Condo 판매와 구입이 어렵다 (1)
2009 년에는 콘도 매매 법도 개정되었다. (AB 2020 ch 665 CC 1675) : 과거 법은, 10 동 이상의 콘도 판매자는 회계와 예산에 대한 기록을 제시해야 된다. 구입자의 구입 위약금 (liquidated damages)에 대해서 구입가격의 3 % 를 하고 있다.
새 법은, 20 동 이상, 8 층 높이 이상, 구입가 $1,000,000 이상의 condo 구입 시 구입자가 판매자와의 계약 위반에 대한 피해 보상은 6 % 까지로 추가한다. 이 법은 2014 년까지로 한다.
FHA에서는 Condo/Townhome 이 구입 또는 condo 재 융자를 받기 위해서는 2010 년 2 월에 FHA 로부터 각 unit 에 대한 허가 승인을 받도록 했다.
그 후 2011 년 1 월부터는 Condo 구입자에 대한 FHA 융자 규정이 강화되었다.
과거 Condo 융자는, 융자 신청자 개인의 경제적 능력 자격만 되면 융자를 받을 수 있었다. 그러나 새 법에서는, 개인 자격뿐만 안이고 condo 단지도 융자 자격이 되어야만 한다는 것이다. 주상 복합 condo인 경우에는, 상가 용적률이 전체 면적의 25 %를 초과하면 안 된다. Condo 단지 내의 25 % 이상이 임대를 주면 안 되고, 한 개인이 10 % 이상 상업적 사용 불가, 단지 내의 15 % 소유주가 30 일 이상 관리비 (HOA) 체납이 된 곳은 융자 지불 불가, 최저 50 % 이상이 소유주가 거주해야 된다. 전체 동의 50 % 이상의 units 에 대해서 FHA 융자를 제공하지 않는다. 등 몇 가지의 새로운 규정을 검정한 이후에 융자를 준다는 것이다.
이러한 규정이 변경된 원인은, Condo 구입자가 차압을 가장 많이 당하므로 서 정부에 피해가 심하기 때문이다.
이 규정 발표가 있었을 때에, 필자는, 앞으로 Condo 가격이 분명히 떨어질 것이라고 보도 했었다. 구입자가 융자를 받기 어려운 현상이 계속 증가 될 경우에는 Condo 가격은 하락 할 수밖에 없다.
L.A. County condo 가격이 가장 높았든 때는 2007 년 11 월로서 $450,000 이었다. 그 후 2009 년 7 월에는 $375,000 이었다. 2012 년 1 월에는 $255,000 이었다. -43.4 % 가 하락했다.
이 규정 시행 이후에 Condo 구입하기가 어렵게 되었다. 즉 condo 구입이 어려우므로 condo 판매가 어렵게 된 것이다. 그래서, 급히 판매해야 할 사람 가운데는, 판매자가 융자를 제공 (owner carry) 해 줄 것이니까 condo를 구입하라는 광고가 등장 한 것이다.
판매자가 융자를 제공하겠다는 것은 땅을 구입 할 때나 있었든 이야기다. 땅을 구입할 때 건축을 바로 하지 않는 경우에는 은행으로부터 융자 받기가 지극히 어렵기 때문에 판매자가 구입자한테 융자를 제공하는 것이다. 이제는 condo 가 땅 판매와 같은 현상이 이루어 졌다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
