작성일 : 10/11/2017 11:22 am
[소송] 비즈니스 라이센스
 질문자 : Infoedu
조회 : 566  


안녕하세요.

2년 전 에이전트를 통하지 않고 라디오코리아에 나온 학원자리 렌트 광고만 보고 렌트계약을 하였습니다.
계약 당시 임대한 장소는 비어있었으며 이전 학원이 사용하던 교재 및 비품 일부만 있었습니다.
당시 빌딩 오너의 설명은...

 1.  예전에 다른 유명 학원이 여기서 매우 번창했었는데 라이센스 문제로 다른 장소로 이사갔다
 2.  그 이후 새 원장이 학원을 내고 라이센스를 해결했다(그러면서 이전 학원의 heritage school 등록증 카피본을 주었습니다)
 3. 지금 이자리가 빈 이유는 학원 원장이 개인사로 운영을 잘못하여 운영에 어려움을 겪다가 렌트를 못내서 쫓겨났다.

그리고 저는 오피스 인테리어 작업을 하면서 제가 갖추어야 하는 학원 라이센스를 준비하고(학원연합회에서 지시한 대로 캘리포니아교육국에 헤리티지 스쿨 등록을 하고 엘에이 시에서 택스 레지스터를 하였습니다) 애프터스쿨을 운영하게 되었습니다.
그동안 소방 점검도 2번 받았고, 그때마다 별 일 없이 지나갔습니다.
학원을 시작한 지 2년 쯤 지난 지난달 Building and Safety에서 신고가 들어왔다며 학원을 찾아오더니 퍼밋이 없다는 겁니다.

 1. 빌딩 오너는 "누가 찔러서 걸린거지 다 이러고들 해".랍니다.
 2. 퍼밋은 테넌트가 해결해야지. 랍니다( 계약 당시에는계속 학원하던 자리이고, 이전에 있던 문제까지 언급하며 라이센스가 해결되어 이젠 괜찮다고 했습니다)
 3. 이전이 쉽지 않은 상황이라 퍼밋을 받는 쪽으로 진행하려고 몇몇군데 알아보니 결정적으로 이 빌딩엔 엘리베이터가 없고, 계단도 너무 좁아 휠체어 리프트를 설치할 수 없으니 학원 퍼밋 받는 것은 불가능해보인다고 합니다.

여기서 제가 묻고 싶은 것은
 1. 계약이 2020년 4월까지인데 제가 학원을 더이상 운영할 수 없어도 남은 렌트비를 다 내야하나요?
 2. 이전하게되면 시큐리티 디파짓 리턴이나 인테리어 비용 및 이사비용 등을 청구할 수 있나요?
 3. code violation penalty가 빌딩오너에게 부과되었는데, 저에게 내라고 합니다. 제가 내야하는 부분인가요?

이제 막 자리잡기 시작한 작은 학원인데... 비즈니스를 처음 해보아 이런 실수를 했습니다.
어떻게 해결할 수 있는지 조언 부탁드립니다.

감사합니다.

이원석 변호사의 답변 10/13/2017 03:07 pm
 
질문 하신 모든 대답을 리스 계약서를 보시면 다 나와 있을것으로 생각 합니다. 대부분의 리스는 건물주가 어떤 비지네스를 할수 있다고 하지 않고 모든 비지세의 운영 및 시에 관련된 퍼및, 비지네스 라이센스, 존닝 등은 일반적으로 테넌틀 스스로 확인을 하고 리스를 싸인 하라는 조항이 있기 때문에 이런 확인을 하지 않았다면 테넌트가 모든 책임이 있습니다.  물론 남은 리스기간에 대한 렌트, 시큐리티 디파짓등 모두 테넌트가 책임이 있다고 볼수 있습니다.

만일 이런 조항이 리스 계약서에 없다고 한다면 결국 건물주가 잘못 얘기한것, 또는 misrepresntation 등을 법적으로 증명을 하셔야 할것입니다.
 
 

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