의 가산비용이 없지만 콘도주택에 대한 일정 가산비용이 붙을 있습니다. 기본적으로 2년치 세금보고서류(당해년도 PL statement), 다운페이 증빙서류를 준비하시면 되겠습니다.

 

 

시장분석 자료:

 

  • US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9/20)
  • 정책금리 판단지표: US2Y - US3M = 0.05% (0.50% 차이가 나면 이자율 인상 가능성)
  • 경기침체 판단지표: US10Y - US2Y = 0.75% (마이너스로 가면 이자율 인하 가능성)
  • 인플레이션 판단지표: US10Y – 10Y TIPS = 1.88% (인플레이션 목표치를 평균2.5%로 상향)
  • 연준 FOMC 미팅: Dec 15~16

 

[이번주 경제지표]

  • 10JOLT 구인건수 6,652,000로 예측치 6,300,000대비 큰 폭 증가 (전월 6,494K) => GOOD
  • 11월 소비자물가지수(핵심) 0.2%(0.2%)로 예측치 0.1%(0.1%)대비 소폭 상승 (전월 0.2%(0.2%)) => GOOD
  • 주간실업청구건수 853,000로 예측치 725,000대비 큰 폭 증가 (전주 716,000) => BAD
  • 11월 생산자물가지수 0.1%(0.1%)로 예측치 0.2%(0.2%)대비 소폭 하락 (전월 0.3%(0.1%)) => NEUTRAL
  • 12월 미시간 소비자신뢰지수 81.4로 예측치 76.5대비 큰 폭 상승 (전월 76.9) => GOOD

 

[다음주 경제지표]

 

발표일

결과

예측

이전

12월 산업생산

12/15()

 

0.5%

1.1%

11월 소매판매(핵심)

12/16()

 

0.2%(0.2%)

0.3%(0.2%)

12월 제조업 PMI

12/16()

 

 

 

연준 정책이자율 결정

12/16()

 

 

 

11월 건축허가건수

12/17()

 

1,560K

1,544K

11월 주택착공건수

12/17()

 

1,520K

1,530K

12월 필라델피아연준 제조업지수

12/17()

 

22.0

26.3

 

[모기지 신청건수]

주간 신청건수 -0.6%=> -1.2%┃구입지수 342.9=> 325.7┃재융자 3,891.1=> 3,959.2

 

 

 

KEY WORD:

QEVID-19, 평균물가 2%, SOLVENCY, 새 미국, 낮은 주택재고

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