공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

모기지 론 전문상담(NMLS #2016565), 부동산 시장분석
[취급업무] 구입/차환, FHA/VA, Stated Income, 외국인 론 등
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(Nov 13, '20) 주말에 나온 백신개발 뉴스 영향으로 이자율이 큰 폭으로 상승하며 출발한 시장은 양호한 10년물 경매결과 및 저가매수세 출현으로 소폭 하락조정되며 마감. 단기조정을 거치면서 이…
11/13/2020 03:00 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 751  



[시장 분석]

이번주 30년 고정 모기지이자율(서베이)2.94%로 지난주대비 5bp 상승, 10년물 미국채 수익률은 0.898%로 지난주대비 8bp 상승하였습니다. 주말에 나온 코로나 백신 뉴스로 수익률이 단숨에 15bp 상승하며 시작한 시장은 주중반까지 상승폭을 유지하며 1.0% 돌파를 시도하며 1.0%에 근접하였습니다. 하지만 연휴를 지나고 열린 목요일장에서 개선된 고용지표가 나왔지만 여전히 낮은 수준에 머무르고 있는 물가지수와 양호한 10년물 경매결과에 바탕으로 한 강력한 매수세로 수익률이 0.87%대로 크게 하락하였고, 이후 별다른 이벤트없이 수익률이 하향안정세를 유지하며 한 주를 마감하였습니다.

(다음주 전망)이번 선거에서는 바이든 당선 및 민주당 하원장악이 확정되고 상원은 내년 1월에 결정될 것으로 전해지면서 강력한 재정정책 추진은 다소 어려울 것으로 보이며, 연준에서는 제로금리를 유지하면서 지속적인 시장개입 정책을 추진할 것으로 예상됩니다. 백신개발 뉴스가 나오면서 큰 폭 상승한 이자율은 단기 하락조정을 거친 후 이전보다 한단계 레벨 업 수준을 유지할 것으로 보입니다. 다음주는 소매판매와 다수 주택지표 발표가 예정되어 있습니다.

 

[모기지 론]

아직까지도 대부분의 렌더들은 재융자 수수료율 인상이 적용되기 전에 큰 폭으로 증가한 융자신청건들을 취급하느라 재융자 신청건에 대한 언더라이팅 기간이 지연되는 상황입니다. 시장 불확실성 영향으로 우량 자격조건에 미달하는 차입자에게 적용되는 렌더 마진율은 여전히 확대된 상태를 유지하고 있습니다. 올해 부동산 가격이 큰 폭으로 상승하면서 내년의 컨포밍 론 한도가 크게 올라갈 것으로 예상됩니다.

 

(Agency Loan Limit)

 

1 Unit

2 Unit

3 Unit

4 Unit

Standard

$510,400

$653,550

$789,950

$981,700

High-cost Area

$765,600

$980.325

$1,184,925

$1,472,550

 

(오늘의 론 이자율)

 

30yr

15yr

30yr FHA

Buy-down

Conforming

2.250

2.000

2.125

0.875 Point

High Balance

2.375

2.125

2.375

0.875 Point

* Excellent credit, low LTV, primary, purchase, SFR 기준

 

(오늘의 Tip) Conventional loan: 시중은행이나 모기지전문은행과 같은 민간 렌더가 취급하는 모기지 론을 컨벤셔널 론이라고 하며, 연방기관(FHA, VA)에서 보증을 서는 모기지 론을 정부 론(FHA loan, VA loan)이라고 함. 론 종류별로 부과되는 보험이나 수수료가 달리 적용되며, 정부 론의 경우 낮은 신용등급이나 다운페이 여유가 없는 주택구입자도 신청 가능.

 

주택구입이나 재융자 원하시는 , 전문상담해 드립니다. 전화 또는 이메일로 연락주세요.

Hyung Chul KONG, MLO (NMLS #2016565, DRE #02094100)

Cell: 949.892.8229   Email: hyungkong.mlo@gmail.com

 

사례 연구

 

 

(문의) 대학원 졸업한 전문직종에서 1년째 근무중인 직장인이 해변가근처 도시에 $1,170,000 리스팅되어 있는 단독주택 구조인 렌탈 홈을 구입하고자 합니다. 현재 인컴이 20만불, 크레딧 790, 자동차 리스 450, 신용카드 350불을 내고 있다고 합니다. 구입 오퍼액 $1,120,000 제출하였으며, 주택융자액은 50만불을 원하며 다운 페이먼트 62만불은 부모님 도움을 받을 예정이라고 합니다. 참고로, 렌탈 홈은 1900년대 중반에 지어진 집으로 2000년경 시허가를 받고서 본채와 분리된 2 구조로 Room and garage add-on 추가하였으며, 후에 허가없이 부엌시설을 추가하였다고 합니다. 오퍼 계약이 체결되면 우선 렌트를 놓다가 나중에 리빌딩을 하여 렌탈 홈이나 에어비엔비를 하면서 투자수익을 창출할 목적으로 렌탈 홈을 구입하는 케이스입니다.

 

(제안) 케이스의 신청자는 크레딧 점수 790, 연간소득이 20만불이고 주택융자액이 51만불을 넘지 않는 컨포밍 융자이면서 투자용 주택으로 분류되는 렌탈 홈에 해당되어서 융자이자율은 30 고정 2.875%(no origination fee, no points) 제시하였습니다.

 

첫번째, 주택융자 가능여부를 알아보겠습니다.

=> 주택융자 원금이 50만불 부채비율을 계산해 보겠습니다. 우선 하우징 부채금액은 $2,074(모기지 원금과 이자) + $933(재산세) + $83(보험) = $3,090( 하우징 비용) 이므로, $3,090(하우징 비용) / $16,670( 소득) = 18.5%(하우징 부채비율) 됩니다. 그리고 총부채비율은 하우징 비용에다가 다른 지출비용을 포함하여 계산하는데, ($3,090 + $450 + $350) / $16,670 = 23.3%(총부채비율) 됩니다. 따라서, 신청자의 부채비율(DTI ratio) 최우수 조건에 해당되어 융자승인에 아무런 문제가 없습니다.

 

두번째, 융자비율에 따른 이자율 가산여부를 알아보겠습니다.

=> $500,000(융자금액) / $1,120,000(오퍼 가격) = 44.6%(LTV, 융자비율) 신청자의 융자비율은 최우수 조건에 해당되어 별다른 가산비용없이 최저이자율로 융자가 가능합니다.

 

세번째, 기타 융자 조건에 대하여 살펴보겠습니다.

구입 프로퍼티는 렌탈 홈이어서 투자용 주택으로 분류되므로 2~2.5% 가산비용이 추가됩니다. 신청자의 직장경력이 2년이 되지 않기 때문에 렌더에 따라서 언더라이팅 심사시 추가서류 요청이 발생할 수도 있습니다. 마지막으로, 허가는 있지만 본채와 분리된 2 구조물이 렌탈 홈으로 사용되는 점으로 인하여 프로퍼티 감정시 멀티 유닛으로 분류될 가능성이 존재하는데, 멀티 유닛으로 분류되면 가산비용이 추가될 있습니다. 마지막으로 허가없이 설치한 부엌은 최악의 경우에 해당구조를 허물어야 수도 있는 위험요인이기도 합니다.

 

시장 분석 자료:

 

  • US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9/20)
  • 정책금리 판단지표: US2Y - US3M = 0.10% (0.50% 차이가 나면 이자율 인상 가능성)
  • 경기침체 판단지표: US10Y - US2Y = 0.72% (마이너스로 가면 이자율 인하 가능성)
  • 인플레이션 판단지표: US10Y – 10Y TIPS = 1.75% (인플레이션 목표치를 평균2.5%로 상향)
  • 연준 FOMC 미팅: Dec 15~16

 

[이번주 경제지표]

  • 9JOLT 구직건수 6,436,000로 예측치 6,500,000대비 큰 폭 감소 (전월 6,352,000) => BAD
  • 10월 소비자물가지수(핵심) 0.0%(0.0%)로 예측치 0.1%(0.2%)대비 소폭 하락 (전월 0.2%(0.2%)) => NEUTRAL
  • 10월 생산자물가지수(핵심) 0.3%(0.1%)로 예측치 0.2%(0.2%)대비 보합 (전월 57.8) => NEUTRAL
  • 11월 미시간 소비자신뢰지수 77.0로 예측치 82.0대비 소폭 하락 (전월 81.8) => BAD

 

[다음주 경제지표]

 

발표일

결과

예측

이전

10Retail Sales(core)

11/17()

 

0.4%(0.6%)

1.9%(1.5%)

10Industrial Production

11/17()

 

1.0%

-0.6%

10Building Permits

11/18()

 

1,570K

1,545K

10Housing Starts

11/18()

 

1,463K

1,415K

11Philly Manufacturing Index

11/19()

 

22.0

32.3

10Existing Home Sales

11/19()

 

6,450K

6,540K

 

[모기지 신청건수]

주간 신청건수 3.8%=> -0.5%┃구입지수 301.2=> 293.5┃재융자 3,949.8=> 3,973.1

 

[부동산/모기지 뉴스]

  • 연준, 코로나로 인한 경제 불확실성이 정부지출과 통화정책으로 메워지고 있지만 이는 일시적인 조치이고 모기지 유예규모가 2% 증가한 7% 수준에 있는 점을 고려하면 부동산 시장 스트레스가 잠재하는 것으로 분석
  • 트랜스유니온, 코로나 사태이후 렌탈 신용조사에서 사기성 거래가 30% 증가한 것으로 조사 발표
  • 부동산조사업체 코어로직, 8월말 기준 150일이상 악성연체 비율이 1.2%로 상승하면서 1999년이래 최고치 기록하고 90일이상 악성연체 비율은 4.3%2019년대비 1.3%증가 증가한 것으로 조사

 

 

KEY WORD:

QEVID-19, 백신/치료제, 평균물가 2%, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고

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